一座大城市的房价发展路径和分化路径方向是确定的，仅是驾驶在该路径的“车”和速度不一样。
今天房叔有一篇简文讲透一个楼盘的投资价值大小！
细品过后，你可能就明白了未来东莞房价底层逻辑，以及10年乃至15年后的东莞区域房价分化差异。
不然只讲分化两字，却不讲分化以及涨价逻辑，有点复制粘贴的操作。
一是房龄差带来的房价分化；以南城西平区域为例，未来世界花园和君珆花园。前者竣工时间是2005年，后者竣工时间是2014年，差不多房龄相差10年左右；两个楼盘仅一路之隔。
君珆花园二手房挂牌均价5.88万/平，未来世界花园挂牌均价4.3万/平，两者价差约1.58万/平，房价幅度差约27%；这就是房龄时间带来的房价分化具体表现（这里还有楼盘户型和物业因素）。
所以同一个区域的楼盘，即使一路之隔，房龄越往后房价差的幅度还会拉大。
二是同一个区域，不同方向的房价差异；例如松山湖园区的北部-中部-南部，北部区域代表楼盘保利红珊瑚，中部区域万科虹溪诺雅，南部区域紫檀山；三个楼盘恰好在松山湖园区的三个区域，房价分化也表现明显。
保利红珊瑚二手挂牌均价6.56万/平，万科虹溪诺雅二手挂牌均价8.74万/平，紫檀山二手挂牌均价5.94万/平，三者形成“A”型房价分化；其中最高与最低的房价差幅度达到32%。
这里既有开发商、物业、品质的关系，基本要素还是中部区域自然景观资源更充沛，配套更完善产生的结果。
遵循的逻辑是镇/区≥板块≥开发商（物业）≥产品。
三是一条道路带来的房价高度。其中东莞代表是东莞大道，这条路具体应该是按旗峰山公园-西平地铁口-蛤地地铁，形成了次新楼盘高价集中区域。
其中代表是中信凯旋城、世纪城国际公馆系列、中信森林湖以及万科金域华府系列等。
支撑起它们的东莞1号线和2号线地铁、莞惠城际、国贸商圈、第一国际商圈、以及CBD概念等；值得注意的是东莞南城国际商务区的规划建设。
这些逻辑都会支撑起2035年东莞房价的高地，主要在东莞国际商务区的新建楼盘。
因为CBD概念会带来新增年轻人口，服务型产业溢价高，收入更高，振动效应就此显现。
四是莞城的丰华珑远翠珑湾强势学区概念。2020年初售价3.2万/平起，2021年据说成交单价破5万/平；这里既有配套因素，但主因还是莞城强势学区的溢价。
莞城集中了东莞众多优质教育资源，而该楼盘是区域稀缺新盘，自然备受市场关注。
由此可以想到未来南城国际商务区规划建设的北部学校和南部学校带来的多重溢价效应，以及松山湖强势学区概念和未来学校的概念。
教育资源会趋向公平，但是稀缺资源还是带有其“惯性”。
五是依托自然资源形成的成熟居住连片居住社区。例如塘厦镇的游蛇龙水库周边的成熟小区，例如三正半山豪苑、银湖山庄、金地博登湖等。
稀缺的自然资源，加上良好的居住氛围，会成为一个区域高房价的集聚区域；即使它远离城市中心。
何况它有塘厦镇有深莞合作实验区概念！
最大的代表就是松山湖园区和黄旗山区域，后续可以期待的有同沙生态园区域、松山湖生态园区域、滨海新区海景等。
形成的逻辑是这些区域一般都是新规划、新楼盘、高品质等因素共同作用的结果。
六是追求高收益别买CEO盘，即是最高房价的楼盘。例如核心区域别墅产品或者高总价的大平层，它们更多的是身份和圈层标签。
