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上海二手房“价格核验”初见成效,你知道怎么买房了吗?

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环线房产咨询 2021-07-12 14:39

重大消息一般都在周五,这次也不例外。

上周五上海释放了重要消息,要对二手房进行价格核验,房源不通过价格核验不得对外发布,被认为是上海版的“二手房指导价”。

环二第一时间推出了解读,大家可以查阅《 》。过了一个周末后我们打开了中介代表贝壳网,发现价格的确应声调整。

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以陆家嘴滨江豪宅凯旋门为例,贝壳的参考价调整为13.7万/m²,听起来“合理”多了。

不过调整的仅仅是贝壳参考价,挂牌价却依旧超过20万/m²。

非滨江区域豪宅同样有所调整,翠湖天地雅苑调整为14.9万/m²,比翠湖五期的新房略低,看似也“合理”得多。

豪宅指导价下调后出现了一些有意思的现象,比如华泾的中海瀛台单价竟然超过了滨江凯旋门以及百汇园。

华泾是徐汇唯一尚未开发完成的区域,也是徐汇唯一的一个“乡镇”,价格竟然超过陆家嘴滨江豪宅,参考价已经失去了任何参考意义。

甚至有些片区指导价都没有了,比如前滩,估计是贝壳也还没想好怎么算(bian)。

那现在大家彻底不知道该如何买房了。

挂牌价买方是不认的,房东都在“瞎挂”,不能作为参考;

网签价卖方是不认的,都是做低后的价格,不能作为参考。

好容易出现了一个链家,老老实实的公布一下自己成交价格。虽说链家市场份额不高,作为参考已经比上面两者强出不少。

现在好了,链家也不敢对外公布了,真实成交价格成了一个谜。

只有各个中介门店掌握了部分成交数据,他们报的价格你敢相信吗?

中介告诉你,滨江凯旋门最近成交一套,单价高达30.5万/m²,你现在25万买到一定很划算。

你拿贝壳上挂的几套房子做参考,中介分分钟告诉你:那几套都是一楼二楼,不能看江的,你要吗?你买滨江凯旋门不就为了江景吗?

这时面对25万的单价,你签还是不签?

有家小中介知道你要订房了,给你发微信说:滨江凯旋门成交价只有22万/m²,不要被他们骗了。这时你签还是不签?

作为一个普通购房者,当然希望房价不要那么高,不过与房价比起来最可怕的是信息不透明。

90后成为消费主力后,买衣服疯狂砍价的过程已经成为历史,大部分购物场所都已经明码实价,因为信息不透明急剧增加了沟通成本。

你觉得自己产品好,那就价格标高一些,当然你标的过高市场会教育你。

现在房地产市场又回到了30年前的服装市场,大家心里都没底价,就凭口才、心理战术尽量避免自己买贵。

还有比这更可怕的吗?

某些人一直声称要规范市场,真的规范不应该是增加信息不对称,而是应该筹建一个信息沟通平台,各家机构成交的真实价格必须对外公开。

看中哪个小区,拉出来近三个月同户型成交,根据房屋状况很快就能知道合理价位是多少。

你拉出来滨江凯旋门去年10-12月成交均价是13万/m²,1月份买房时房东报价20万/m²,你会老老实实定房吗?

你不砍到13.5万就不是好汉。

没有了真实价格做参考,中介就开始信口胡说:上个月有16万的成交,这套15万其实不贵。一旦有人相信这个谎言(说100次总会有一个相信的吧),15万的成交价格就坐实。

房价正式进入失控时期。

不过增加信息屏障把水搅浑后一定会有短期利好:部分客户不敢买房了。什么信息都没有,让他们怎么下手?

入市客户变少,热度自然下滑。

不过这些需求早晚需要释放,围追堵截能维持多久呢?一旦到了释放节点,就是另一个周期。

大禹治水的经验告诉我们,对于洪水要及时疏导,堵是堵不住的。

我们需要的也是一个稳定的房地产市场,三年的涨幅集中到一年释放,才出现了大宁几个月涨幅超过30%的可怕讯息。

真实自有万钧之力,我们需要的是统计成交信息如实公布信息。只要数据可信,热度自然就会下去——持续的需求释放就不会有恐慌购房。

这段时间深圳市场真的被控制住了,成交量直接膝斩。没办法,贷款额度限住,挂牌价不能超过指导价,甚至出现了用水果代表房价的奇葩案例。

但是这样的权宜之计能用多久呢?

深圳之前二手房成交量稳定在5000-8000套,说明每年差不多都会有70000多个家庭入手二手房。

通过各种暴击二手房交易量膝斩至2000多套,需求暂时被压制,这些需求等到什么时候释放呢?

一旦集中释放,是不是又是一次牛市?

最近深圳楼市引爆互联网的另一个热点是中介门店掀起“倒闭潮”,大量中介门店闭店走人。群众纷纷叫好,房价终于被遏制住了。

当然,月成交量只有以前30-40%,自然养不活那么多中介了。

不过当需求压制不住时,当需求再次集中释放时,仅有的中介收入再次暴增,又会吸引大量中介加入深圳市场。

物理界有能量守恒,房地产市场应当同理。购房需求守恒,短期压制长期爆发;市场总佣金守恒,短期闭店长期爆发。

不管怎么调控,目的总不至于是让大家不买房了吧?不然放开三胎干嘛?

以上为正文

编辑∣环线咨询

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