撰文：乔治美编：田青校对：紫藤
百年未有之大变局，搅得郑州楼市愈发魔幻。
这几年，郑州楼市“东强西弱”成为显学，但鲜有购房者知道东西楼市的具体分界。
今天，乔治明确提出郑州版本的“胡焕庸”线，即京广快速路——江山路一线，如果站在置业的角度来说，这条线以东买房，容错率更高，未来涨幅大概率不会跑输大市。
京广快速路以西，是一大片黯淡的、发展失速的组团，往往伴随着房价低迷、就业机会少等问题，在不断找寻突围的方向。
而京广快速路以东，则完全是一片相反的景象，无数组团站立在城市发展的前沿，如同春风吹拂着大地，充满生机。
胡焕庸线
胡焕庸线是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，最初称“瑷珲—腾冲一线”，后因地名变迁，先后改称“爱辉—腾冲一线”、“黑河—腾冲一线”。
▲图片来源：百度百科
这条线从黑龙江省瑷珲（1956年改称爱辉，1983年改称黑河市）到云南省腾冲，大致为倾斜45度基本直线。
线东南方约36%国土居住着约96%人口，而剩余约64%的土地，居住人口不足4%。
“胡焕庸线”在某种程度上也成为城镇化水平的分割线。这条线的东南各省区市，绝大多数城镇化水平高于全国平均水平；而这条线的西北各省区，绝大多数低于全国平均水平。
尽管这个理论早在1935年就已经提出，但是真正被众人熟知，则是在2010年之后，众多媒体把这个“地理分界线”改为“买房分界线”进行解读。
而本文提到的郑州版本的胡焕庸线，也正是基于当下郑州房地产市场的格局进行划分。
——2——
南部：管南VS二七
郑州版胡焕庸线，也就是京广快速路——江山路一线南部的分界，东部是管南新区组团，西部是二七新区组团。
在过去几年，他们被很多人称作“刚需二人组”，管南房价此前基本一万三四、二七房价基本维持在一万二三，但是随着时间的推移，管南新区组团和二七新区组团的差距越拉越大。
管南房价不断突破天花板，早在2020年底，管南房价正式突破16000的天花板。
时间进入2021年，开春之后，郑州楼市从3月-5月爆发一波小阳春，管南房价再次一飞冲天！
康桥未来公元每平涨了1000！
融创城涨了1000！
永威城抢不到房！
富田城九鼎华府怼到了14000！
富田城九鼎公馆直接涨到了17000！
碧桂园名门时代城销售额直接怼到了十几亿！
而就在前几天，富田城九鼎公馆再创新高，部分房源直接怼到17500！
管南有多高光，二七就有多落寞。
2021年的楼市小阳春，仿佛和二七新区组团没有多大关系，区域的房价纹丝不动。
管南的“各种城”一个卖的比一个牛，而整个二七新区，除了之前的万科大都会和郑州华侨城，剩下的楼盘几乎一个能打的都没有。
客观来讲，二七新区区位其实得天独厚，而且深受大开发商的青睐。
但是，这里除了让购房者哭泣，更让各种品牌开发商伤心。
某地直接烂尾，
金茂进入二七直接躺平；
当然也有部分开发商试图走另类路线，比如走改善的亚星观邸、昌建翡翠苑却卖成了现房......
