之前，上海电视台大家帮侬忙频道曾报道维多利华庭小区，物业解聘拒不撤场一事。时隔两月，众蚁再次联系维多利华庭小区，发现物业依旧没有撤场。
为此众蚁进行走访，并了解到更多信息……
前言
“三十四度的天气，我们业委会办公室已经‘被迫’断电好几个月了。没有空调，实在辛苦你们了”，这是维多利华庭业委会汤主任见到我们的第一句话。
打开办公室的防盗铁门，汤主任又问：“保安没有为难你们吧？毕竟，我们小区现在处在极度‘非正常阶段’。”
慢慢，汤主任道出了维多利华庭的困境：“难道我们真的换不掉这个物业了吗？”
维多利华庭小区发生了什么事？为何选聘物业在这个小区变得这么难？
由843户组成的维多利华庭小区在小区事务的参与度上并不算低，“我们小区以前开过4-5次业主大会，来参加的人都是250户左右，基本上200多户支持，50户左右反对，所以很多决议也就通过了”,汤主任说。
而在今年一月，维多利华庭小区关于物业选聘召开了有史以来最高参与度的业主大会，其过程在洋泾街道房办、居委会、党总支的大力支持和共同参与下，合规、合法、参与有序，然而结果却令业委会手足无措，这又是为什么？
年初
我们成功召开了一次符合《民法典》要求的业主大会：不再续聘原物业
2021年01月17日，维多利华庭小区在浦东新区物调委、洋泾街道房办、维多利华庭居委会、党总支和业委会的共同见证下，以书面征求业主意见的方式召开业主大会，对于是否续聘原物业一事进行了表决。
经过表决，同意续聘原物业票数为256票；反对续聘原物业票数为336票；弃权票4票；视为同意表决票237票。其中，同意续聘业主人数比例为30.37%，面积比例为32.41%；反对续聘业主人数比例为67.97%，反对续聘票占建筑物总面积比例65.68%
根据民法典第278条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需专有部分面积比2/3以上的业主且人数比占2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
因此，就物业选聘事件而言，843户组成的维多利华庭小区业主大会有效表决则需要至少562户参与，并且要求过半数反对续聘，才能解聘原物业。本次业主大会中，在不算“默认多数票”的情况下，维多利华庭小区实际参与表决票数为596票（弃权算入），是符合民法典规则的。
因此，业委会按照规约在解聘决议做出后，于2021年01月19日向原物业发出《解聘函》，要求原物业于4月20日移交小区资料撤离小区。并于1月29日，3月27日和4月17日连发三封告知函要求源于也在规定时间和地点办理离场交接工作。
结果不但物业赖着没有走，在接下来03月份召开的物业选聘会议上，业委会才真切意识到是什么叫做“操控”。
紧接着
我们就被“狙击”了
教你操控小区：控制三分之一业主不来投票
在01月“不续聘原物业”业主大会决议做出后，维多利华庭小区于2021年03月21日召开业主大会对于《协议选聘物业服务企业选聘方案》进行表决。
就在这次业主大会召开前夕，小区各楼栋内突然出现诸多大字报——《结合现状学“民法典”，我们认为这次选聘方案的表决票不要投》的标题极为醒目。文中更是直接说到：“随《民法典》执行以来，关于业主大会投票率的统计是进飘香才算参加表决的，且必须要求2/3以上业主参加投票……如果你反对这次大会请不要投票！”
汤主任对此表示：“这明显是设计好的，不是针对《选聘方案》是否合理，而是想从程序上让讨论《选聘方案》的业主大会开不成，”，并对此补充道，“如果反对选聘方案，可以投反对票，为什么要‘呼吁’大家不来投票，破坏小区氛围呢？明显是冲着业委会来的，让我们的选聘工作做不下去，无法让新物业产生，以达到让已被业主大会决议“不再续聘”的原物业继续滞留小区。”
为了尽快推动物业选聘流程的进行，尽早选出新物业来服务小区，改变小区种种乱象，维多利华庭小区党总支、居委会和业委会于2021年03月09日联合发表声明，号召大家参加投票，希望大家积极参加。
而在本次会议上，发出选票共843张，回收选票只有357张，未回收选票有486张，其中同意《协议……选聘方案》票数为342张，弃权票为2张，废票13张。
更令人出乎意料的是，本次业主大会收回反对票竟然是0张！
同样根据民法典第278条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需专有部分面积比2/3以上的业主且人数比占2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
因此，维多利华庭小区在03月关于《选聘方案》的业主大会上，即便明确表示同意选聘方案的业主有342户，占小区业主人数比例为40.56%，然而因为“有效参与”人数不足小区总人数三分二的要求，而导致本次业主大会决议无法进行。
