原创城叔城市价值论2021-07-02 19:30:292021-07-02 19:30:29手机阅读手机阅读
作者丨城叔
首发丨城市价值论
刚刚，中央出台了一项影响深远的楼市新政：加快发展保障性租赁住房。其中，文件提到：为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。换句话，未来将有大量只租不卖的房子入市，租金价格会远低于同地段、同品质的市场化租金。
如若全面落地，国人的房价信仰将会再一次被击穿，楼市投机主义，将会无处遁形！事实上，2021年才过去半年，楼市就已经被收拾得服服帖帖。 涉及房企端、信贷端和土拍市场的政策陆续发挥威力，已经彻底将疯狂的楼市资本锁在了笼子里。 后续出台的指导价、停贷举措，堪称招招致命的“大杀器”，彻底打掉了炒房客的套利空间。 首当其冲的是二手房，从信贷端釜底抽薪，就已经被基本上摁住了！大批交易被锁死后，一大批中介门店掀起了新一轮的倒闭潮。 难道这就是高层所说的沉重代价？ 唯一可以确定的是，千万不要低估政策的威力，楼市慢牛已成定局。 最近，二手卖不动，新房也不好卖，深圳、广州先后掀起了一股关店潮。 要么关店清空： 图源猩猩淘房记
要么出现各式各样的旺铺招租信息： 那些曾经颐指气使、忙到挑客、一个月开10多单的中介，现在几个月开一单。被迫躺平好一阵子后，这些中介只好忙着转行，开滴滴、送外卖、做自媒体，什么都有。 实际上，这只是楼市大幅降温的其中一个侧面。 今年开始，应届毕业生对地产态度也出现了180度的逆转。据城叔刚从某985高校毕业的表妹透露，身边同学，没有几个愿意去房企就业了。 往年因为二三十万的年薪，地产行业虹吸了不少名校毕业的学生。今年开始，不仅一众房企放出的管培生名额减少，不少毕业生也开始擦亮眼睛，不再盲目往房地产行业里扎了。 行业不景气下，号称只招本科以上学历的贝壳，怕是也没多大底气挑人了。 一系列行业动向，释放了一大重磅信号：当楼市整顿到了刻不容缓的节点，行业必然走向收缩。 与此同时，也能清晰看到，调控思路彻底变了。 如果说上一波的主基调是想加速去杠杆，不惜将一些投机行为摆到门面上，以严查经营贷、严惩深房理作为标志性事件。 那么，这一波调控要做的，就是抑制二手房的流动性，以彻底干掉二手房的套利空间。 具体怎么实现？ 早在上个月开始，二手房停贷的消息就已经持续发酵。 “贷票告急”的背景下，二手房市场资金的流通和变现受到影响，更多刚需客直接懵了。 当然，这未必是要将楼市锁死，而是楼市贷款两条红线下的必然反映。就像本号之前在《多地二手房停贷，楼市大变天？》写到的那样：在政策严打的大背景下，有限的额度会先给到新房，一旦紧张首先就是给二手房停贷。 贷款趋紧的状况仍会持续一段时间，按照2年的调整期要求，短期内这一情况至少要持续到明年年底。 广州二手房限贷措施有人会说，总市值高达400万亿的国内楼市，是民间最具公信力、也最无风险、也最安全的刚兑产品，理财打破刚兑的路程还很遥远。但实际上，从2018年开始，高层就开始打破所有金融端的刚兑了。 2018年4月，央行发布资管新规，理财产品要全面去通道化、去资金池化，还有就是去刚兑。 刚兑，不再是民间牢不可破的信仰了。 为什么走到这一步？早在5月就有数据披露，房地产贷款已经达到50万亿规模，个人按揭也有35.7万亿，要从根本上管控住房价，除了土地制度和税收制度外，收紧信贷是最有效的手段。 很多政策，都是有伏笔的！ 事实上，深圳、成都、西安、无锡、苏州等城市纷纷施行的二手房指导价，最大的威力也是作用在信贷端。 指导价出台后，银行房贷是按指导价放款的，无形中，贷出的钱少了，加上额外支付的差价，首付变相提高了。 对大部分人普通人来说，能撬动的杠杆少了，大家的买房积极性自然也会随之锐减，转而投向一手房市场，专心“打新”。 