在深圳，旧改一直是老旧区域改变价值的有效举措。
不久前，华润城旁边老小区：莱英花园一套28年楼龄的法拍房，刷新深圳近年最高溢价率。起拍价517万，最终成交价1505万，溢价率近200%！
▲图源京东拍卖
而进行了解后惊讶的发现，不只是莱英花园，华润城也涨了。
华润城现在房价竟然已经赶上深圳湾，润三190平户型二手房价格在4000-4500万之间，每平单价区间在21-23万。
如果2018年中签了华润城三期的（8.5万/平），目前已经赚了13万/平以上，190平赚2300万......
其实，如果你掌握背后的规律，你很可能发掘出下一个机会。
据不完全统计，目前深圳计容建面超100万平的旧改有22个，超200万平的项目至少有7个。
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01.
深圳可开发面积只约20平方公里
但旧改至少还能再干30年
地产人王石早在2018年就曾透露，深圳可开发面积只剩下20平方公里左右，每年新增用地面积不足两平方公里。
从待开发的建设用地规模来看，深圳建设用地规划为1105平方公里，已建成的城区仍占规划的87%之多，剩余土地寥寥无几。
不过，根据2035年国土空间规划，15年后深圳全市以城市更新、土地整备等为主导的存量低效用地再开发规模不低于170平方公里。
若按规划目标，深圳旧改至少还能再干30年。
另外，深圳《2021年度建设用地供应计划》显示：计划供应宅地363万平，其中，商品住房用地 149.3 万㎡。
值得注意的是：城市更新和土地整备供应达 91 万㎡，约占整体供应的61%。也就是说，深圳未来大部分的供应及发展计划都将依赖城市更新。
而为了加快深圳城市更新的效率，2020年深圳已经将城市更新“双百”标准调整为“双95％”，效果也是立竿见影。
▲图源：深圳人大网
随后短短几个月的时间内，就先后有香蜜二村、华富村、南华村、罗湖船步街区等纳入棚改范围。
●华富北片区棚改仅用17天，意愿征集同意率超双95%。31天，签约率超99%。
●深圳最大的棚改项目南华村，速度堪称“深圳之最”，仅用15天时间，签约率就达99.6%，
无论是从城市空间还是从深圳官方的态度来看，城市更新成为土地释放主力都是大势所趋。而如何在这个趋势中，享受城市发展的红利尤为受到大家关心。
02.
旧改价值高地典型华润城
背后的逻辑：产城融合
深圳寸土寸金，城市更新对片区价值带来的影响非常巨大，主要体现在三个方面：
●1、可以带来更好的城市环境，促进区域格局面貌重塑。
●2、可以带来好的服务，学校、医院、文体设施等水平会迈上一个新台阶。
●3、整个地段的升值会带来房价的升值，吸引中高收入阶层前去置业。
▲华润城改造前后对比（图源：未来城视）
以旧改价值高地典型华润城为例：
华润城是大冲村旧改，项目位于南山高新技术产业园中区东片，规划用地68.5万平，总建面达280万平。
改造前，大冲村楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱，公共设施匮乏，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
▲华润城改造前全景图（图源合一城市更新）
▲华润城改造后全景图（图源：华润官微）
改造后，大冲村“脱胎换骨”，华丽变身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，并成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。
品牌商业集聚的万象天地，更成为深圳最潮的“网红地”，吸引全国各地的人前来打卡。此外，区域还拥有南外文华学校、南外科华学校及南外大冲学校三所名校资源，片区价值水涨船高。
▲深圳万象天地（ 图源深圳中原建筑中心）
2008年大冲村旧改前，其周边房价在9000元/平左右，但签约不到半年，大冲周边的楼价已近2万元/平。
而华润城几次的开盘都出现了现象级的效果。
●2014年10月，华润城润府1期开盘便售罄，均价4.75万/平；
●2014年11月，华润城1期加推，均价5.0万/平，3小时售罄；
●2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万/平；
●2018年6月，华润城3期产品开盘售罄，均价8.5万/平；
●2018年9月，华润城3期加推售罄，均价8.5万/平；
●2020年11月，华润城4期（润玺一期）开盘售罄，均价13.1万/平，单价区间12.01-14.47万/平，总价区间1184-2984万（此价格包含装修费）。
▲华润城4期开盘销控图（图源：家在深圳论坛）
而最重要的是，改造后这里成为深圳的就业中心，产城融合的典范，聚集了深圳大量的高端人才，他们为区域价值的持续提升奠定了夯实的基础。
目前，南山科技园区内拥有8000家注册企业，近1500家高新技术企业，超过100多家境内外上市企业，诞生了腾讯、大疆、中兴、迈瑞、大族激光、金蝶等科技龙头，汇聚超13万的高知人才。
其中，腾讯2020年人均年薪81万，还冲上了新浪热搜。
而凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套，华润城理所当然地成为附近科技园人才的买房或租住首选。
腾讯、康佳、TCL等知名企业的大部分高新技术人才都在此居住。所以这里的房子好转手，也好租，而且租金可观。
深圳链家网显示：华润城一期83平的2房租金可达1.3万/月。如果是以开盘价4.75万/平买入，租金回报率近4%。
如果是去年以17万/平买入，那租金回报率仅1%，远不如价格的涨幅。
▲华润城一期租金价格
大冲城市花园80平的2房租金最高可达1.4万/月，100平的3房租金也可达到1.45万/月。
▲大冲城市花园租金价格
03.
