继续项目开盘分析，聊完位于高新区的福晟印江南，今天来聊聊位于闽侯上街的保利阅云台，项目在周末低调的首开，去化情况到底如何。
备案去化情况
项目2021年7月10日首次开盘，推出4栋住宅（2，5，9，10号楼），其中：2#/20F/2T5/1F架空/95套，5#/20F/2T5 /100套，9#/17F/2T4/1F底商/64套，10#/15F/2T4/1F底商/52套，共计311套。均价20500元/㎡，需要捆绑车位16-21万/个，传出的去化情况：截至开盘当天去化236套，去化率约76%。
是否备案？
由于有群友意向该楼盘，也去了摇号现场，虽然前段时间高新区的国贸学原开盘销售成绩惊人，不过对比而言，阅云台的推量更小，热度也下滑不少。项目虽然离高新区很近，不过不属于高新区，所以备案信息归闽侯管理。
目前的备案争议点在于闽侯不动产并没有公布项目的备案情况，群友分享的价格图盖了物价局的章。所以项目是无证提前开盘，还是不动产更新延缓，是目前的一大疑问。(后来已经更新备案)
价格分析
由于没有官方公布价格表，只能依靠群友分享的价格截图，由于项目的土拍限价是20837元/平，所以备案价也基本没有特别大的期待。
项目的2号楼和5号楼，由于是20层的高层住宅，同时两梯五户设计，由于消防配建问题，公摊高达25.5%。
9号楼和10号楼，都是17层以下的小高层住宅，不过都存在配建底商，不过相比较而言，两梯四户设计，公摊22.7%，整体的得房率更高。
由于楼栋层高导致公摊差异较大，就出现了一个现象，比如同样801的端头95户型。
2号楼的情况：98.18平米，套内72.23平米，单价20752，总价203W
9号楼的情况：94.02平米，套内72.62平米，单价20852，总价196W
两栋住宅楼，体验更佳的两梯四户，17层住宅，最后由于公摊更低，导致总价比两梯五户的20层住宅更佳。
楼层差价
选取项目9号楼东端头做个楼层差价对比分析：
2层：单价最低，不过对比最贵的次顶楼，差价2500，楼层均差价150，优势不算太大。
3层：贵600，波动尚可，不过依然是低楼层，不太推荐。
4层：便宜450，敏感数字层，不过近期不少项目没有特别优惠，有一定优势。
5层：贵700，实际比3层贵250，对比3层而言，性价比更高。
6-8层：贵200-300，差价尚可，不过对比后续的楼层差价，优势不大。
9-13层：贵120-180，楼层越高差价越小，预算够的情况下，建议选高层。
14层：便宜550，敏感数字层，优惠力度不错，不介意的可以购买。
15-16层：贵700，对比13层贵100，15和16层单价一致，优势不错
17层：便宜600，顶楼，单价等于10层。
分析：对于项目而言，楼层差价也有一定规律，起始单价并不低，随着楼层增加，差价越来越小，这就导致选择高楼层的性价比偏高。同时项目对敏感的4和14做了优惠，而且力度不低，对于不介意的购房者而言，是一个比较好的优惠手段。总的来说，推荐：高楼层，以及敏感数字层。
PK国贸学原
对于项目而言，比较容易比较的就是国贸学原，两个项目是目前闽侯最火热的两大新盘。两个项目都有限价，同时开盘都采取了捆绑车位。对比看看：
1、限价：国贸学原：1.9W，阅云台：2.08W
2、捆绑：国贸学原：15W（优惠5w），阅云台：20W无优惠
3、区位：国贸学原：高新区，阅云台：闽侯上街
4、配套：国贸学原：桥头堡附近正荣商圈，阅云台：地铁2号线，旗山湖
5、楼层：国贸学原：27层住宅，阅云台：15-20层住宅
分析：对于两个项目，目前单价差异2K，同时车位差5W。户型定位上大部分楼栋都是以小户型为主，公摊上都比较高。
阅云台优势在于限高60米，整体的住宅高度也相对低，同时有三栋观景的大面积产品，相比较而言，社区的弹性更大，劣势在于项目虽然在高新区边，不过不属于高新区，同时非大户型，并没有特别的湖景加持，周边也存在安置房和客运站等。
国贸学原优势在于位于高新区桥头堡，周边新盘较多，未来城市景观较好，项目社区整体更宽，附近商圈较近，劣势在于项目的高楼层住宅定位，居住舒适度相对偏低，同时大面积的小户型，社区的天花板较低，整体的居住密度也相对较高，同时周边没有地铁线路，对于郊区盘而言，有较大影响。
对于两个项目，去化难度都不大，虽然从区位来说，阅云台更佳，但是从首开情况来看，阅云台反而不如国贸学原，当然其中可能也受营销和蓄客周期影响。
对于购房者而言，如果在两个项目里面选择，可以根据自身需求出发。如果需要依靠地铁出行，虽然阅云台单价更贵，不过住宅密度和地铁加持的优势还是不错。当然如果更看好高新区南部发展，同时短期内不需要依靠地铁出行，国贸学原相对更优。
盘点总结
项目位于闽侯上街，目前对外是湖景的三栋住宅，需要靠关系才能购买，可以说姿态还是较高，项目优势在于地铁加持，周边存在旗山湖，近期大学城也有政策加持。劣势在于项目的定价并不低，同时捆绑车位之后，均价已经跟周边差异不算大，同时项目社区总体并不大。
由于近期周边也没有新盘竞品，去化难度较低。对于购房者而言，已经超过两万的单价，是否需要依然在闽侯购房，也是值得思考。