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开业仓促、人气惨淡!深圳商业又一失败案例?

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迷零育儿 2021-07-23 17:48
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作者:大江

“感觉这边怎么样?”

“像城乡结合部的商场,还不如老家的万达,这边都没什么吃的,本来想去苹果店里看看,结果里面都没人。”

7月17日,龙岗天光城开业,笔者邀请朋友一起去玩,我们花了一个半小时才到现场,但龙岗天光城着实让追过不少开业现场的笔者涌现出了些许尴尬,以上则为笔者和朋友的对话。

从现场来看,龙岗天光城的开业略显仓促,品牌一般,万宁、农耕记、十二蛙小侠等不少品牌都还没开,当天室内商业B区的开业率大概只有85%,在街区A区也完全感受不到开业氛围。

从人气来看,龙岗天光城也不像是一个刚开业的商场,整个商场人气非常一般,即使有不少打折活动,很多店铺门口都难见排队的人流。

天光城B区10点50分的室外人流

天光城B区11点14分的室内人流情况

而据龙岗天光城官微显示,7月18日龙岗天光城开业首日客流,只有超10万人。

龙岗天光城完全不想开业,更像是在完成开业目标而已。

明恒商业的首秀龙岗天光城,让我们期待而至,也让我们失望而归。

定位社区服务型购物中心

商业体量约5万㎡

既招商又卖铺

规划和定位(20分):13分

龙岗天光城定位为社区服务型购物中心,打造“美好生活场景”。商业体量约为5万㎡,是以在地客家文化为特色的主题商业。

不过,龙岗天光城也是龙岗中粮祥云广场一期的底商。

龙岗中粮祥云项目作为一个旧改项目,是由中粮地产打造的集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的城市综合体。

中粮祥云广场一期

2013年11月,中粮地产以4.3亿的价格,收购了深圳锦峰集团有限公司所持锦峰城公司100%股权,成功介入到了龙岗爱联社区的旧村改造项目,也成为该项目的实际开发人。

此后,中粮地产为开发该项目还进行过2次融资。

2015年,中粮地产通过“股权+债权”的方式,引入了深圳汇金壹号,为爱联社区旧改项目融资了十多亿。

2年后,由中粮地产(深圳)实业有限公司提供担保,深圳市锦峰城房地产开发有限公司向农行申请了14亿元借款,同样用于旧改项目的建设。

据了解中粮祥云项目共分为两期开发,一期已于2017年10月开盘,目前住宅基本上都卖完了,二期则还处于拆迁阶段。

根据此前的公开信息来看,一期商业面积约9万㎡,天光城的商业体量只有5万㎡,应该是有不少商铺已经卖掉了。

从现场也能看到卖铺信息,A区商业街不少空铺的门口还贴着联系人不一的招租广告。

笔者也根据上面的联系方式联系了其中一位阿姨,其表示这边基本上都卖出去了,也都是业主直租的。

不过值得注意的是,天光城也并不是由中粮旗下声名在外、有着丰富商业经验的大悦城控股运营,而是明恒商业打造的首个商业广场项目。

根据企查查显示,明恒商业管理有限公司成立于2019年7月,注册地址也是龙岗天光城,目前在运营的项目也只有天光城。

地段与交通(20分):16分

天光城位于龙岗大道与如意路交汇处,以社区商业作为定位,以周边社区居民为核心客群。

中粮祥云广场项目本身就是一个集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合体项目,并且目前住宅基本上已经卖完,也已有不少人入住,笔者当天在现场就看到很多阳台都晾晒着衣服。

根据安居客显示,目前中粮祥云的二手房均价也在4万/㎡左右,消费力还是不缺的。

此外,周边住宅也很密集,有幸福壹号、爱联小区、荣富楼、新联社区、中探家园等住宅,也有很大的消费需求。

周边交通:

天光城的交通通达度还是很高的,虽然没有与地铁接驳,但与地铁3号线爱联站就隔了200米。

周边也有多条公交线穿过,五百米范围内就有10个公交站台,旁边的爱联社区公交站也有13条线路经过。

尽管交通还比较方便,但对于住在宝安、南山这边的人而言,还是太远了,笔者当天和朋友坐了一个半小时的公交车才到商场。

室内商业Mall开业率约85%

体验场景粗糙敷衍

现场人流一般

品牌与人流(20分):13分

龙岗天光城商业体量约为5万㎡,采用街区+Mall形式,商业街A区有4层,室内商业B区有5层,街区和Mall在二楼、三楼由连廊相连。

连接街区和Mall的连廊

从人流来看:

笔者到达现场时,天光城B区的外广场还在举办活动,但围观的人并不多,事实上,整个外广场的人都很少,一点也不像一个商场的开业现场,并且室内的人也不多,来的也都是带着孩子的家庭消费者,年轻人比较少。

室外人流情况

室内人流情况

商业街A区的人更少,A区广场有在举办市集,但消费者基本上不到这边来,整个A区空空荡荡的,如果不是A区外广场也有不少商场开业的提示,根本就看不出这里也有在开业。

A区广场上的市集

商业街区A区

B区通往A区的连廊入口是打开的,但A区进入连廊的入口是锁起来的,连廊上也看不到人。

不管是A区还是B区的负一楼都从外面围挡起来了,B区的所有扶梯都是关的。

从品牌来看:

A区商业街区的品牌并不多,有海伦司小酒馆、SUMAN休闲清吧、娃哈哈、木屋烧烤、隐匠桶烧、蒂妃媛美容美甲、云芝馆过桥米线、竹卉服装店、御康源古方养生店、卡曼造型、贝丽诺国际日托中心、大卡司、闲亭、挞柠、麦茶等品牌。

