2021行程过半，回过头来看广州上半年的楼市表现，感觉就像是坐过山车般刺激
1月打击个别小区抱团涨价乱象，2月黄埔、南沙人才购房贷款收紧，3月对JYD下重手穿透式监管
4月2次约谈2次调控加年内第一波土拍潮，5月市场有新房限价风声传出，6月则是围堵GQD和SLD、广州四大行房贷利率再上扬
不断地打补丁，不断地给楼市浇冷水，就怕zc还不够狠，就怕房价涨得太凶
再加上疫情反扑，诸多不定性因素下，广州楼市真的是从头到脚算凉了个透
刚刚出炉的6月数据显示，广州上月一手住宅仅成交7057套
相比5月，足足少了3163套，比我之前预估的将在8000套左右还少了约1000套
有点意料之外，倒也在情理之中
因为今年2月广州新房成交仅8585套，是因为2月10日-3月4日，连续23天广州楼市无项目取得预售证
可到了6月，KFS迫于上半年业绩压力，在与官方拉扯了1月之余后，一个接着一个跪
云湖壹号、美的·江上沄启、时代天韵…纷纷以接近指导价的方式一口价大甩卖
捂盘许久的老黄埔“三剑客”中的中鼎君合名城和万科城市之光，也不再犹抱琵琶半遮面，入市价格都在5万多不到6万，但就是没有秒光
按理说KFS怂了后，这么多新盘入市，还不乏热门网红盘，单价比之前还低，没道理不火爆呀
是哪里不对？
其实无外乎以下2点：
1）限价一刀切下，层差没有了，户型差没有了，优质单位大家都想抢，性价比不高的瑕疵户型大家则是挑挑拣拣
2）KFS按官方指导价来单价是低了，但附加的条件也多了，比如：全款优先、捆绑车位、提供精装供选择…
锤子太多，套路太多，隐形门槛太多，囊中羞涩的刚需们想要拿到一张入场券确实是不容易
还有一波看空和搞不清状态的买家，不是懵懂，就是观望，想着房价反正被控住涨不咋动了，慢慢来比较好
成交量怎么可能不差？！
不只是新房，二手6月成交也才7794套，也是蹭蹭地直线下降
各区二手网签量均出现不同程度下滑，下滑幅度-50.41%到-17.86%不等
时下的广州的楼市，和广州的天气，形成了鲜明对比
把市场周期拉长来看
上半年广州全市共成交61063套新房，同比增加86%，环比下降10%
二手市场方面，包含中介网签和自助网签在内，共成交75212套，同比增加57.2%，环比下降9.6%
一二手均创下近年来同期新高，不过主要还是延续去年第四季度的热度
复盘上半年的楼市表现，主要呈现为以下几点特征：
1、分化持续，体现在一二手分化，及区域分化
在421政策出台之前，二手市场热度明显高于一手，以4月为例，共成交16025套二手，新房仅成交10768套
二手增值税2改5后，二手大幅腰斩，不过总体成交量还是高于新房
各区之间，天河、黄埔、南沙等热点片区，新盘几乎是供不应求，典型如之前开盘的大壮名城和天河壹品，线上开盘15s、10s即被抢售一空
受限价副作用影响，虽然如万城、珺合府等网红热盘开盘未被秒光，但还是售罄了
增城、花都等不限购片区，特别是增城，即使供应一直在大举发力，但走货相较之前表现平平
市场上不少购房群体将视线，转向白云、番禺等性价比还不错的片区淘笋
2、小户型吃香，市场由热到焦虑到逐渐回归理性
受春节假期影响，被压制的购买力在今年3-4月得到充分走高，成交量也是创下峰值
402新政、421新政之后，多区中介连夜加班，导致网签系统崩溃，不可谓不魔幻
五一期间，广州楼市不少楼盘也选择了推新，大量购房者恐慌性入市，导致广州五一新房成交同比上涨134.24%
不过就6月表现来看，市场的确有在回归理性，业主和购房者博弈持续，打新er也开始了货比几家
就房源成交面积段来看，因为上车总价不高，也存在一定议价空间，小户型备受刚需群体青睐
3、除了在政策上高严降温楼市，在供应端，zf也在出台一些硬核举措
都说金三银四红五月，不过就3月和5月的新房供应量来看，并不突出，甚至处于近年来罕见低位
之所以会这样，一来跟官方有意降温楼市控制预售有关，二来也跟KFS希望项目高价入市与上面的拉扯有关
另外，6月中旬，有关于接下来土拍调控的消息在网上也传得是沸沸扬扬，虽然现目前相关红头文件还未出台，不过结合多方信源来看，八九不离十
土拍限价，天河等4区在接下来的土地出让中如果按照至少50%的新房限售给无房家庭或个人的话，则是真真切切利好刚需
不用2个月，等广州年内第二波土拍来袭，我们就知道实际情况如何了
展望接下来的广州楼市，没有个小半年，市场想要回暖，估计很难
不过降价的概率也没有多大，顶多就是博弈加剧
大家可以关注一些自己留意的房源，碰上有急切置换需求的业主，淘笋也未尝不可，这个事看运气
我了解到，天河北、珠江新城、老黄埔、东风路等板块，近期都有一些房源价格在悄悄回落，可关注
新房方面，一是避开拥挤赛道别硬碰，二是维护好个人征信流水，这样你贷款的时候才能更大竞争力
因为房贷额度收紧，现在银行放贷明显倾向于一手，二手停贷的风声甚嚣尘上
可又因额度实在是不多，放款周期实在是过于漫长，很多购房者年前就已审核通过，到现在还没有拿到银行发放的贷款
在我昨天写的稿子中，所提到的南沙的一位准业主，就是因为银行迟迟不放贷，导致KFS要和她解约，还表示让她要支付违约金
“2个朋友海珠的二手楼放盘，均在半个月左右成交，不知道冷在何处。就是贷款要等几个月。”一朋友告诉我
房贷额度全面告急背景下，除非有钱的土壕，市场上大多数人都如嗷嗷待哺的小孩等待放款
这是大多数人的现状，没有办法避免，所以正准备进场的买房er们，一定要意识到征信的重要性
征信！征信！征信！重要的事讲3遍
还有一点也要提一下，不排除接下来会出现限签，这一点可追溯到2018年
楼市凉不凉，还是要看购买需求，市场变不变，还是要看整体环境
房地产本质，短期看政策，中期看土地，长期看人口
供需决定走势，只要需求还在，市场想要真正凉下来，还是不容易
现目前市场成交下降，也不过是因为购买力被抑制住了而已，狂风之后，生机依旧
而不管是上涨期，还是横盘期，做好攻略选筹，远比时机重要