人口普查揭示辽宁14城房价未来不同走势，看好两市，三城让人忧虑

七月，酷热已经从南方城市蔓延至北方。这不仅仅是夏季的天气，更指全国躁动的楼市房价。

在美国不计代价的货币大放水冲击下，全球大宗物品价格暴涨。为平抑国内价格，保持经济稳定和可持续发展，华夏上层甚至已经动用了一些国家储备。对楼市、股市价格，国家也是不遗余力地采取着各种手段，严防死守美元的金融收割阴谋。但全球大势之下，资本的力量是巨大的。比如国内楼市，虽然没有出现如韩国等一般的非理性暴涨，但总体价格水平的北上却也是难以阻挡。

辽宁14城，也不例外，多数城市的房价不同程度出现了同比上涨。我们知道，只要价格与价值没有背离，上涨则是有基础的，风险就是较低的。一个城市住宅的价值，源于城市地位、经济发展、人口虹吸集聚能力等方面的因素。这几个方面又是相互作用的循环。经济越发展，人口集聚能力越强；人口集聚越多，经济越发展，反之亦然。人口的流动方向这一个点，便是城市价值的最集中反映。

辽宁14城，现在如何，未来又将会怎么走？今天我们就从辽宁的第七次全国人口普查情况，剖析辖下14城市住宅市场的未来长期走势。

我们首先看2021年7月10日全国房产大数据平台监测的辽宁14城市房价数据，如下图：

从上图看，辽宁省14城市房价差距甚大。高至大连，平均房价达到1.7万元以上；低如铁岭、阜新，尚不足4000元。在全国东部城市中，可以说辽宁省房价城际之间差距是最大的了。

再看今年7月份的各城市同比涨幅情况图表：

对比以上两图可以看到，绝对房价前三甲城市大连、沈阳和丹东，也在14城中房价涨幅最高的前五个城市之内；房价较低的葫芦岛、铁岭与辽阳等，房价在全国上涨大潮中，继续着跳水的表演。

无论是刚需还是投资，谁也不希望自己持有的房产价格缩水。在我们看到的这些表象之下，认真分析则可以发现，有的上涨或者下跌具有其合理性，有的则背离了基础。我们这儿提到的“基础”，就是人口。毕竟，有“人”才有住房需求。如果一个城市人口大量流失，住宅市场转向买方市场，房价失去了需求的支撑，未来必然是要“跌”的。所以这儿的“跌”加了引号，是因为还有货币的贬值因素存在。如果房价上涨没有跑赢“通胀”，便是我们所指的“跌”。

第七次全国人口普查结果给了我们最好的城市住宅市场未来房价走势的分析依据。

上面提到，对于住宅市场可以这样说：人口集聚越多，住房需求越大，价格基础越牢固；人口流失越大，住房供给越多，需求越少，住宅市场则越倾向于，房价越难以支撑。这是一个很简单的道理。

买方

我们看一下，全国人口“七普”结果中，辽宁14城市2010年-2020年的十年人口增长情况。据“六普”和“七普”数据比较，我们制作了下图：

从上图可以看到，辽宁辖下14个城市中，只有沈阳和大连的常住人口是增加的，十年分别增长92万和76万人，其余城市无一例外出现了人口流失现象。由于城市规模的不同和基础人口数据的差异，上图可参考和获得的只有直观感受，客观地分析还要看城市人口十年增减比例。如下图：

从上图中可以看到，沈阳和大连的人口十年均增长了11.4%，两城旗鼓相当、不相上下；常住人口下降幅度最大的本溪、抚顺和辽阳，分别下降22.43%、19.00%和13.7%。

我们再以上图与当前房价同比涨跌图表对比来观察：

可见，房价上涨的前五个城市丹东、大连、朝阳、沈阳和本溪中，丹东、本溪和朝阳都背离了住宅市场的需求本源。这正如无源之水无本之木一般，必然是难以持久的。

说了需求，我们再谈供给。人口老龄化是我国现阶段人口状况的重要特征。这对于住宅市场来说，是个严峻的问题。

老龄化越严重，意味着越多的人口在不久的将来逐渐逝去，从而导致大量的房屋推向市场，导致住宅市场供需转换。我们看辽宁14城市的老龄化情况如何，看下图：

从发布的《辽宁省第七次全国人口普查公报》中，我们知道全省60岁人口占比为25.72%，远远高于全国的18.70%。大量的老龄人口，意味着沉重的社会养老压力；也意味着劳动力人口比例的压缩。在住宅市场上，则是需求少、购买力降低以及未来的潜在供给。

从14城市看，盘锦是辽宁最年轻的城市，但老龄人口占比仍然高于全国4个百分点；沈阳和大连分别居全省第2、4位，相对年轻化一些。而如抚顺、本溪、丹东、锦州等城市则高于或逼近30%的比例，这意味着接近了三分之一的人口即将进入老龄。这是一个撼动人心的数字。

从人口经济学的角度，15-59岁是劳动力人口的年龄段，是社会生产的主力军。这个年龄段的人口，在住宅市场上同样是主要的需求群体。看下图：

上图告诉我们，沈阳、盘锦和大连是辽宁劳动力群体占比最高的三甲城市，这代表着它们是辽宁最具经济活力的三个城市，是现阶段住房购买力最强的三个城市；但我们同时看到，现阶段房价同比上涨的前五个城市中，丹东、朝阳和本溪分别列全省倒数2、3、6位。

无论全球还是全国，人口流动的规律几乎是完全一致的。且这个趋势一旦形成，是极难扭转的，主要原因就是人口与经济与城市地位的相互作用导致的良性或恶性循环。

从辽宁全省14个城市的维度看，人口流入、较为年轻化、劳动力人口相对充足的沈阳与大连，其住宅市场价格是有一定支撑的。所以在全球、全国的涨潮中，其房价上涨并不奇怪。这样的城市如果现阶段还有所下跌，或许就是较好的买入时机。

但人口持续流出、人口老龄化，且住宅市场到了供需转换临界点的城市，我们无法看到其房价上涨的动力源。这样的城市，房价缓涨或下跌都是可以理解的。

但如丹东、朝阳和本溪等房价不降反涨的城市，价格越涨我们越感到恐惧，需要慎之又慎。