我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的目标！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔您好，买二手房时，到底该怎么和房东谈判？
回答：在开始聊谈判技巧之前，我们一定要明确一个问题，而且是很重要的一点：谈判并不是完全砍价，而是展示态度和诚意，是筹码的交换。
有99%的人认为谈判就是砍价，谈判就是对立面，其实是大错特错的。
基于前些年大部分牛市中的房东买入价和目前房价的卖出价，获利都在一倍或几倍以上。必要时候可以适当示弱，把房东描绘为踏准行情的人生赢家，而自己是踏空行情的一方，
好不容易几经磨难才和他今天坐在一起谈交易，而这笔钱还是双方父母给的，还是卖了老家的房子，还借了很多身边朋友的钱，还受到了别人的冷眼。
谈判时要注意素颜或者淡妆即可，衣着朴素最好，不要太商务，尽量不要穿高跟鞋。当然也不要衣着太破烂，不需要过分暴露朴实的生活风格。
提问：你好曾叔，家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？
回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。
杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力最大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。
杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。
另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。
你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。
提问：你好曾叔，预算500～600，三林板块有推荐的小区吗？自住+学区+地铁
回答：符合你这个标准的，只能类似于万科金色里程这种学区比较好的选手。但是既然是学区，最好还是买个三房，你这个预算又很难满足。所以我倒是建议可以把学区强度和自住品质略微降一点，优先满足3房为主，这样至少管用5-7年吧。你可以把细节对接给我，先锁定学区，倒过来排选哪个小区。
提问：您好，请问预算450左右，上海有什么地区或者楼盘推荐，目前在看九亭，暂时不考虑学区，想要一手房或者次新二手房，感谢！
回答：九亭不错的，你这个预算新房可以看看新虹桥首府，涞寅路上的几个标杆二手房也都可以去看看。其他片区的话，大虹桥辐射区比如泗泾、徐泾北城、江桥、徐泾、华漕这些都不错。如果能接受北边的话，像淞南、殷高路、顾村、杨行这一带也是不错的，你这个预算基本上都可以买到。
提问：曾叔，请问700-800有什么推荐吗？二手房的话，具体有哪些推荐？如果是新房，又有哪些推荐呢？不考虑学区，工作在老西门
回答：这个价格段大概可以买到中外环，次新两房到三房。建议以东西两侧为主，浦东的杨思三林康桥御桥，浦西的天山、虹桥、长风、金沙江路，都是不错的选择。你的要求太宽泛了，需要更多信息决策，比如通勤地铁、房间数、投资还是自住，把详细内容对接给我帮你具体参考下。
提问：老师您好，我目前有唯一一套住房（三林老破小），卖掉的话还完贷款加上手头现金或许能有390万多点，再去掉可能的税费我估计二套房的总价预算估计只有520万多点了。您说这种情况置换可行吗。想试试大虹桥板块的新房（我卖掉房的话积分有66.5），或者是上大、桃浦、江桥或是周浦附近的电梯次新房（买周浦可能钱不够），非常感谢！
回答：我也更建议方案2，可以进行置换，积分很不错，大部分的新盘都可以去摇了，先去摇几次，如果2次没有摇上，可以考虑江桥。
提问：曾叔你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？谢谢！
回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力。
提问：租房和买房，其中对好房子要求的区别是什么？
回答：大家都喜欢租的房子是，配套成熟，交通方便，装修好，全装全配，拎包入住的好房子。可是从买房的角度来看：
配套成熟——未来增量空间少；
交通方便——不太会再有新增轨道；
装修，全装全配——精装修卖不了更多钱啊。
从租房居住的属性来看，追求的是稳定和存量。而从买房投资的属性来看，追求的是变化和增量。
提问：曾叔，我看您说如果遍地学区房，房价只会不跌反涨，那么，如何既让家门口的学校都变成好学校，房价又不用涨？这个点能不能讲完，感谢您！
回答：很简单，大大增加供应。这和新房供应是一个道理。比如都说上海房价高，加大新房供应不就好了，但上海八百万套房子，一年新房也就供应10万套，杯水车薪，而且新房的局部供应反而会造成部分片区热度很高，一二手联动，价格反而涨上去了。10万套的紧缺供应产生了鲶鱼效应，那50万套，100万套，150万套呢？只要供应量极大，白菜价，自然能把价格压下去。所以学区也一样，一年多增加十几所挂牌名校，根本不能解决学区资源紧张的问题，只有一夜之间全市大部分学校都挂牌建平、进才、华二、格致等名校牌子，当大多数人都搞不清楚家门口是名校还是菜校，学区房的价格才能压下来。
提问：曾叔你好，现在准备结婚买婚房。
（1）预算：两家家长能提供到800万，我们可以按揭到200万。
（2）工作地点：浦东陆家嘴、张江（可变动）
（3）需求：交通方便，最好有二梯队以上学区，家长提出需求要购置3房，次新房。当然还希望板块可以有一定发展空间，未来能有一定流动性。
（4）问题：现在看中世纪公园附近、花木地区的房子。不知道是否合适？此外我们这个价位能否还有其他推荐。此外购买二手房有哪些要注意的点，如何去避免？
回答：学区房次新三房，差不多1000万刚刚可以够到。选筹区域上建议在浦东联洋、碧云、花木、金桥、前滩、三林一带选择，这些地方相对来说要么有强势学区，要么有比较好的配套，要么有未来的潜力。另外还可以考虑下像黄浦滨江、五里桥以及新静安中兴路和大宁这里，都是有些学区和规划的清区域。
但是因为你的预算要买到好房子来说，还不是足够多，不太可能在地段、潜力和学区房都兼顾到，必须做点取舍了。具体怎么选，需要结合你的对通勤、学区强度和居住偏好的需求来定。