2021年上半年，已经结束了近20天。
在过去的20天，我一直在思考：
1、如何评价、定性已经过去的2021上半年郑州楼市？
2、如何判断2021下半年郑州楼市的走势？
今天，用简短的文章，表达东哥我的观点。
来，你用我的结论，反推郑州楼市上半年的180天。
上半年总结：
1、上半年郑州房地产市场，整体来看就是：
平——起——躁动——平——静。
1月份2月份：平；
3月份4月份：躁动起势；
五一黄金周：戛然而止的兴奋；
5月份6月份：平。静。
你回头看看，是不是这个脉络？
你不觉得5月份市场比4月份差，6月份的市场比5月份差，7月份的市场比6月份更差吗？
你不觉得现在的郑州楼市，静（平静安静）得可怕吗？
2、上半年，“房住不炒”下的全国房地产宏观调控，继续强化。因城施策，针对性打击，多维度调控。
原本以为政策的松绑，并没有出现。
迎来的却是更严格更广泛更针对性的调控。
比如，金融端；比如，二手房指导价——虽然这个政策还没蔓延到郑州来。
在全国房地产宏观调控氛围下，郑州在重点关注城市名单之列。
但是，一个数据我们要看到：
上半年，全国房地产整体的销售面积、销售额同比还是处于增长态势。
全国房价均价，正式突破10000元/平米大关。
3、计划外的集中土拍政策，首次出现。郑州，6.3首次集中土拍——前戏很足，上场疲软，略有意外，但后续波澜不惊。
这是一个新生事物。
历史上没有出现过。
郑州，执行得很彻底很迅速。
土拍开始前，所有人包括围观者，很兴奋很畅想。
过程却很乏味。
现在回头来看，除了华润KO银泰，来了个最后的惊天逆转，我们还记得了什么？
很多人在期待6.3土拍后的市场火爆，谁知道还不如3月份4月份的市场表现。
市场，静的可怕。
如古龙小说人物傅红雪出现的场景。
4、主城区相对热闹，主城区外围组团依然寂静、萧条。
是的，主城区相对热闹。但只是相对而已。
所有楼盘，没有出现所谓的抢房场景。
不过，有些盘，平销期，一个月卖100—200套，还是有多个的。
外围组团，还是很难。
特别是荥阳市场。
5、明星楼盘越来越少。没有出现开盘上千套的楼盘。大多采用平销期平销的逻辑。
上半年哪些盘卖的好？
你的印象里有哪些楼盘？
美盛教育港湾？朗悦公园府？碧桂园名门时代城？万科城？融创城？中海云鼎湖居？普罗理想国？康桥未来公元？绿城湖畔云庐？绿城明月滨河？瀚海航城？碧桂园天悦湾？碧桂园西湖？富田城九鼎华府？
就算这些“名盘”，似乎也不是那么那么的热。
6、购房者的购房热情似乎不足，地市购房者依然是郑州买房群体的主力。
这个不解释。
确实热情不足。
房价不涨。让很多买房人，停止了步伐。
7、房价真的没涨吗？
上半年，郑州楼市的房价，其实是涨的。
只是这种涨的步伐，赶不上买房人（投资人）的预期。
认为没涨。
直觉：同比一年前的历史数据，整体还是上涨了300—500元/平米。
目前，郑州主城区住宅楼盘的均价是：
15200元/平米。
记住这个数据。
8、中原区楼市，进入市场空档期。去年的几个热点楼盘，几乎售罄。
金水北、管南、惠济新盘频出，进入市场新热点。
同时，高新区楼市的成交量还是很让人惊喜。
9、很多个楼盘，跃跃欲试冲刺20000+。但，这个价格，如果突破了，还想有销量，需要有实力才行。
来，你补充：
哪些盘是不值20000+，开发商非要卖20000+最后傻眼的？
10、无论是主城还是外围组团，大面积户型产品还是不好卖。
这是事实。
包括北龙湖，包括杨金，包括滨河，包括白沙，包括绿博。
当然，其他区域根本就不敢做大户型。
很多区域甚至就没143平米+的房源供应。
不是没胆量，是没需求。
来，你补充：
哪些区域很少有143平米以上房源的供给？
11、开发商的暴雷信息及传闻，不绝于耳。老百姓买房心理越来越没底。能够顺利交房，似乎成了最低的诉求。
哎，典型就是名门。
一言难尽。
12、城市层面：黄河战略与郑开同城化，一北一东，成为两大城市区域红“利”。
不多说。懂者自懂。
你多看看正统新闻。他们出现的频率太高了。
13、房地产公司和房地产从业人员内卷化很严重。大多数房地产从业人员心里是没底的，对于未来。
越来越多的地产人，开始转行。
越来越多的地产人，开始到地市甚至县城。
没办法，虽然不想去，但是，钱香啊。
圈里的35岁限制，开始笼罩郑州地产圈。
但是，35岁以下的年轻人，除了能加班不疲惫，专业和眼光真的就那么强吗？
14、2021年上半年郑州地产圈的精彩，反而出现在成百上千经纪人在抖音号世界里的火拼。
话说，我挺佩服他们的体力和执着。
太多小弟小妹很拼很勤奋。他们奋战在楼盘一线。
貌似，墓景房这个词就是他们创造的。
我只是提醒：多点原创，多点专业思考，不要动不动抄袭，不要“以讹传讹”。
不管是提供专业，不管是提供资讯，不管是卖房，信任是第一位的。
15、回望2021上半年，还有最大的一个感悟：
购房人专业素养的进化速度，甚至比房地产从业人员还要快。
这是真的。
没了，我就这15个总结和观点。
如果用一种状态整体评价2021上半年郑州楼市，就如下图：
东哥，如何预判下半年郑州楼市走势？
我的答案是：
依然不乐观。
核心原因：供应太大，需求压抑。
1、今年下半年郑州房价还是涨不起来。
2、下半年金水北区组团、惠济大北区组团、管南组团会是楼盘供应和成交热点。
3、改善客户会有更多选择。好产品越来越多。
4、主城区外围组团的市场还是难。
5、第二批第三批集中土拍的数量和模式，是决定郑州楼市下半年及明年走势的关键。
想解决郑州楼市市场的疲软问题，核心是三点：
1、控制供应，去库存。不要再新增供应了。
2、真正改变城改土地模式。把上千亩的楼盘开发模式打掉。
3、严格执行限价销售。
其实，关于下半年郑州楼市，我也有两个困惑。
谁能回答我？
1、华润金水东路城市综合体项目，会不会严格按25000+5000元限价销售呢？
2、高铁东站东广场金水东路南、七里河北的中原超级总部基地住宅地块，今年下半年会不会推出来呢？谁会开发？
本文完。
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