深圳楼市愈发向买方市场倾斜。
6月下半月以来，急售业主降价，甚至大幅度降价抛盘的情况明显增多。为求加快出售，还有业主接受首付延期付款，就算这样，二手房成交依旧满满凉意。
着急打网签的不是买家，而是业主。
如果不出意外，以过户数据滞后一个月的经验，结合市场实际情况，7月份深圳二手房成交量大概率还将降至2500套上下。
全深圳一片凉凉，笋盘消息满天飞，不得不承认，短期内深圳楼市看不见博弈的终点。
可深圳业主的自信真不是一天练就的，一有盼头就能打鸡血，一有利好就能保房价。
这一次，轮到了布吉。
都市核心区规划落地月余，布吉业主早已蠢蠢欲动。
前段时间高考放榜后，布吉某小区孩子考上清华后，居然带动业主群集体上调挂盘价5000元/㎡。
简直是逆市改价！
这看似不可理喻的事件真假未辨，背后却透露出布吉业主强大的自信。
也难怪，十四五落地后，布吉新城3.6平方公里的地块，被纳入龙岗区重点更新单元，旧改突然提速，布吉一向被人诟病的工业区与城中村交错的城市界面即将大改变。
老旧板块变身次新板块，对资产价值的提振是飞跃性的。
再加上深圳市中心扩容，布吉从原关外、市郊区的地位，拉入到与南山、福田、罗湖同等地位，价格补涨似乎只需要时间等待。
向来是深圳楼市洼地的布吉，确实太容易被西部逆天的涨幅所淹没。
虽然大市行情偏冷，可不影响布吉业主的后市信心。都市区规划、旧改加速、学霸小区...布吉业主能掰着手指头，将板块所有利好细数一遍。
目前，布吉14号线沿线三房报价，已经超过700万。这个价格，都能买福田、南山核心地段的老三房子。
说实话，我最叹服的是布吉石芽岭、百鸽笼一些次新小区的单价水平，已经追上了南山的科技园、福田的CBD！
这哪里是普遍认知中的刚需板块？
不得不说，作为全市置换客户比例最高的板块，布吉业主天然存在打鸡血的动机。
更何况，在指导价造成市场东热西冷的状况下，其实布吉的房子非常好走量。比如桂芳园、龙珠花园、丽湖花园、国展苑、茂业城...
今年头5个月成交量最好的二手小区，布吉可是占了大头。
整体行情不好之时，唯有布吉还红遍全城，购买力依旧在，业主信心怎能不大涨？
这里补充一个知识点，置换的逻辑是，谁都想自己的房子来一波大涨，及时套现换到更核心的地段、更优质的学校。
行情长期博弈的情况下，趁还在高位及早卖出，捡漏西部笋盘，才是上上之选。
在西部开始批量出现大幅度降价房源的情况下，布吉业主还维持对本板块、本小区的信心，这其中的思量自不再言语。
面对目前的市场情况，我得提醒一下入手布吉的买家，布吉是一个很大的板块，其中有好有不好，不能只关注个别板块的利好，要有勇气看清大市场、大环境，否则很容易陷入被动。
去年，我就有位布吉的业主朋友特别后悔，12年买的布吉，虽然也涨了100多万，但赶不上同期西部的涨幅。
就算是现在，布吉次新三房的顶差不多800万，这个价格要换到南山、福田要带好学校的次新盘，还是有点够不着。
我观察到布吉置换客，更多是本板块换本板块，有实力跨区域置换的还是少。
很多钱不够的买家，都认为布吉是一个对刚需友好的板块，不少人首套买布吉，等待将来的置换机会。
可布吉真的不是全部都好！
一个很浅显的道理，一座城市的所有板块，不可能全都是利好，也不可能均等发展。
所有规划要素都集中的板块，是有，但一定集中在一座城市最核心的区域。一座城市不可能到处是核心，否则很难通过价值落差带动整体发展。
布吉的硬伤有两点：一个是城市界面，单纯靠旧改规划去调整，不如新城区（宝中、红山、光明）资金效率高；一个是布吉有很强的替代性，比地段还可选罗湖，比价格还可选横岗。
要细分布吉的市场板块，其实可以大致这么看：百鸽笼、石芽岭、东站、水径、布吉中心（布吉街道办）、大芬、丹竹头。
这里面，除了百鸽笼和石芽岭，其他板块这几年的资产增幅，确实有点差强人意。
去年最爆发的板块是石芽岭，由于14号线的利好，次新盘业主报价也是直冲单价两位数，可不加钱，单纯置换确实还是换不成市中心的次新盘。
相对好一些的，只剩百鸽笼，次新三房参考价530多万，实际价格接近800万。
事实上，百鸽笼作为布吉少有城市界面新，配套完善的板块，居住价值相对好，就差一个名校。也有家长选择在一站地铁外的翠园东晓租房，解决上学问题。
布吉房价涨跌自有其道理，不过一房定终生的时代已经到来，真要去挑选，建议还是多和我交流一下。
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