深圳旧改体量约90个华润城
哪些能成为下个典范？
据不完全统计，深圳目前有6160公顷巨大体量的旧改规模，约相当于90个华润城，未来释放的城市价值不可估量。
无数深圳人打着灯笼在寻找下一个华润城，但望眼深圳，综合配套上能与华润城相匹配的却屈指可数。
那么，在建旧改中，有哪些可能成为下一个华润城？壹地产不完全统计，目前深圳计容建面超200万平的项目至少有7个。
1、蔡屋围旧改
罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区地处深南大道罗湖门户地带，毗邻荔枝公园，小平广场，轨道交通1号线、2号线、3号线、9号线以及规划5号线西延、11号线（机场快线）交汇于此，区位条件极佳。
▲蔡屋围旧改效果图，仅供参考
蔡屋围旧改用地面积约33公顷，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域的成片城中村和零散老旧的住宅。
2021年6月21日 ，罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目A地块，实施主体确认为京基。
2021年7月6日，项目规划公告发布，整体由二类居住用地、商业用地、文体设施用地及教育设施用地等构成，规划配建2所小学及3所幼儿园。
项目实施主体为京基地产，总建面约273万㎡。2021年7月8日 ，网友爆料：蔡屋围旧改正式开工！
2、湖贝旧改
湖贝统筹片区项目规划总建筑面积220万平（地下20万平），共分四期建设，预计2030年建设完成。目前开工的一期占地8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米，总投资208亿元，预计在2024年建成。
湖贝统筹片区项目将成为未来全球范围内，千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业，为罗湖经济注入新动力。
湖贝统筹片区项目的主要贡献有以下几点：
●1、提供120万平方米的产业空间，总投资700亿元；
●2、提供8.1万平方米保障房；
●3、提供5.2万个就业岗位；
●4、整合5条地铁线；
●5、划定1.4万平米的南坊旧村保护和活化范围，湖贝旧村得到了非常好的保护和活化，这也是规划的重点和亮点；
●6、特别是还提供了4万平米的大型文化设施，在中间形成了一个7万平米的泛湖贝文化公园。
▲湖贝旧改介绍，仅供参考
3、河东片区旧改
该项目位于西乡街道，107国道和新安五路交叉口西侧，拆除用地范围内落实不少于99450㎡的公共利益用地（含24班高中、其他教育设施、道路等）；贡献率高达40.9%。
据悉，项目拟规划为总建面约235万㎡，其中办公面积约23万㎡，住宅面积约97万㎡，公寓面积约28万㎡，酒店面积约7万㎡，商业面积约40万㎡。
未来将汇聚金融办公、大型现代商业、五星酒店、特色城市主题公园、高尚住宅等功能配套服务完善的标志性城市综合体，但最终规划指标尚待批复。目前项目进度快，签约率90%以上，一期2021年可以拆平，预计会动工建设。
▲河东片区旧改介绍，仅供参考
深圳旧改还有哪些建面超200万？
这些旧改谁能成为下个华润城？
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