而在最能反映人们预期的二手市场，东莞上半年成交均价虽然略有上涨，但成交量却同比2020年下降了36%，同比2019年下降了45%。
一不留神，2021转入下半年，楼市也在悄然转向。
湾区的几个明星城市，深圳、东莞、广州在楼市转向的过程中，也在经历着不同的命运。
去年的涨幅冠军东莞，在今年2.27新政出台后，出现了供需齐跌。
根据中原地产研究院的数据，东莞3-4月供应面积创历史同期新低，与2020年相比下降了13%，与2019年相比下降了29%。
成交方面，2-6月这5个月住宅成交面积同比2020年下滑了18%，同比2019年下滑15%。
一方面，东莞调控的效果初显，楼市不再像过去那样疯狂；一方面购房者、业主、开发商普遍情绪低迷。
而身处在楼市乱世春秋里的你应该如何看待东莞楼市？这里的房子还值得你出手吗？
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“房住不炒”是
发展主线
从东莞最近的动态来看，“房住不炒”四个字已经被它安排得明明白白。
“227”新政收紧购房资格，学习深圳发布二手房参考价格，出现停贷、限签……
被深圳驱逐的炒房客，逃到了东莞，发现一样是无路可走。
东莞的“十四五”规划里也提到几个针对房地产市场的重点规划：
一是它要增加限地价、限房价、限销售对象的住房供给；
二是要促进房地产市场向价格合理、供求平衡；
三是要积极发展二手房市场，规范二手房交易，盘活存量资源；
四是鼓励开发建设更多小户型房源。
总的看来就是要让房价平稳运行，加大供应。
虽说规划始终是规划，落地是有一定的难度的，但这也不难看出，未来东莞房价想要有高涨幅，将会十分困难。
所以资金实力一般的投资客都不再把目光投在东莞，而是转向那些政策较为宽松的地区。
但或许这正是本地客、自住客上车的最好机会。
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区域分化开始
从整体市场来看，目前一线城市和三四线城市成交已经开始全面下跌。不过，二线城市更多的还是呈现分化的趋势。
比如东莞，它的松山湖、滨海片区以及东部产业园片区市场呈现供需两旺的态势；东南临深片区、水乡片区和中心城区供应或成交都出现了下跌。
松山湖片区供需两旺的原因主要是它的供应量较大，单个片区供应量就占到全市的27%。松山湖的楼盘多为万科、保利、龙湖等大品牌的热销楼盘，比较受到购房者的关注。
而东南临深片区吃亏在它的供应严重不足，目前市场上都是尾盘在销售。
从洋房这一细分市场来看，我们也能明显的感受到东莞房价分化的趋势。
中心城区和滨海湾片区的房价目前是东莞的天花板，东城、南城、长安均价纷纷达到4万+/㎡。松山湖和莞城上半年都没有新的洋房在售，暂不做比较。
而石龙、石排等地不过1万+/㎡的水平。
从下面这张图，我们更能看出东莞各街镇分化的趋势。有的镇街能实现量价齐涨，而有的区域缩量价涨，缩量价稳。
从片区来看，根据乐有家数据，东莞中心城区成交量虽然同比下跌42.8%，但成交量仍然是东莞第一，价格也同样坚挺。而中心城区购买者大多为本地人。
调控收紧后，投资客逐渐撤离东莞，而本地客的买房动向成为楼市新的风向标。根据本地客的流向，可以推断东莞价值比较稳定的区域。比如中心城区，未来即使没有投资客接盘，也会有本地的大量需求为房价托底。
而东莞街镇行情的分化说明，在价格上，核心地段的资产会比非核心地段的资产更坚挺，抗跌性更强。但市场已经逐渐回归理性，大概率不会再出现疯牛行情。
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总结
东莞已经告别了它的炒房时代。
撑起东莞房价的不再是外地投资客，而是东莞本地购房者。
东莞GDP湾区排名第五，仅次于广深、香港和佛山。而GDP总量基数大的它，增速也也很快。它的GDP同比增速排名第四，次于中山、惠州与江门。
所以东莞的本地客绝对有实力撑起东莞的房价，而他们的目的更多是自住和保值，而非增值。
对于在东莞生活工作的刚需客来说，如果资金充足，可以入手松山湖、中心城区等核心区位的楼盘。如果资金不足，则可以关注滨海湾新区价格稍低的沙田、虎门。
如果你是投资客，从成本和收益角度考虑，东莞不确定性较大，3-5年涨幅不大，不建议买入。