在东莞豪宅房价基数相对一线城市豪宅偏低的对比下，会有一定涨幅，但是投资回报和流动性不一样；达到一定基数，涨幅就会输于新概念的楼盘，例如万象府未来的二手房价格会跑赢很多别墅盘和高总价大平层。
有人可能问：鹏瑞·天玥呢？它由于房价起始阶段相对低位，翻倍可期，但是轮涨幅可能拼不过万象府。
注：大平层总价基数大，涨幅会缩量；但是基数大，投入大，总量还是可观的。
何况它缺少自然资源赋能，单价/总价达到一定高度，会出现涨幅乏力；现在说的2030或2035年的东莞。
七是东部产业园区和水乡是东莞片区房价略低的区域。
产生这个现象的原因是处于自身经济实力相对弱，人口相对少，外溢需求不强，辐射带动效应不明显等。
即使是同一个片区内的松山湖功能区，南北区域房价同样差异明显；值得注意的是东莞在企石镇也布局了松山湖东部工业园区；又例如东部片区谢岗的银屏产业园区和水乡的功能区数字经济规划建设。
可以一定程度上给区域带来产业赋能和人口，由此产生楼市的共振效应。
同一个城市内部要有概念才能兑现楼市价值，例如强心战略的“一心两轴三片区”概念、滨海湾新区概念、松山湖科学城概念、塘厦深莞合作实验区概念、粤海银屏产业园概念水乡功能区概念等。
不能止步于产业，还要有商业、交通和教育资源陆续赋能才能价值最大化。
这样才能形成正循环，释放价值。
八是镇里规划的新城概念天花板偏低，不要盲目相信开发商的集聚。麻涌的新城规划建设和茶山的新城规划建设以及石排的新城规划建设等。
它们都是镇里自身的新城规划建设，内在动能不强，主要依靠房地产发展的模式。
这些区域不是遵循产业先行，地产跟上的逻辑，以及商圈、教育、交通紧跟齐上的逻辑；而是只顾着卖地-卖房的模式，兑现周期拉长。
这也是松山湖园区和它们的区别，以及滨海湾新区的打法区别。
九是东莞东站和东莞站的房价差异，东莞站和虎门站的房价差异。这里既有区位、自身经济和人口因素，更多的是站点集散功能差异。
例如东莞站有地铁2号线加持，而东莞东站确实城际加持（对面莞惠城际常平东站），两者便捷性差异很大。
注：规划地铁3号线有东莞东站站点，就看落地时间。
再例如虎门高铁站有穗深城际、地铁2号线、广深港高铁加持，而东莞站仅有广深动车和地铁2号线加持；同时区域经济、人口、产业差异甚大，自然带来明显的分化。
值得注意的东莞中心城区的高铁站的概念可能是它们中的最强王者！
新规划和新概念会随着时间更新，规划的变动可能带来意想不到的结果。
十是远郊区和镇与镇断层的交界区域，这些区域房价涨幅会相对输于对标区域或楼盘。例如东城与茶山的交界区域、松山湖园区和大岭山的交界区等。
值得注意的是远郊区属性的楼盘，东莞由于是镇域经济为中心，界定远郊区的路基跟很多城市不一样；但是基本判断逻辑是可以根据周边环境、衣食住行便捷性等判断。
未来房价的分化，不是说它们不会涨；例如它们涨1000元/平，其他区域或楼盘可能涨5000元/平。
十一是东莞镇域经济模式，多中心，多产业园规划等原因，房价分化会比一线城市相对趋缓。
但是东莞在构建自己的中心区域,例如中心城区、松山湖园区（科学城）和滨海湾新区。
全市范围内是如此。具体镇域或者板块内，未来10年乃至15年是新房集中区域贵于老房子集中区域；同时旧改能落地的区域也是值得关注。
未来15年内，东莞旧改是一个楼市增量的赛道，值得关注！
值得注意的是一般涨幅大的区域一般是环核心区域（全市范围）的楼盘或者独立打造的新区或板块。