撰文：青龙美编：田青校对：紫藤
会所，成了高端社区的标配
努力了20年的郑州房地产市场，终于跟上2001年贺岁电影《大腕》中描述的场景。
一定得选最好的黄金地带，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，不行最少也得四千平米。
什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他安上。楼上有花园，楼里有游泳池，楼里站一英国管家，戴一假发，特绅士的那种。
业主一进门甭管有事没事都得跟人家说：“May I help you sir？”，一口地道的英国伦敦腔，倍有面子！
社区里再建一所贵族学校，教材用哈佛的，一年光学费就得几万美金。再建一所美国诊所，二十四小时候诊。
就是一个字：贵！
当然，残酷的市场竞争还是催生出了一部分创新的调调，除了上述电影中说的之外，如今，高档社区的标配就是会所了。
不得不说，会所这个东西，确实还是挺唬人的。
因为，很多人赚了点钱，一般都会考虑买套改善房。作为身份的象征也好，作为改善生活的载体也好。总之，面子是要顾全的，里子也不能放弃。
于是，会所就成了奔驰车标，极大的满足了这些购房客户的虚荣心和对未来生活的美好想象。
当你乐于为这种“伪需求”埋单的时候，开发商自然是趋之若鹜，做出高端会所，将逼格拉满，同时提升房子的溢价。
尤其是当你面临两个楼盘价格差不多。
一个是城市中心、地段、学校、配套都有，但是没有你梦想中的理想生活。
一个是城市近郊、有品牌、有逼格、有会所、有未来，安静且美好，舒适且奢华。
往往，很多人会无比纠结。最终大多数还是买了后者，因为他们大都十分笃信带个会所，未来生活方式都会改变！
真的是，最好的房子都是未交付的房子，最好的生活方式，都是想象中的生活方式！
一旦落地，一地鸡毛。
华而不实的会所尤甚！
——2——
问题1：会所是个赔钱货，不可持续！
通常，在高档社区销售阶段，会所是一个逢买必说的关键配套。
圈层、生活方式。下班了不用去挤到人满为患不够私密的健身房，或者跑很远去公共的游泳池。
带会所的小区才更符合你的身份，平时去健健身、带孩子游游泳，招待朋友、客户都不错。
但是，在高档社区交付后，真的进入营业阶段，会所造成的梦魇才刚刚开始。
因为，按照有关部门的统计，绝大多数会所，都是亏损的！
根据测算，一个营业面积在3000平米的会所，如果完全依靠业主内部的消费，这个社区大概需要入住4000人以上才有可能自给自足。
而高端社区，主打改善和低密，这种社区体量从项目诞生伊始，就注定了矛与盾的交锋。
社区大，人多，会所才能不亏钱。
社区大，人多，哪能叫高端社区？
因此，大多数的会所，是算不过来账的，亏损是定局。
再算上，小区刚交付，入住率不高。会所把所有服务都开办齐全，泳池、健身房、一日三餐等。一个会所至少要配数十个服务人员，还有硬装和软装折旧，不亏钱的会所几乎不存在。
因此，一般高端社区的会所，刚开始多以会员制收取较高的会费。而且一些单独的设施比如游泳池、健身房、网球课等等会重复收费。如果需要私教，更需要提前预约且费用高昂。
但这种情况并不是为了会所能够持续、正常的运转下去。而是为了避免出现买房子时，会所金碧辉煌，交房时，会所黑灯瞎火的现象。
这样，风评不好，业主不收房、还容易被维权。
所以，先收取会费维持一段时间，等业主都收了房，再撕破脸。
因此，如果不是社区特别高档，高档到点烟都用毛爷爷，业主都是完全对钱不感兴趣的主儿。或者是入住人数众多，需求很大，能够满足会所正常运转的需求，除此之外，几乎所有的会所都是个赔钱货！
——3——
问题2：会所赔钱怎么办？对外开放！
恕我直言，比开发商还精明的购房者，我听说过，没见过。
开发商最清楚，会所是个赔钱货。
但是为什么还要做？是钱多烧得慌？
错，当然不是。
会所，是一个高端社区的1号面子工程。