开业的就更少了,只有十几家开业,海伦司小酒馆、SUMAN酒吧、木屋烧烤都没开业。

当天街区里也只有隐匠桶烧、云芝馆、蒂妃媛、娃哈哈等品牌能明显看到有开业活动。

从媒体的公开报道来看,天光城是想打造24小时不夜街区做夜经济的。

街区只引入了SUMAN酒吧、海伦司小酒馆2家酒吧及2家烧烤店,感觉离营造的夜经济氛围还有点远,况且夜经济也不是引进几家酒馆和烧烤店就能完成的。

室内商业B区引入了50多家品牌,品牌总体比较一般,多是些不知名品牌,但也有万家life、vivo、85°C、Tims咖啡、八合里、十二蛙小侠、农耕记、万宁等品牌,虽然这些品牌当天大部分都没开业。

笔者大概算了下,室内商业B区当天的开业率大概在85%。

有茶、85°C、阿杏饭团等轻餐饮店都看不到人排队,有的店里也没坐满,Vivo、Apple Store这些数码科技店都没什么人,但周大生、周六福珠宝店却是挤满了人。

重点是这个Apple store,要知道深圳只有益田假日广场一家Apple旗舰店,整个广东也只有三家,天光城这家Apple store不知道是什么来头。

龙岗天光城官微里关于Apple的介绍

笔者中午和朋友一起吃饭,四楼还有很重的装修味,也很影响心情。

此外,商场里的场景打造也极其敷衍。

负一楼的体验场景也还没有打造好,四周搭有粉色的围挡,还有几棵假桃花树,看起来也比较塑料。

一楼设置有玻璃路段,初看新奇,可以清楚看到负一楼的桃花场景,也吸引了不少消费者从上面经过,但是从负一楼的角度看楼上也很清晰,女性穿裙子走在玻璃路段上是有走光风险的。

四楼的梦幻海洋馆也非常敷衍,不仅外立面非常粗糙,都是围挡且留了一个入口,馆里的场景搭建也相当一般,昏暗的塑料场景,刺眼的彩色灯光,养在几个小水箱的海洋生物,笔者朋友看了连说不值票价。

朱公子看到后也惊呆了,表示这么不忍直视的场景居然还要门票!

梦幻海洋馆内部

商场特地设置的打卡点“日不落天光”,感觉也是“照骗”,连场景的装修都还是水泥墙。

动线清晰

柱子遮挡视线、采光差

周边五百米就是龙岗星河CoCo park

细节与运营(20分):8分

龙岗天光城定位社区服务型购物中心,以南北总长约400米的临街界面呈现,室内商业B区每一层并不大,动线呈“一”字形,并不难逛。

很多大柱子遮挡视线。商场每一层都有很多大柱子,很遮挡视线。不仅如此,商场中间也拿来设置店铺了,让本来就不算宽敞的空间,显得更加拥挤。

室内采光差。天光城室内都是封闭式的,基本上没什么自然采光,一、二层灯光充足看起来还好,三、四层就显得有些昏暗。

洗手间清理不及时。笔者去到二楼的洗手间,发现卫生纸都用完了,也没人换新的,连擦手纸也是空的,垃圾桶满了也没清理。

还有一点值得诟病的是,天光城公众号上写的是17日开业,也安排有很多优惠活动,但事实上有的店还没开业,品牌的优惠活动也写上去了。

来源:龙岗天光城官微

比如农耕记写了全场菜品5折优惠,但实际现场还在装修,农耕记的开业时间要到7月29日。

笔者17日去的天光城开业现场,其公众号又表示18日盛大开业,也让笔者有些尴尬,是不是记错了它的开业时间。

来源:龙岗天光城官微

不过天光城在扶梯处也贴心的设置有“小心滑倒”的提示,设置的消费抽奖门槛也比较低,基本上抽奖都可以抽到小礼品,这些细节也值得肯定。

商圈竞争力(20分):8分

根据高德地图显示,天光城周围的商场还挺多的,包括龙岗星河coco park、昌盛百货、汇德福购物广场、爱联万乐福购物广场等商场。

3公里内也有龙岗万科广场、天虹商场、岁宝Shirble Plaza、世贸中心、龙岗星河iCO等商场。

特别是龙岗星河coco park,与天光城还在一条街上,就隔了500米,竞争也更加激烈。

从开业现场情况来看,周边密集的商场对天光城影响还是很大的。

据龙岗天光城官微20日发布的推文表示,7月18日迎来盛大开幕的天光城,开业当天客流超10万+。

尽管有不少活动引流,天光城的开业客流量确实并不大。

开业惨淡、热度一般

龙岗天光城能杀出重围吗?

综合得分(100分):58分

一方面,近两年由于疫情原因,影响到了不少商场施工进度和招商进度,很多商场开业时间也一再推迟。龙岗天光城能正常开业,也是值得期待和肯定的。

但另一方面,开业并不只是一个任务,商场打造的用心程度也会反馈在消费者的口碑里。

作为明恒商业首秀的天光城,不管是从开业现场、人流情况、场景打造等方面,笔者其实是有些失望的。

而开业已经过去了5天(按17日正式开业),天光城在大众点评上的讨论度也寥寥无几,总共7个评论里差不多6个是差评。

天光城开业“惨淡”也说明尽管社区商业门槛比较低,但要做好还是需要用心和实力的。

不过开局已定,在周边竞争压力也不小的情况下,我们也期待天光城在后续能做出差异化的转变和突破。

你觉得天光城做得如何?

你看好天光城的未来吗?

欢迎留言评论~

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