对此业委会则表示，将就相关情况汇报请示业务主管部门，待获得明确指导意见后，再向全体业主公布表决结果。
汤主任表示：“感觉很嘲讽，反对票居然是0，这是从没见过的稀罕事，一个小区40%多的业主都赞同的事情，且剩下60%并未明确表态的事情，居然没有说法，简直匪夷所思。“
后续
我们的小区走到了死局
1.细节生疑
回顾今年的两次业主大会，汤主任则回忆起更多细节……
01月关于是否续聘原物业的业主大会上，为何突然有人质疑不让业委会查验“身份证+房产证”？最后在浦东新区物调委的协调下，委托房办拿到小区《业主清册》，并结合疫情期间防疫要求，要求投票业主出示健康码来进行投票工作。往年原本只有两百五十多人参加的业主大会，为何突然出现如此多（近300票之多）的支持续聘原物业的“委托投票”，甚至连在外地的房东都差人前来委托投票？又为什么从来不发声的二百多户业主突然集体发声？且来投票的“”被委托人”都是一人“被委托多份“？”
而在03月的协议选聘业主大会上，为何有人拿《民法典》中业主大会的议事规则“狙击”本次业主大会？更嘲讽的是，如果不满意选聘方案，明明可以投反对票表明态度，为何召大家不要投票？且小区录像中看到，发放传单的人是半夜12点左右进入各楼道，他们是不是小区人员？如何进入各楼道的？门禁卡又从哪里来？更有甚者，在投票期间，有部分业主以“监督投票过程”为由轮流坐班，居委书记在场的情况下，还与业委会成员发生肢体冲突这其中意欲何为？
“这种行为，不就是为了让维多利华庭小区选不出新物业吗？这些人图什么？”汤主任百般不解。
2.管家成主人：原物业赖着不走，托管物业无法进场
既然关于03月协议选聘业主大会因参与人数问题（送达票是否默认为多数意见）无法得出结果，且小区01月解聘原物业业主大会的决议已经生效。2021年04月16日，在街道房办、浦东新区物调委、维多利华庭党总支、居委会的共同见证下，业委会与街道指定的托管物业签订了短期合同。
然而，托管物业表示：“物业进场需要小区资料，而小区中原物业拒绝移交资料，所以无法进驻小区服务。”
对此，原物业相关人员则认为，小区相关资料应移交给业主大会选举产生的新物业，而托管物业本身是不合法的，拒绝向其移交资料。在选举产生新物业前，应继续由原物业在小区中提供服务，并有资格收取物业费。
汤主任等业委会成员则明确表态：“坚决反对物业说法”。并在4月20日原物业必须移交资料并离场的最后日期到来后，拒绝同原物业产生任何经济纠纷。小区内的一切维修工程均上报街道，由街道提供相应应急维修援助，暂时解决小区困境。
对于原物业拒不撤场的行为，汤主任认为：“原物业是有选择性执行民法典第九百五十条”。对此，汤主任做出解释：“尽管《民法典》第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费；但是《民法典》第九百四十七条至九百五十条是相关联的整体，不能断章取义。
第九百四十九条明确了九百五十条的前提条件，即物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。在业委会向街道请求物业托管后，已经明确有托管物业的情况下，原物业拒绝提交小区下能管资料，拒绝配合交接工作，不但是选择性执行法律，更是对小区全体成员的亵渎。”
3.集体迷茫的业委会与不表态的相关单位
据了解，在洋泾街道不只维多利华庭小区无法召开业主大会，“开不下去会”成了一个普遍现象。
据汤主任反馈，在03月关于《协议选聘方案》的业主大会召开后，业委会向洋泾街道相关单位多次反映，请求主管单位给予指导意见，然而都如泥牛入海，始终得不到一句明确的回复。
而在请求街道物业托管后，托管物业无法进场时，维多利华庭业委会希望街道出面表态，要求原物业撤场，然而依旧所求无果。
就在迷茫无措的时候，维多利华庭业委会留意到隔壁同属于洋泾街道的东方城市公寓维修资金使用方案参照了“默认视为多数票”的表决结果。遂在小范围内讨论后，准备推动03月关于协议选聘业主大会结果的公布。然而就在此时，洋泾街道房办叫停东方城市公寓的维修资金使用方案，认为其未达成2/3的实际回票。同时，浦东中星恬园小区业委会的换届本也参照“默认视为多数票”的表决结果，也被视为无效。
汤主任感叹道：“有效票到底是送达就算，还是必须收回‘塞进票箱’？如果按照后者，小区里沉默的永远是大多数，业主大会就开不了了。不但决议形成不了，我们也即将换届，难道要成为‘千年业委会’吗？”
结语
希望尽快出台司法解释
对于《民法典》将如何解决保障业主表决权与现实中切实存在的困境的难题，众蚁亦希望能够尽快出台相应的司法解释来进一步明确、细化该“参与表决”的具体认定问题，切实解决《民法典》实施后所带来的小区“表决难”问题。
众蚁社区
业委会参与者及关心小区建设人群的交流学习平台。 科普物管知识、传递法治观念；赋能业委会、创新社区治理。
239篇原创内容
公众号