二七新区的很多楼盘，打造的都很用心，营销人也都很努力，价格也不高，但无奈，离开城市发展方向的天时，地利与人和显得是那么的落寞与无奈。
——3——
中部混战
郑州版本胡焕庸线的中部分界线以东部分主要为老城区管城组团、老城区金水组团、金水北区组团。
以西部分主要为老城区西城组团、老高新区组团。
还是先说以东部分，老城区管城组团在售楼盘比较少，但是可以发现一个趋势，就是越卖越贵。
龙湖雅宝天钜直接打破老管城天花板。
而部分村级开发商的楼盘也怼到了一万七八。
就连佳田接手的烂尾楼盘也是一个月一个价，如今涨的也让很多人望而却步。
事实上，在过去很长一段时间，老管城区远远不及老二七及老中原区，但是，依仗着城市向东发展的红利，尽管配套不咋地、城市界面不咋地、开发商大部分也不咋地，但是，人家市场就是好。
老城区金水组团以及金水北区组团就不用多说了，那市场好的连外行都能看到。
而反观一路之隔的老城区西城组团，主要是老中原区和老二七区，由于尚处主城区内，市场还行，不像南部那样分化严重，但如果你仔细剖析会发现，这里逐渐被时代抛弃。
卖的相对不错的都是改善楼盘，刚需盘价格始终起不来。
三环内，不管是二七还是中原，却有着大量一万三四的楼盘，如果你仔细找，偶尔遇见个特价房，12000+入手也不是没可能！
更更更关键的是，你会发现，不管是老二七还是老中原，都面临着“后劲”不足的尴尬，相对于其他组团，你会发现这两个区域的老郑州人相对较多，往往都是old money，区域内鲜有new money进来，新陈代谢缓慢。
不过，老高新区组团打出一波不错的行情，算是为整个西区扳回一分，但无奈高新新城市场一般拖累整个区域。
郑州版本胡焕庸线中部分化，不算严重，金水&管城VS中原&二七，明眼人一看，未来高下立判。
北部格局逐渐明朗
郑州版本胡焕庸线的北部分界线以东部分主要为惠济大北区组团，以西部分主要为邙山古荥组团。
二者此前在老郑州人的眼里，都是一个字“偏”。
但是，随着黄河战略的推进，二者同样有黄河战略的庇护与加持，但是惠济大北区组团那是亲儿子，邙山古荥组团直接散养。
郑州市把黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区起步区的规划和建设，纳入重点城市建设工程项目，核心示范区起步区命名为【运河文化片区】，并将该区域的发展放在最优先级！
运河文化片区位于郑州市惠济区，西起江山路，东至文化路，南至索须河南岸，北至S312道路也就是已经开通的北五环。总占地面积约23平方公里。
从上图可以看出，北五环以南、索须河以北的区域，在黄河战略影响下，整体区域规划和土地规划发生了根本性改变。
整个片区变成了大运河国家文化公园，一批新的大项目应运而生，比如黄河国家博物馆，黄河谣文旅小镇，运河文化博物馆等。
▲黄河国家博物馆效果图
从某种意义上而言，未来惠济大北区组团将成为整个北区优先发展的片区之一。
优秀的人才储备是一个区域发展的先决条件，2021年4月27日，郑州市惠济区人民政府与郑州枫杨高级中学用地签约仪式在区政府会议室举行。
郑州枫杨高级中学选址地块位于惠济区大河路办事处辖区绿荫路北、惠丰街西、惠民街东，占地面积约120亩。
教育利好的不断兑现只是一方面，6月18日，惠济大北区组团又传来好消息：
第十一届中国花卉博览会申办城市评审会议在北京召开。河南郑州获得2025年第十一届中国花卉博览会举办权。
据了解，郑州花博会会址定在隋唐大运河通济渠遗址。
这个位置，位于黄河国家文化公园和运河国家文化公园之间，是连通两大国家文化公园的纽带，也是我国唯一一个汇聚“黄河文明”“运河文化”“中原历史”的文化核心区域。
同为黄河战略下的利好区域，郑州版本胡焕庸线以东的片区，也就是惠济大北区组团利好不断。
而以西的古荥邙山组团呢？黄河战略对于这里几乎没有什么大的利好。
一路之隔，从南到北，不停的发生分化。
——5——
做个小结
买房最重要的是什么？
是区域吗？是开发商吗？是产品吗？在我看来，都不是，是框架！
框架不对，细节研究的再好卵用没有，你眼光犀利，运气够好，还足够有钱，买到了永威东棠，够牛了吧？
但凡你去杭州、南京转一圈就会发现，就房价涨幅而言人家遍地都是永威东棠。
你研究城市，研究GDP，研究城市历史发展速度，村东头二傻子去深圳买个小产权房，几年翻倍还变现了。
这说明什么？框架最重要，选择大于努力。
新时代，要明白中国南北的分化，明白大城市与小城市的分化，同一个城市版块的分化，同一个版块改善盘与刚需盘的分化。
对于很多人，没有能力去选择城市，但完全有能力去选择版块，今天抛砖引玉，用自己狭隘的目光画出了郑州版本的“胡焕庸线”，希望对于购房者有帮助。
当然，笔者在此也郑重声明，并非否定该线以西部分的区域价值与优质楼盘，仅仅是站在自己的视角、站在2021年楼市销售的角度去陈述，对于未来的区域发展趋势，不做过多预判。
当然，买房，最重要的是买适合自己的房子，地缘自住群体工作在哪里、生活在哪里买在哪里永远不会错。
最后，上一张远景地铁规划图（和实际地形有一定出入，但整体框架基本正确），剩下的，购房者自行判断：
备注：本文部分图片和信息来源于网络，仅为示意。关于楼盘一切最终信息以开发商公布为准；
内容及观点仅供粉丝置业参考，根据个人需求而定。
【注：本文作者原创，未经本平台允许禁止抄袭，侵权必究!全网追踪!】