很多房产圈的自媒体人，一听到县城楼市，第一反应是，不能卖，药丸。
但，看过义乌之后，全变了。
义乌的房子，单价3-5万/㎡是主流；“2”字头的要么房龄老，要么等着被赶到镇上。
放眼全国，县一级，只有义乌这么牛，虽然百强县TOP 10没有他，但要是较真儿购买力，义乌说第二，没人敢说自己第一。
义乌房价秒掉了绝大多数省会城市？
别看义乌只是座县级小城，但义乌的人均收入、豪车密度在全国县域经济体中双双居于首位。
到了楼市来。那就只有三个字：购！买！力！
目前，义乌主力供应集中在四个板块：宾王、绣湖、北苑和双江湖。
宾王有义乌最优质的学区资源，目前新房均价在40000+/㎡；
绣湖坐拥——义乌之心以及大量行政资源，目前新房均价是40000+/㎡；
北苑为义乌商贸产业重镇，目前新房均价约30000-35000元/㎡；
城市西翼的双江湖板块主打生态宜居，目前新房均价集中在27000-29000元/㎡。
想要选到好房子，必须托关系，必须绑车位，不然没有。
除了不要茶水费，其他你想到想不都到的，他都有。
来到义乌的项目，就像是在足球场上点球，进了是应该的。如果失守，那就等着内部批评或者罚薪降级。
义乌的二手房市场更邪乎：
2021年6月，义乌二手房成交均价约为26113元/㎡，同比上涨16.11%。
这个房价水平其实已经秒杀了除广州、杭州、南京以外的几乎所有省会城市。
主城区30000元/㎡以下的房源正在渐渐消失，这里面还包括了一大批非核心板块回迁安置房。
即便是周边市镇的房价也有不少突破了20000元/㎡。
更吓人的在于，义乌许多二手房的平均成交周期比杭州、宁波更短。
这与新房市场的表现是一毛一样的。
若非亲眼所见，几乎很难相信这是一座县城楼市应有的画风。
从“鸡毛换糖”到“鸡毛换房”
义乌楼市的终极悬念在于，它的大牛市究竟是昙花一现还是市场必然。
了解过这座最牛小城的基本面之后，我倾向于后者。
1）需求端和购买力一拍即合
义乌的市场上有相当一部分资金来自于中小企业主和来此打拼的新义乌人。
2020年全球贸易受到冲击之后，相当一部分义乌老板转战房产市场。
在义乌本土买家的概念里，要么买义乌，要么买杭州，对其他市场的存在基本无视。
这就导致了留在义乌楼市的资金比想象中还要集中。
义乌本地人买房通常是两个极端——
要么是拎着全款过来扫房，看上的房源现场结算，就跟菜市场买菜似的；
要么是特别敢上杠杆，有个百十万就想去房管局扯证。
2）调控最宽松的单价3-5万级城市
义乌的投资氛围如此之浓，除民间资金规模体量超级大之外，宽松的调控也献上了神助攻。
单是今年上半年，全国楼市大大小小的调控就已经达到234次，另一边楼市去杠杆化也在热火朝天…
这时候义乌却告诉你：
我这里不看户口！不看社保！一手钱、一手房！
普通人抓住入手义乌的最后机遇
你说它神奇也好，奇葩也罢，义乌就在哪儿杵着。
当前，义乌土拍和二级市场供应双双处在爬坡阶段，城市旧改潜力很大。
这决定了义乌楼市的基本面：
主城区有望继续普涨，边缘地带即将加速分化。
未来数年内，义乌怕是都会在这个逻辑的操纵下前行。
那么，义乌到底怎么买？
1）预算够得上，优先打新地王周边
改善房源势头迅猛，刚需房源相对乏力。
一是由于改善房源对应的人群市场敏感度高、价格敏感度低，这就相当于给这类房源很好的议价空间；
二是由于目前太多大城市的市场氛围在从“有房住”到“住得好”转变。
义务人，不差钱。
目前，义乌之心或新拍地王附近的项目，几乎每一个都值得重点考虑：
像君澜锦绣、秦唐府都扬言要卖到40000元/㎡以上。
目前，君澜锦绣去化近半，秦唐府有望7月首开。
这两个项目在义乌人的心里只有两个声音：
1、目前义乌最值得项目。
2、难买是真的难买。
即便如此，还是有很多改善客户抢着上门送钱，且不少杭州、宁波、温州的家庭也在想法设法搞一套。
义乌之心商圈的核心区位优势和相应的教育资源优势目前仍是这座城市不可复制的资源；
超过36000元/㎡楼面价的地王拍出后，主城区核心资产的估值不仅压得更实，且给后续流动性很好地背书。
2）宜居板块双江湖，到底该不该上车？
义乌江和南江在义乌市中心西南方向，交汇形成了一个约6平方公里左右的人工湖。
两江加一湖目前是义乌最大的水系所在，天然的适合建造改善型高端项目。
目前，次新房均价在32000-34000元/㎡左右，新房价格在26000-29000元/㎡，与板块回迁安置房价格持平。
一平米近一万的倒挂差价，无论放到哪个城市都是真香。
只不过双江湖距离义乌城区有12KM，义乌本地人认可双江湖，外来投资客看双江湖犹如鸡肋。
如果是本地人有自住需求，或无论如何笃定了要买义乌，双江湖可以看看；
若是其它核心城市还有房票，30000元/㎡以内买杭州、苏州、南京、宁波还都有挑有拣，没必要死磕义乌。