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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的目标!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
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提问:请问曾叔,哪类房子是属于不好卖的类型?

回答:不好卖就代表着最好不要买,不管在投资还是自住方面都有硬伤。最常见的有以下几个方面:

第一就是配套的设施,包括垃圾站、配建房等被开发商称为负面因素的一些影响。这些影响如果存在二手房,是一眼就可以看见的,影响大小也非常容易区分。

第二个就是地下停车场的出入口,出入口往往会成为噪音源,尤其是对楼层比较低的住户影响比较大。在一手房的沙盘里面,很多开发商是不一定标注的,这个要格外注意;买二手房的时候也容易忽略,因为开发商为了避免一些影响,会把这个入口建在楼与楼之间或者楼的侧面,不容易被直观的看到。

第三个就是马路边,尤其是比较大的一些高架桥,同样是二手影响不太大,因为所见即所得。对于一手我们一定要注意判断旁边这条道路是市政道路,是大马路主干道,还是小区内的道路。不同的道路我们要做区分,不能简单的被沙盘或者图纸蒙蔽。

第四个最常见,也就是大家都知道的顶楼、一楼、楼梯楼的高层等等,这些都是典型不好卖的,但是一楼带花园的例外。但凡都不是绝对的,比如说顶楼和一楼,如果是正常价格的8折到85折,它的流动性和其他楼层就是差不多的;如果它是正常价格的99折,就会非常不好卖;7折的话,它反而会变得更为好卖。

第五个,还有就是在户型上面有明显缺陷的,比如说不规则的户型、长条的厅、所有的卫生间都是暗卫等等。当然暗卫这件事情是有地区差异的,比如北方的很多板楼,除了两侧,所有的卫生间都是暗卫,当地人就不会太敏感。

第六个就是内部交通的问题,如果一个小区非常大,内部通勤的时间就会非常长,要走很久的路或者内部开车,这在早晚高峰的时候就会排队。这样的小区如果买得非常靠里面,而且又不是特别好的一个组团,实际上相对而言也是不好卖的。

提问:曾老师好,九亭的源花城小区怎么样?

回答:房子本身品质中等偏上,短板是太偏了,离地铁站20分钟+,投资也是可以买的。大概在今年7月份,我看到过一套,单价虽不高的,不过门口面向马路,非常吵。我建议,这个盘的房子,必须要自信看看,有个别房子靠马路,不能买。

提问:曾叔您好!有个板块对比问题向您请教:上海青浦徐泾北(距离17号线徐泾北城站1000米)和浦东三林(距地铁8号线1000-1200米)假设都是市场价,哪个板块更有潜力?谢谢!

回答:徐泾北靠近大虹桥,潜力大,但是周边房产供给多,存在一定不确定性。大虹桥辐射到徐盈路已经到头了。如果有预算的话,建议选筹再往东去一站,不要远过徐盈路。三林位置极佳,去世博和前滩都十分方便,未来潜力可期,唯一美中不足的是价格高。

相对来说,徐泾北单价低,潜力大,但有一定风险。而三林确定性很高,价格基数也更高一些,影响涨幅。我的风险偏好更高,我会选徐泾北。

提问:曾叔你好,看中一套市区单价低的商住房,为解决家里人多的问题,想住的宽敞些,请教:(1)商住房有人说一般在住宅的1/3价格可以入,你认可这个标准吗?(2)这套房子有个硬伤就是全朝北,不通气,采光不受影响,但窗户没风景,技术上来讲,我能通过加装墙暖,等其他方式缓解吗?谢谢

回答:1、差不多,但实际的价格往往是5成以上,很难买到那么便宜的商住,毕竟建筑安装成本在那里。2、户型朝北没问题,可以用装修来弥补。但我看你这个房子又是商住,又是硬伤,我觉得还是别买了。商住的维护成本高,居住体验也不好。如果真的要改善,为什么不考虑去租房子住呢

提问:曾叔,江浦公园附近值得买吗?有没有推荐的楼盘?预算800-1000W,想买三房,谢谢

回答:这个预算买北外滩江景有点不够,北外滩要么往北走考虑瑞虹,要么往东考虑东外滩,要么过江考虑二梯队江景房。具体要看你的通勤,建议兼顾下学区,这样比较容易保值。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获得精准建议。

提问:您好预算500左右,看了莘庄康城128的三室〔总面积大有点超预算〕;颛桥君莲99平的小三室;中介说康城学区略好些,想请教从保值升值角度还有出手卖出方面是哪个更推荐?

回答:康城是个争议很大的小区,优点是有点学区,房型还不错,配套也过得去,缺点是小区太大,卖房的时候竞争很大,门口的莘松路堵得要命,交通上不太行。颛桥也有点偏了。我觉得买来自住尚可,要说增值保值,我保持谨慎乐观吧,

提问:曾叔,您好!请问对于人口因素对房产的影响,您怎么看?

回答:人口老龄化,劳动力人口下降这些都是影响房价长期购买力的。但是一定要看到一个现象,国家层面的劳动人口下降,不会影响大城市人口增长。大城市会依靠城镇化,持续不断地增加购房人口。

举个例子,日本在90年代人口就达到了峰值,人口总数开始下降。但是日本三大都市圈东京、名古屋、大阪的人口至今还在不断增加。也就是说,年轻人会源源不断涌入大城市,对大城市产生支撑。

那么对我们买房的启示就是,未来在人口增速下降的大前提下,只有大城市的房产才会有价值。大城市不光会从乡村吸收人口,还会从小城市吸收人口。最后三四线城市的房价涨幅会远低于一二线城市。

另外人口老龄化,会降低经济的内生增长动力,会加快货币宽松,从另一个方面看也是利好于房价的。

提问:曾叔,你好。世博板块和龙阳路地铁站附近的房源 。请问有购入的必要吗,帮忙分析下!

回答:世博板块和龙阳路旁边的老破小较低,但是次新房价格还挺坚挺的,比如上南花城之类的。老破小市场在崩塌,不要买老破小。这两个板块都很好,但是次新太贵了。价格基数高,买了涨幅就很少。你如果是投资的打法,建议可以考虑浦江镇和南三林,品质次新价格够得住。