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上海楼市:99%的人想法错了!购置二手房懂这样的操作才能省!

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威曾琪 2021-07-25 10:50
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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的目标!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
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提问:曾叔您好,买二手房时,到底该怎么和房东谈判?

回答:在开始聊谈判技巧之前,我们一定要明确一个问题,而且是很重要的一点:谈判并不是完全砍价,而是展示态度和诚意,是筹码的交换。

有99%的人认为谈判就是砍价,谈判就是对立面,其实是大错特错的。

基于前些年大部分牛市中的房东买入价和目前房价的卖出价,获利都在一倍或几倍以上。必要时候可以适当示弱,把房东描绘为踏准行情的人生赢家,而自己是踏空行情的一方,

好不容易几经磨难才和他今天坐在一起谈交易,而这笔钱还是双方父母给的,还是卖了老家的房子,还借了很多身边朋友的钱,还受到了别人的冷眼。

谈判时要注意素颜或者淡妆即可,衣着朴素最好,不要太商务,尽量不要穿高跟鞋。当然也不要衣着太破烂,不需要过分暴露朴实的生活风格。

提问:你好曾叔,家住杨浦8号线延吉中路这里,上班在陆家嘴,通勤1小时内,预算600万,不考虑学区,自住,考虑什么板块比较好,杨浦的话,五角场,鞍山,东外滩哪个未来发展好点?

回答:600要新一点的房子还挺难得,毕竟杨浦的房子,只要新一点都挺贵的。

杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错,东外滩潜力最大,但你的预算估计不够,五角场配套好,买东西方便,鞍山有学区,就是破旧了一些。

杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带,那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。

另外,浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带,都挺适合你的。

你这个预算买新一点的电梯房子,估计只能买到2房,但我还是建议买这种,不要买老破大。

提问:你好曾叔,预算500~600,三林板块有推荐的小区吗?自住+学区+地铁

回答:符合你这个标准的,只能类似于万科金色里程这种学区比较好的选手。但是既然是学区,最好还是买个三房,你这个预算又很难满足。所以我倒是建议可以把学区强度和自住品质略微降一点,优先满足3房为主,这样至少管用5-7年吧。你可以把细节对接给我,先锁定学区,倒过来排选哪个小区。

提问:您好,请问预算450左右,上海有什么地区或者楼盘推荐,目前在看九亭,暂时不考虑学区,想要一手房或者次新二手房,感谢!

回答:九亭不错的,你这个预算新房可以看看新虹桥首府,涞寅路上的几个标杆二手房也都可以去看看。其他片区的话,大虹桥辐射区比如泗泾、徐泾北城、江桥、徐泾、华漕这些都不错。如果能接受北边的话,像淞南、殷高路、顾村、杨行这一带也是不错的,你这个预算基本上都可以买到。

提问:曾叔,请问700-800有什么推荐吗?二手房的话,具体有哪些推荐?如果是新房,又有哪些推荐呢?不考虑学区,工作在老西门

回答:这个价格段大概可以买到中外环,次新两房到三房。建议以东西两侧为主,浦东的杨思三林康桥御桥,浦西的天山、虹桥、长风、金沙江路,都是不错的选择。你的要求太宽泛了,需要更多信息决策,比如通勤地铁、房间数、投资还是自住,把详细内容对接给我帮你具体参考下。

提问:老师您好,我目前有唯一一套住房(三林老破小),卖掉的话还完贷款加上手头现金或许能有390万多点,再去掉可能的税费我估计二套房的总价预算估计只有520万多点了。您说这种情况置换可行吗。想试试大虹桥板块的新房(我卖掉房的话积分有66.5),或者是上大、桃浦、江桥或是周浦附近的电梯次新房(买周浦可能钱不够),非常感谢!

回答:我也更建议方案2,可以进行置换,积分很不错,大部分的新盘都可以去摇了,先去摇几次,如果2次没有摇上,可以考虑江桥。

提问:曾叔你好,本人今年应届硕士毕业生,女生,有落户上海资格,工作在张江。家里能支持我200-300w买房,月薪税前1w,没啥还款能力。买房以投资和出租为主,您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适?谢谢!

回答:你大概能买300多万的房子吧,这个价格要买在张江周边有点吃力,非要买的话,需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话,可以考虑西边大虹桥辐射区的房子,比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方,或者其他区域的潜力板块,比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选,要看你对增值和租金收益率的偏好,以及杠杆能力。

提问:租房和买房,其中对好房子要求的区别是什么?

回答:大家都喜欢租的房子是,配套成熟,交通方便,装修好,全装全配,拎包入住的好房子。可是从买房的角度来看:

配套成熟——未来增量空间少;

交通方便——不太会再有新增轨道;

装修,全装全配——精装修卖不了更多钱啊。

从租房居住的属性来看,追求的是稳定和存量。而从买房投资的属性来看,追求的是变化和增量。

提问:曾叔,我看您说如果遍地学区房,房价只会不跌反涨,那么,如何既让家门口的学校都变成好学校,房价又不用涨?这个点能不能讲完,感谢您!

回答:很简单,大大增加供应。这和新房供应是一个道理。比如都说上海房价高,加大新房供应不就好了,但上海八百万套房子,一年新房也就供应10万套,杯水车薪,而且新房的局部供应反而会造成部分片区热度很高,一二手联动,价格反而涨上去了。10万套的紧缺供应产生了鲶鱼效应,那50万套,100万套,150万套呢?只要供应量极大,白菜价,自然能把价格压下去。所以学区也一样,一年多增加十几所挂牌名校,根本不能解决学区资源紧张的问题,只有一夜之间全市大部分学校都挂牌建平、进才、华二、格致等名校牌子,当大多数人都搞不清楚家门口是名校还是菜校,学区房的价格才能压下来。

提问:曾叔你好,现在准备结婚买婚房。

(1)预算:两家家长能提供到800万,我们可以按揭到200万。

(2)工作地点:浦东陆家嘴、张江(可变动)

(3)需求:交通方便,最好有二梯队以上学区,家长提出需求要购置3房,次新房。当然还希望板块可以有一定发展空间,未来能有一定流动性。

(4)问题:现在看中世纪公园附近、花木地区的房子。不知道是否合适?此外我们这个价位能否还有其他推荐。此外购买二手房有哪些要注意的点,如何去避免?

回答:学区房次新三房,差不多1000万刚刚可以够到。选筹区域上建议在浦东联洋、碧云、花木、金桥、前滩、三林一带选择,这些地方相对来说要么有强势学区,要么有比较好的配套,要么有未来的潜力。另外还可以考虑下像黄浦滨江、五里桥以及新静安中兴路和大宁这里,都是有些学区和规划的清区域。

但是因为你的预算要买到好房子来说,还不是足够多,不太可能在地段、潜力和学区房都兼顾到,必须做点取舍了。具体怎么选,需要结合你的对通勤、学区强度和居住偏好的需求来定。

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