作者：纵横君
如果把时光倒退20年，估计很少有人问到买郊区洋房，还是市中心高层的问题，因为那个时候城市空间发展有限，还没有那么多精力去发展郊区，何况即便是市区，高层住宅也并不多。但随着时间推移，主城区发展趋于饱和，为了解决新市民的居住问题，城市发展半径越来越大，同时，为了缓解主城区的交通拥堵，很多的城市配套资源也在向外围迁移。
到了这个时候，人们就会发现一个现象：主城区土地资源极其稀缺，拆迁后盖的房子都是超高的楼层，而郊区的新区土地资源较多，所盖的房子大都以洋房和别墅为主，对于购房者来说，花同样的钱，在市区只能买一套面积较小的高层住宅，在郊区可以买一套面积大，居住舒适度较高的洋房。如何选择，成为了很多买房的“难选之题”。
笔者的一位亲戚就曾遇到了这样的烦恼。她在一座二线城市工作，工作单位大概在城市的3环位置。在买房时，有两个楼盘可选，一个是市区的高层次新房，总共45层，另一个是郊区的6层洋房。最终在同事的建议下，亲戚买了市区的高层次新房，房子在第37层，但入住仅1年不到，亲戚就把房子转手了，并表示，“宁愿住郊区洋房，再也不住市中心高层”，后来真的在郊区买了一套洋房，总共6层，她的房子在第5层。很多人都感到很奇怪，亲戚为什么在短时间内把房子置换掉呢？亲戚说出了“原因”，笔者认为，说得很现实，很受用，对于不同需求的购房者应该还是有参考意义的。
至于这个“原因”，其实从亲戚的诉说中也可以看出，既考虑到现实，也着眼未来，她说了很多，但简单归纳总结起来主要也就4点。
第一，得房率是一个现实问题
高层的得房率一般在72%-75%，楼层越高的高层得房率越低，但洋房的得房率普遍在85%以上，这一下就差了10个百分点以上。同样100平米的房子，高层套内使用面积只有70来个平方，但多层则有80多个平方，足足多了一个大房间，很显然，使用空间简直就不是一个层次的。亲戚此前买的高层房子面积为110平米，套内只有80.3平米，而买的多层面积虽然只有107平米，但套内面积达到了93.1平米。
其实，很多人有一个误区，认为公摊面积大，说明公共空间大了，外部的空间体验应该更好才是，其实这是不了解公摊的分摊法则：
1.一般来说，多层只需要一部电梯，但高层需要两部电梯，那么，电梯和电梯过道都会算进公摊面积，包括4米左右的电梯井，还有通往电梯的过道，仅这一点就差了很多使用面积；2.根据民用建筑的防火规定，超过18层，每一单元就要设置通往屋顶的消防疏散楼梯，而且每层的相邻单元都需要联通，就是我们常说的连廊，加上单元与单元之间的防火墙等等，都是要算到公摊面积的，这些虽说是消防安全的必须要求，但对居住者的空间体验并没有因此而增加。说到底，这是高层住宅必须要配备的，但洋房不需要配置这些公摊部分，套内面积自然就大很多。
第二，居住体验完全不一样
要说高层的优势，其实就一个视野，但多层洋房的优点就太多了。亲戚买的这个房子处于郊区，依山傍水，由于山上树木很多，有天然氧吧之称，据她说，空气负氧离子能达到市中心的几十倍。实际上，就小区环境角度看，这是郊区与市区的一个普遍现象，因为市中心人口密度大，汽车尾气多，居住环境肯定比不上郊区。
当时亲戚卖掉高层的一个重要原因就是每天等电梯时间太长，在上班高峰期，甚至能等10分钟以上，等得心烦意燥，为了不耽误上班，还不得不提前出门。这个房子不仅她不喜欢，家里老人也时常发唠叨，说住高了不接地气。
而且，在看过一些高层住宅火灾报道后，亲戚总是感觉不踏实，她们住的楼层那么高，真要有什么情况，真没有办法，但要时时刻刻注意也不容易，万一疏忽了怎么办，即使自己很小心，但老人年纪大了，对用电用气也可能存在大意时候，何况，自己万般注意，但谁能管住邻居不大意呢。
第三，长期看，维修成本、居住成本差别大
通过两套房子的对比看，亲戚的高层物业费是2.8元，但洋房的物业费只有2元。撇除物业品牌的因素，一个重要的因素就是两者的维护成本不一样，楼层越高，所需的成本越高。这也反映了高层住宅与多层洋房的本质差异。
高层电梯使用频率高，出现故障的概率也大，还有楼内的管网、机电设备也多，所需维护资金和更新费用也高，在开始的十来年可能问题不大，但随着房龄增加，这些故障发生的概率就会多起来，当买房时交的维修基金消耗完，那就需要业主们出钱，这笔费用可不小，而且是持续性的。
第四，高层住宅不如洋房的保值属性强
房子值钱的不是建筑本身，而是房子下面的土地，高层住宅单位占地面积比洋房小很多，比如30层的住宅，洋房6层，一套房子的实际占地面积差不多只有洋房的1/5。
正因为如此，当高层住宅和洋房都需要拆迁时，这种问题就会显现出来。高层住宅可能就不能按照1:1的赔付比例，因为还要算拆迁成本、建筑成本以及各种税费等等，有可能就只能赔付半套房子，这样的话，必然就有很多业主不同意拆迁了，按照一些发达国家高楼的“命运”，那就只能住租客，和一些没钱换到其他地方去的业主，由于人群杂乱，小区居住环境会越来越差，房子的价值也会越来越低。但洋房就不一样了，由于容积率低，户数少，维修成本不高，舒适居住持续时间长，且易拆迁，假如1套房子赔付2套房，拆迁难度自然要小得多。
那么，高层和洋房该怎么选择呢？
说实在的，对于大多数人而言，特别是刚进入社会工作的年轻人群体，可选择的余地并不大。因为洋房位置大都处于城市的郊区，上下班通勤时间比较长，对于想多睡一会的他们来说，市区的高层住宅可能是一个优选项。
不过，随着经济条件好转，还是应考虑把高层房置换成多层洋房。一方面得益于城市发展去中心化，很多优质的教育、医疗和商业配套等逐步迁移到郊区新城，加上收入不断增长，人们对健康的居住环境越来越重视，这其实就是当城市化发展成熟以后的“逆城市化”现象，类似于发达国家的富人都逐步转移到郊区居住一样。另一方面是居住体验，房子都有变老变旧的时候，多层洋房无论是在消防安全性，还是居住舒适性都要高于高层，比如电梯坏了，可以爬楼梯，但几十层的高层住宅若要走步行梯，那是一件无法想象的事。