作为吸引业主和提升房子溢价的重要工具，砸锅卖铁也要做好！
刚开始，那绝对是不计成本、不计投入、不计得失的雷锋式建设。
但请你放心，这些投入到最后都会在房价上有所反应，羊毛最终会出在羊身上。
所以，交付前，开发商一定全力为会所提供补贴，维持高大上的形象。
交付后，因为经营难以为继，通常会选择对外开放，吸引更多的人来消费。
这，恰恰是高端社区业主所最不能容忍的一点。
1、安全性和私密性荡然无存。高端社区的会所，一般都建设在小区内部。也就是说，如果会所对外开放，那么社区内部原本投资巨大、固若金汤的安防设备将变得鸡肋，来来往往的陌生人群将极大影响社区的安全性和私密性。
试想，你家门口经常晃荡着一群你不认识的人，甚至在会所消费后，骂街骂娘、打架斗殴，高声喧哗的陌生人，你还会觉得自己的社区是高端社区吗？
2、品质打折扣，房价也打折扣。高端改善人群，对私密性和安全性的要求是刚需，是不能触碰的底线。但开发商说到底是企业，要盈利。他不可能一直砸钱去供养这个深不见底的吞金兽。
对外开放，寻找客源成为唯一的出路。但由此带来的人员混杂和社区档次、品质被拉低则要由已经购买业主买单。
因为管理上的混乱，必然会带来品质的打折。最在意生活环境和生活方式的改善人群，对这样一个不安全、不私密的社区，往往是避之不及。口碑下滑，让二手房价格也随之降低！
所以，会所往往成为业主和开发商之间的矛盾点之一。
问题3：比对外开放更拉胯的是，第三方承包经营！
上面说的问题，还算是人民内部矛盾。
开发商不是慈善家，需要盈利。
会所不盈利，对外开放寻找生存之道是必由之路。
但是，归根到底，会所对外开放后，主要经营主体还是开发商本身，矛盾的焦点还是业主和开发商之间的两个主体。
最恶心的情况，在于一些自顾不暇的开发商，为了利益，把会所承包给外界的第三方，让社区中的会所彻彻底底的成为一场灾难。
因为会所本身，具有很强的专业属性，它既属于住宅配套的一部分，又独立于住宅。
经营会所是个非常复杂的商业行为，不仅需要管理能力，而且要根据客户的需求，不断进行业态的调整和升级。其中包括但不限于软件和硬件的投入。
因此，一个好的会所，通常需要专业的酒店管理团队来打理，以保证其人员素质和经营水准不滑坡。
这对于开发商来说，无疑是个大包袱。
相当于专门为了一个赔钱货，成立一个看不到赚钱希望的新部门，如果你是老板，你会不会这样做？
显然，外包给专业的第三方酒店管理团队，自己坐着收钱，更为合理。
于是，一个让业主最为崩溃的场面出现了。
为了盈利，第三方通常不会考虑业主的私密性和房产的增值，安全问题更是抛之脑后。
简单来说，就是很单纯的利益导向。
什么赚钱，干什么。
那么原本的会所，会以72变的姿态，带给你不同的惊喜。
比如，杭州某社区中的高端会所，在经营维持数年后，开发商倒闭，会所被拍卖抵押，最终成为了一个公司的办公场所。
再比如，成都某高端社区，原本社区居民引以为傲的数千平米会所，被改造成公寓，对外散租。
这种会所，从最开始提升溢价的美好生活方式，完成沦为业主的噩梦。
——5——
会所，并没有那么好
会所本身并无罪，罪在人，罪在利益。
一旦和利益挂钩，这个明摆着的赔钱货，显然并不如想象中的那么香了。
可以说，会所品质和对业主生活的提升，完全看开发商的格局和胸怀。但是这玩意儿，很多开发商从出生就没长出来。
把自己的生活品质，完全依靠在开发商的情怀和一年去不了几次的游泳池和健身房上，本身就是一次完完全全的决策失误。
会所并不如你想象中的那么美、那么好。
如果开发商本身比较靠谱，比如仁恒、比如正商。那么会所是好事。
如果开发商本身不靠谱，比如某XX和某XX。那么会所对业主来说，无疑是个定时炸弹。
随时，会把你对未来美好生活的幻想，炸个稀巴烂！
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