【珠海律师、珠海法律咨询、珠海律师事务所、京师律所、京师珠海】
深圳市物业服务合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控报告
目 录
一、前言
二、深圳市物业服务合同纠纷案件案件检索分析
三、深圳市物业服务合同纠纷案件可视化数据分析
四、重点案例裁判观点采撷
五、基于物业服务公司的法律风险防控建议
六、基于业主及业主委员会的法律风险防控建议
七、基于有关部门关于物业服务合同争议预防和调处的建议
八、附录
九、结语
前 言
多年前，中国内地的物业管理起源于深圳，并获得迅速的发展走向全国。经过多年的探索和时间，物业管理在深圳的社会经济发展中起到了重要的推动作用，其核心价值也逐渐获得社会认可。从大环境来看，良好的物业管理可以有效推动国民经济的增长、提高城市专业化管理水平以及增强人民生活的幸福感，所以，物业管理在社会的发展进程中应当被引起关注。
深圳是中国改革开放家里的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，发展至今已成为了具有一定影响力的国际化城市。顺应新时代的发展，当前的深圳在物业管理领域站在了一个承前启后的关键节点，深圳的物业管理正在以“绿色、现代、和谐”作为新时代的发展方向，致力于打造更具现代化、专业化的物业服务业。然而，物业管理在迅速发展的进程中不可避免地遭遇着各种各样的矛盾和问题，这些或大或小的问题制约着行业的发展，如行业发展迅猛但相关的政策滞后、业主需求与服务公司之间无法合理协调等，都是在行业获得新发展时需要首先解决的问题。这不仅需要政府相关部门的重视，更需要社会工作者从自身角度出发深刻认识矛盾及寻求解决措施。因此，物业管理行业应当朝着改善质量供给、提升服务品质、提高居民幸福感的方向出发，以获得行业的又一次飞跃发展。
京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2021年上半年深圳市涉及物业服务合同纠纷案件的267份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出深圳市物业服务合同纠纷案件的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，从法律从业者的角度，对于目前高发的物业服务合同纠纷案件向所牵涉的业主和物业服务公司提出风险防控策略，最终形成本报告，为双方在纠纷发生前及发生后的应对提供借鉴和参考，共同打造更加优良的生活环境。
本报告以2021年7月5日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。
深圳市物业服务合同纠纷案件检索分析
（一）检索条件
1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库
2.地域范围：深圳市
3.案件类型：民事-物业服务合同纠纷
4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书
5.时间区间：2021年上半年
6.关键词：深圳市、物业服务合同纠纷
（二）检索结果
根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书267份。其中：一审文书有221份，二审文书有43份，无再审文书，执行程序文书有3份。以上数据于2021年7月5日从上述数据库获取。
深圳市物业服务合同纠纷案件可视化数据分析
（一）案件审结年度变化趋势
通过分析数据得知，本报告样本的案件在2021年上半年的审结情况为：1月份有78件；二月份有57件；三月份有80件；四月份有34件；五月份有17件；六月份仅有1件。
总体上看，深圳市物业服务合同纠纷类案件数量相对适中，前三个月的案件数多于50件，但是，案件数量在四月份出现大幅下滑，可见该类案件并非长期保持高发状态。
（二）行业分布情况分析
通过分析数据得知，本报告样本中涉及物业服务合同纠纷的行业分布情况为：深圳市在2021年所出现的物业服务合同纠纷案件中，当事人涉及到房地产业的的案件有104件，占比94.54%，居于高位。其余的主要涉及信息传输、软件和信息技术服务业，制造业，住宿和餐饮业，批发和零售业等，案件均不多于2件。
总体上来看，物业服务合同纠纷所牵涉到的行业并不多，房地产业尤为突出，可见物业服务合同纠纷主要是发生在房屋买卖活动中。
（三）审理程序分析
通过分析数据得知，本报告样本中：一审终审案件有221件，占比83%；二审终审案件有43件，占比16%；无再审案件；执行案件有3件，占比1%。
总体上看，在案件数量上，一审终审案件相对较多，仅有16%的案件需要进入到二审环节，反映出深圳市物业服务合同纠纷案件的服判息诉率相对高。实务中许多案件在一审可以得到解决。另外，也有少数案件启用执行程序来获得救济。
（四）审理期限分析
通过分析数据得知，本报告样本的案件审理期限分为五类：在30天内审结案件有34件，占比27.42%；在31-90天内审结案件有61件，占比49.19%；在91-180天内审结的案件有21件，占比16.94%；在181天-365天内审结案件的有5件，占比4.03%；在365天以上审结的案件有3件，占比2.42%。
总体上看，物业服务合同纠纷的案件审理期限平均在80天内，这意味着该类案件的审理难度较低，各级法院审理的效率较高，多数纠纷能在尽可能短的时间内获得解决。
（五）审理结果分析
1.一审裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的一审裁判结果中：原告被驳回起诉的案件有2件，占0.91%；原告撤回起诉的案件有138件，占62.44%；原告诉求被全部或部分支持的案件有38件，占比17.2%；诉讼请求被全部驳回的案件有1件，占比0.45%；获得其他裁判结果的案件有42件，占比19%。
本报告选取的样本案件中，深圳市物业服务合同纠纷案件的一审案件中，原告诉求的支持率并不高。同时，原告选择撤回起诉的案件数量占据了较大的比重，可见物业服务合同纠纷在实务中存在较大的不确定性，并非多是通过诉讼的途径解决的，可能存在调解等其他救济途径。
2.二审裁判结果分析
通过分析数据得知，本报告样本的二审裁判结果中：法院维持原判的案件有34件，占79.07%；法院改判的案件有3件，占比6.98%；其他结果的案件有4件，占比9.3%；发回重审的案件有2件，占比4.65%。
总体上看，物业服务合同纠纷案件的二审案件中，大部分案件在二审裁判中维持原判，仅6.98%的案件在二审程序中得到改判。可见二审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高，多数当事人的上诉可能存在不合理上诉的情况。
3.执行裁判结果
通过分析数据得知，本报告样本的执行裁判结果中：在启用执行程序的案件中，财产执行、执行完毕、终结本次执行程序的案件均只有1件，分别占比约33.33%。
总体上来看，执行程序在物业服务合同纠纷案件中的适用较少，反映了物业服务合同纠纷在程序上的矛盾点不多。
（六）高频实体法适用分析
通过分析数据得知，本报告样本中，《关于在审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》被引用次数最多，为28次；其次是《中华人民共和国合同法》第六十条，被引用次数为18次。
总体上看，深圳市物业服务合同纠纷案件中被高频引用的实体法主要是《关于在审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，辅以《中华人民共和国合同法》。这反映出物业服务合同纠纷所适用的法律较为单一，目前依靠已有的法律法规可以有效的解决基本的纠纷，但要注意的是，单一的法律依据带来的风险是部分认定较困难的问题所适用的法律存在适用不完全恰当的可能性。
编委会
主编
邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任
左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人
副主编
秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长
王岩飞 京师深圳联合创始、京师深圳法律研究院院长
陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任
执行主编
孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长
编委成员
吴小潘 京师深圳法律研究院副院长
王华营 京师珠海执业律师
江炜格 香港中文大学中国商法硕士
刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士
戴紫仪 厦门大学嘉庚学院法学学士