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三四线房价已经没救了?为何投资客不降价抛房,业内人分析了4点

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山药蛋TV 2021-07-23 13:46

三四线城市房价是2016年之后才涨起来的,其实三四线城市本身没有利于楼市发展的土壤,房价之所以能猛涨主要是受力于外部因素的作用。

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其一,棚改货币化安置政策激活了三四线楼市,为了改善城市面貌、提升百姓居住条件,“十三五”规划纲要中提出,要改造城镇棚户区住房2000万套,棚改造就了大量手持现金的刚需,这些钱迅速流回到楼市,支撑起了三四线楼市的高房价;

其二,2016年后热点大城市开始限购,炒房客开始退居三四线城市,疯狂涌入三四线楼市囤房、炒房,扰乱市场供需关系的同时,利用社会舆论推高了房价,日益上涨的房价诱发了百姓的恐慌性购房潮,导致房价进入恶性上涨状态;

其三品牌房企进入三四线楼市,一方面增强了房价上涨预期,另一方面品牌溢价抬高了房价。但如今支撑三四线房价上涨的三大外因都在消失,而且最近几年国家不断呼吁“放开落户”,根据21世纪经济报道发布的消息,我国已有15省份提出全面放开落户限制,6省会率先实现落户“零门槛”,全面放开落户后,人口将加速从三四线城市向一二线大城市流动,三四线楼市供求关系失衡。房价降温只会迟到不会缺席。

既然三四线房价无法挽救,为何投资客还不降价抛房呢?4个原因很现实:

第一,不少人已被房子套牢

投资客大多是2015年之后才进入三四线楼市的,如果入手的是期房,交首付后需要两到三年的时间才能拿到房子,从拿房到办理房产证至少又需要两年的时间,现在多数城市还有限购2-5年的政策,退一步说,就算你所在的城市不限购,也需要房产证满2年后,才能免征5.3%的增值税,这就导致房产证未满2年的房子流通性很低。这样算下来,三四线城市的投资性房产至少要在手中封锁6年,直到现在很多炒房客囤积的房产都不满足交易条件,所以对于部分三四线楼市的炒房客来说,不是不愿意抛房,而是房产的流通性被政策锁死了,根本没办法出售。

第二,楼市接盘侠越来越少

2016年到2018年房价大涨时期,大小售楼处都是人山人海的状态,买得起房的人早就趁机买了,买不起的已经无力承担现在的高房价,加之现在大多数人预期三四线房价大跌,更多的购房者进入了持币观望的状态,这时如果炒房客小幅降价促销,等于坐实了房价将要下跌的消息,将进一步增加市场的悲观情绪,如果大降价抢收市场,自己又会面临吃亏赔本的风险,所以现在不只是购房者纠结,炒房客也是骑虎难下、进退两难。如果不到生死存亡的关键时刻,炒房客也很难说服自己降价促销。

第三,资金没有合理去处

我国的投资渠道相对匮乏,大部分集中在房地产、股票和债券。但是由于股票和债券专业性强,波动性大,稍不慎就有倾家荡产的风险,相对来说房子是最稳妥的投资方式,对于没有专业理财知识的普通百姓来说,把房子套现后资金也没有合理的去处,加之现在炒房客的持房成本没有增加,所以也就不着急集中抛售房产了。

第四,房产夜壶论根深蒂固

由于房地产关联性强,带动力高,已经成了国民经济的支柱,直到现在,国家都没有找到新经济增长点来代替房地产。国家对房地产行业的依赖性强,就意味着我国房价不可能大跌,有国家“兜底”,炒房客有了持房底气和退路,因此,尽管三四线楼市面临下行压力,但炒房客依然不着急抛房。

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