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急跌数百万,西城两片区进入冰封期

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郑州楼市 2021-07-23 13:37
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7月2日,西城学区炸雷:

2020年7月31日之后拿到房本或户籍的家庭,几乎全部被派去了渣校。

其中,德胜和月坛这两个最均衡的片区,直接被派到了隔壁的新街口或什刹海。这对德胜和月坛的房价,影响巨大:

在7月2号那篇被删除的文章中,我给大家提了一个建议——如果交了定金但还未签约的,该毁就毁;如果在这两个片区有房,并且学区用不着了,能降价出手就出手;如果已经签约,那就保持个好心态。

文章发出后很多人骂我不安好心,还有人问:毁约的违约金我给不给出

我有一个高中同学,毕业后就在北京做房产中介。2019年他从绿中介离职,自己支了个摊子,专门做西城学区房。前几天,他跟我说:德胜和月坛这两个片区中,7月份业主毁约的单子,比前六个月加起来还要多好几倍。

这,就是目前市场最真实的现状。

炸雷之后,学位的确定性大大削弱,购房者观望情绪浓厚,成交量直线下跌;有些着急用钱的业主,甚至不惜降价百万抛售。

2

“新外大街6号院”有一套60多平的两居,于2021年6月9日挂牌,挂牌价968万,这套房源最终于7月10日成交,成交价868万。整整降100万。

“黄寺大街24号院”有一套94㎡的三居,7月15日以1256万元的总价成交,而今年5月份,同户型房源的成交价高达1400多万。也就是说:这套房源降了100多万。

还有更狠的:

西城炸雷后的第三天,我在朋友圈看到一中介发的消息:有业主将原来报价1400多万的房源,直接下调300万,只求尽快脱手。后来我又看见那位中介在评论区解释道:业主降价这么狠,是因为他在朝阳购入了一套豪宅,开发商一直在催促让尽快交齐80%的首付,否则无法留房。为了尽快拿到钱,这位业主选择了“自残式降价”。

但,这仅仅只是极端个例,并不能代表整体情况。

据我那位中介同学说:这种降价厉害的,一般都是业主着急换房,着急腾购房名额。

若除去这些个例,德胜、月坛两个片区房价目前降幅在5-10%左右:

7月4日,南礼士路甲62号院一套61.5㎡的两居成交总价898万,而之前同户型成交价在910万左右。

7月13日,西街东21号院,一套49.3㎡的两居,报价从760万降到730万,最终以686万成交。

三里河三区一套51.2㎡的三居,6月底曾以870万的价格卖出,但后来买家毁约。毁约后业主再次挂出,挂牌价800万。7月17日,以755万的总价卖出。

当然,也有一毛没降的。

可,不管降价与否,目前成交量都极低。

据我那位中介同学说:这个月,一个门店若能成3-4张单子,就已经非常不错了。很多门店到现在都是空单。

从目前形势来看,这种冰封的状态预计还会持续一段时间,有刚性学区需求者,不妨再观望一下。

3

本次西城的“真多校”政策,确实够雷厉风行,出乎所有人的预料。

西城住着的都是什么人,不必多言,大家都清楚。按照常理来说,这个地方利益盘根错节,最难撼动。可上头却偏偏选了这么一块硬骨头下手,其决心之坚定可见一斑。

从市场这半个多月的表现来看:

“真多校”之后,顶级学区房受冲击最大。原本学位就非常一般、或者本身就是渣校的,倒是没什么影响。

理论上来说:那些原本就对口渣校的学位房,多校之后有了上名校的机会,其房价应该上涨才对。可事实却不是这样的。最近我调研过新街口、什刹海、广牛学区的渣校学位房,价格基本没怎么动。

多校划片的意义在于——削峰填谷。

打个比方:

原本应该是育翔、五路通、奋斗、宏庙这些牛校的生源,结果被派到了鸦儿胡同、华嘉、厂桥等等渣校,那么,几年之后,这些渣校的情况就会逐步改善,成绩也会逐步好转。

等成绩上去之后,原本这些学校的对口房源会逐步涨价,从而拉低与顶级学位房的价差。

说白了就是:

削德胜、金融街、月坛的峰,去填新街口、什刹海、展览路的谷,然后,实现整个西城教育的整体均衡,从而为“实现学位与房子的分离”做铺垫。

西城今年的雷够大,够重磅,至于明年是什么情况,谁也无法预知。

有小道消息说:明年,西城要取消对口直升。如果是真的,那这个雷也够大。要知道:西城有不少渣小,都是可以按比例直升牛中的,比如:

雷锋小学可以按比例直升三帆中学;椿树馆小学可以按比例直升八中;志成小学可以按比例直升35中。

如果这些都取消,无疑是削弱了小学与初中的联系,也就相当于削弱了初中与学区房的联系。

总之,大方向已定,学区房确定性在减弱,诸位且买且珍惜吧。

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