大家好，近日我在微博上看到这样一段言论。
诚如这位网友所说，深圳官方确实有意扩大土地、住宅供应量，力图实现2035年市内常住人口人均住房要达到40平以上，光是今年第三季度就要有14372套住宅上市。
然而与此同时，由于产业转移、工人外流等老生常谈的原因，当年打着“来了就是深圳人”口号的深圳，人口增量却在悄然走向下坡路，除了去年短暂地重振旗鼓了一番，2019年甚至一度被杭州夺去“全国人口净流入第一城市”的称号。
图源：广州PLUS
注：2020年仅有人口普查数据，无统计公报数据，统计维度不一，所以暂不纳入考量中。
那么问题就来了：住房在增加，人口增长在减缓，供给慢慢追上需求，这是否说明，深圳楼市要真正“凉”下来了？
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深圳接盘侠
或成最大输家
今年上半年受调控影响，深圳二手房成交量可谓跌落谷底。
图源：深圳中原研究中心
图源：咚咚找房
这对卖家而言无疑是至暗时刻，但不少买家却在暗自狂喜，认为抄底占便宜的好时机到了，于是纷纷化身接盘侠——春天买下一套房，秋天就能涨出两套房的价值，此时不出手更待何时？
然而事实果真如此吗？
首先我们要明确的是，在深圳买房三年之内是不能转卖的，公寓则是五年，而这三年内会发生什么，谁也说不准，毕竟深圳楼市魔幻也不是一天两天了。
目前已知的是上述的深圳住宅供应量上升和人口增速减缓，如不出意外，按照正常的市场经济规律，深圳楼市确实该“冷静冷静”了。这就意味着，今年接盘的勇士们到了2024年，很可能要面临一个截然不同的、“温凉”的深圳新楼市。
你以为躲过了2021的毒打，2024就汇报你一歌？未免太天真了！
国家强调“房住不炒”、深圳调控趋严的当代，二手房买卖的难度只会不断加大。对购房者而言，同样是受到重重限制，那还不如买新盘，况且新盘还在实施限价呢，怎么看都是一手房性价比更高。
祸不单行，深圳的人口增量还在不断减少，这就意味着，楼市将面临缺乏新生购买力的问题，二手房买卖从源头上遭受了打击。而与此同时，深圳还将加大对保障房的供应，可想而知又有多少买家流失。
届时，二手房卖不动，价格势必要跌，然而即便减价大甩卖也不一定能脱手，房子烂在手里不说，每个月照样要交房贷。也就是说，现在看似趁火打劫、低价收购的房产，到了三年后别说价值缩水了，会变成丢不出去的烫手山芋也说不定！
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黑暗中的一丝曙光
今年6月初，深圳一业主放出消息：重金悬赏求中介帮忙卖房，事成之后有10万元辛苦费。这会儿我们还能将此事作为茶余饭后的谈资，到了2024年就很难保证我们不会成为别人嘴里那个冤大头了。
照这样看，深圳楼市凉凉了，我们最好手牵手躺平？倒也不必。
价值决定价格，哪怕供过于求，好东西依然不会便宜到哪里去，更何况保障房居多的未来，商品房才是稀缺品，尤其是优质商品房。
例如，今年上半年龙岗区仍是深圳二手房成交量最大的区域，其中，桂芳园的成交量排第一。理由无他，地段加配套——桂芳园虽属于龙岗区，却位于与市中心相邻的板块边缘，而且一出小区就有地铁站和龙岗大道，周边配套也很丰富，商场、幼儿园、健身中心等应有尽有。这就是为什么深圳二手房价格普遍下滑的时候，桂芳园却始终能坚挺在44800元/平的价位。
可以肯定，即便遭到种种限制，房地产依旧是我们的保值大户，我们还得买房，只是不能乱买了——相信你的买家都是识货的，所以要买，就买最好的，这样日后才会有人愿意埋单。
至于什么叫“乱买”呢？这里我稍微说几句：
首先，不要碰公寓，公寓使人不幸。很多人应该都知道了，公寓乃是烧钱玩意，增值就不提了，你还得求它不要贬值，楼市鄙视链的底端嘛，没办法！如果租出去，则不知猴年马月才能收回成本，那还不如勒紧裤腰带去买贵一点的住宅，总比公寓有安全感。
其次，住宅也并非完全没有坑，地段真的很重要。想当初罗湖区的中海天钻项目，口口声声说要打造罗湖高端社区，一开始就卖到了13万/平，跟当年的深圳湾一个水平，然而三年过去了，深圳湾早飙到二三十万/平了，反观中海天钻，仍是年轻时的模样，价格纹丝不动。为什么呢？短板决定长板，地段跟不上！
前面也说到了什么样的房子受欢迎，所以不要被开发商天花乱坠的吹牛给迷惑了，地段加配套永远是黄金搭档。或者说为你未来的买家设身处地地想想，哪个住起来舒服就对了。
总之，纵使前路迷茫，也不要失去冷静的头脑，深圳楼市是个需要你步步为营的地方，走得好与不好有时就决定了一个人的阶层。深圳如今可谓危机四伏，各位要是举棋不定的话不如按兵不动，以不变应万变。
最后，千言万语化作一句：小心驶得万年船。