作者：纵横君
买房对每个人而言都是一件大事，如果真要买房的话，很多人都需要付出毕生积蓄，加上数十年的房贷，谁也不想闭着眼买。谨慎归谨慎，但最终还是要面对这样一个问题：年轻人结婚、子女上学，或者手中的闲钱需要寻找出路。如果说，过去买房大都赚了的话，那么现在就难说了，就好比股票，价格屡创新高，就意味着风险越来越大，万一买在长期大顶上，想解套可就不是那么简单，家庭可能因此而失去很多发展的机会，可谓一步错，步步错。那么，今天本文就来讨论一下“今明两年，该买房还是存钱？”，有专家称，很多人其实想错了。
进入到2021年，从网上很多的评论看出，现在房价与收入背离，加上少子化成为趋势，未来哪还有那么多人来接盘？房地产价格向下的趋势不可避免，而且，随着货币回归正常，现在很可能就是房价的高点，未来将是“熊途漫漫”。而且一些所谓的专家也跟着附和，认为房地产贬值趋势就此确立，降幅超乎常人的想象。为这事，还惊动了党媒，经济日报还专门撰写了一篇《楼市“黑嘴”要不得》，文章认为房价普降的论调站不住脚，房价变化受供求、调控和货币政策变化影响，不能一概而论，需要综合分析。
在业内人士看来，党媒的及时回应是比较理性的，一味地喊涨喊跌都不太现实，中国的楼市属于政策市，有调控加持，短期房价波动幅度不会太大。当然，这是大的环境，具体到购房者来说，由于每个人的情况不一，比如前面说的，有的是刚需自住，有的是为保值增值，这样的话，那就不能仅看眼下，毕竟房子这种东西，既然买了就不是一年两年的事，需要看长远。现在我们来谈谈，今明两年，到底是买房划算，还是存钱划算？10年后又是一个什么结果？不妨先来做一个对比。
先说房地产趋势。要看3个关键指标：
第一，人口。中国人口与发展研究中心团队去年发布过一份报告显示，预计2027年将达到14.17亿的人口峰值，然后逐步下降，到2035年降至14.03亿。从这个数据看，现在到2035年还有14年时间，人口仍旧能保持在14亿规模，整体变化不大。而且，这个预测数据还没有考虑到国家对生育政策的调整，比如放开3孩，按照国家的说法，要积极应对人口老龄化战略，保持人力资源禀赋优势。有理由相信，在人口结构方面，以及人口数量上，在很长一段时间里都不会出现明显变化，保持稳定应该是可以看到的。那么，对应的住房需求端也不会出现大幅下降，只是市场主流由刚需过渡到改善，新房向二手房市场转变。
第二，杠杆率。市场上很少有人分析这一指标，但不可忽视，现在不少城市房贷放款速度明显变慢，这并不是市场单一的调控所致，更多的是因金融风险把控所需，前不久金融高层喊话“房地产是最大灰犀牛”可以看作是一个提醒。那么，我们现在的住房杠杆率处在一个什么水平？
根据中国证券报报道，2008年到2019年，住户部门杠杆率从18.2%增长到65.1%，平均每年增长4.3%，但2020年比2019年增长7.4%，明显高于均值，按照央行报告的话说，我国住户部门杠杆率“处于新兴经济体的较高水平，与国际平均水平一致，低于发达经济体平均水平”，查了一下发达经济体2018年的住户部门杠杆率平均水平，为72.1%。很显然，即便与发达经济体相比，我们的杠杆率也仅有7个点的差距，很明显，我们现在的住房杠杆率上升的空间已然不大，甚至有些透支，何况，我们现在经济水平还不能与他们比，降杠杆的概率倒是挺大。可见，一些城市控制房贷、提高首付，应该不是一个短期现象。
第三，货币。对此，可以用一组数据简单说明，看近10年货币供应M2增长率：2011年13.6%，2012年13.8%，2013年13.6%，2014年12.2%，2015年13.3%，2016年11.3%，2017年8.2%，2018年8.1%，2019年8.7%，2020年10.1%。很清楚，2011年-2016年，M2增速都在11%以上，到2017年以后，M2增速都在8%点几，其中，2020年由于众所周知的原因，M2增速重回两位数，但进入到2021年第一季度，M2回落到了9.4%，4月8.1%，5月8.3%，又回到了8%点几！按照GDP增速与M2增速高度一致性的历史规律看，未来随着经济增速进一步放缓，M2增速长期处于平缓下降过程中。对楼市的意义是，除特殊情况外，长期货币支撑将越来越弱。
从以上3个因素总结得出，整体人口对楼市的影响反而不太明显，倒是杠杆率和货币趋势制约了房价大幅上涨。由此可以得出一个结论，未来房价真的失去了快速上涨的基础。当然，由于每个城市对人口吸引力不同，楼市分化是必然。这里需要警惕的是，目前一些人口净流出城市逆势上涨，大概率不可持续，不要被市场热度冲昏了头脑。
10年后，与存钱相比，今明两年到底该不该买房？
央行原行长周小川2019年在一个经济论坛上表示，中国不是不可能进入负利率时代，而是尽量避免，10年后想买年化3%的理财产品，可能像汽车摇号那样碰运气。他的话可以理解为，利率长期走低是趋势，存钱将是一个非常不明智的做法。其实，从经济社会发展的规律看也是如此，但经济体量越来越大，保持经济增长越来越难，所以，从宏观的角度看，为了发展经济，通过促进消费和投资，提高资金的利用率，国家不会让钱一直躺在银行里吃利息，通过不断降低利率，把更多的钱释放到经济发展中是一个趋势。所以，一味地存钱肯定不是优选项，但，是不是就该把钱用来买房呢？
在有关专家看来，答案其实已很明显。
独立经济学家马光远提出了“3个20%”理论，主要是从赚钱的角度，大意是：
第一个20%：20%的城市才有买房的价值，不要去那些八线城市买房，三四线要选择买。
第二个20%：就算是大中城市，也只有20%区域的楼盘才有增值空间；
第三个20%：未来10年里，只有20%的开发商才能活下来，80%都将不复存在。买房时要警惕那些黑心开发商，别跟自己的钱过不去。
坦率地讲，虽然这个数据无法苛求精准，但大方向还是有道理的。概括起来就是，闭着眼买房的时代已经过去，未来想要在房地产市场里分一杯羹，需要看准城市、看中房产本身价值。说白了，房子不能随便买，要有选择性，一旦买错，可能还不如存钱。
具体而言，买房还是要跟着城市发展脉络走，进入城市化下半场以后，全面城市化的时代已经过去，城市发展进入城市群、都市圈时代，从人口流动数据可以看出，那些人口净流入的城市群、都市圈更有发展前景，因为那里有产业，有收入，一般而言，在这些地方买房问题不大，毕竟有需求支撑。相反，对于收缩型城市，人口净流出城市，除了自住外，以保值为目标的买房显然不太合适。对此，你看明白了么？