如此一来，把套利打平，也足以打破一二手房的倒挂红利。 看似管不住的土拍市场，也在乖乖“束手就擒”。 很多人可能会忽略集中土拍的威力。它看似是在形式上下功夫，将土拍集中到一年三次，却从根本上降低了人们对房价上涨的预期。 目前，不少地方的第一轮集中拍地已经结束，从两个重点城市的土拍行情，就能一窥最新风向。 一个是差点要沦为炒房先行示范区的深圳，要求“双限双竞”，土地被拍下那一刻，就已经限定了未来入市的价格。 哪怕是一些热门区域，即便开发商拍地时楼面价多少钱，入市价格依然要维持在去年的水平。图源图虫
上海土拍就更猛了，要求一次性报价，控制最高溢价率，不玩竞配建、竞自持，还有受让管理兜底，从土拍根源上就解决了楼面价被推高的隐患。 地产圈有个形象的比喻：土地是面粉，房子是面包。这意味着：价格从面粉层面就被控制住了，土地出让已经逐步从“拍卖模式”转入“招标模式”。 如此一来，地价和房价倒挂红利又被打破了。 实际上，上半年土拍还呈现出一大新特点。 据中指研究院数据，2021年上半年拿地金额排行榜名单里，前6名都是国企（或第一大股东为国企）背景的房企。图源中指研究院
前20名房企中，也有11家是国企（或第一大股东为国企），占据了半壁江山。 某种程度上，楼市步入强监管周期后，这样的洗牌也算意料之中。但也能间接看出，房地产领域步入了“国进民退”的新阶段。前几天，网上流传了一个行业人士提供的内部消息。其中一点值得细品： 地产行业将从市场经济转变为计划经济。复盘上半年调控政策，数量多达234项，可谓密密麻麻。一系列楼市“五花大绑”的动作背后，确实弥漫着指导、计划和限制等字眼。
会出现一管就死的情况吗？60年前，经济学家弗里德曼、斯蒂格勒合著的一本小书——《消失的屋顶》，里面写到：价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口，相反它还延长了市场缺口的存续时间，并带来寻租等不公平的效应。 这是过度管制的一大潜在隐患。 现实情况中，一系列拳拳到肉的政策，同样存在一些相互矛盾、误伤刚需的情况。图源图虫创意 不过，在城叔看来，长期而言，这种管制状态不会持续，更多是基于一种以时间换空间的逻辑来拖时间。比如利用时间窗口，将保障型租赁住房的供应量提上来，让租售同权真正落地，从而进一步平抑房价。 毕竟，泡沫不灭，经济转型难成。 高层正以壮士断腕的决心，让房子彻底回归居住属性。 楼市投机主义，势必不再吃香！ End 往期文章 1.各地“抢人”，深圳“赶人”2.给地方卖地装上“摄像头”3.浙江凭什么拿下新“特区”？4.热梗背后的“宇宙中心”曹县
5.中国县城，为何拒绝高楼？
关注我，一个保护韭菜的区域号 出现了！楼市投机主义，在加速消亡
作者丨城叔
首发丨城市价值论
刚刚，中央出台了一项影响深远的楼市新政：加快发展保障性租赁住房。
其中，文件提到：
为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
换句话，未来将有大量只租不卖的房子入市，租金价格会远低于同地段、同品质的市场化租金。
如若全面落地，国人的房价信仰将会再一次被击穿，楼市投机主义，将会无处遁形！
事实上，2021年才过去半年，楼市就已经被收拾得服服帖帖。
涉及房企端、信贷端和土拍市场的政策陆续发挥威力，已经彻底将疯狂的楼市资本锁在了笼子里。
后续出台的指导价、停贷举措，堪称招招致命的“大杀器”，彻底打掉了炒房客的套利空间。
首当其冲的是二手房，从信贷端釜底抽薪，就已经被基本上摁住了！
大批交易被锁死后，一大批中介门店掀起了新一轮的倒闭潮。
难道这就是高层所说的沉重代价？
唯一可以确定的是，千万不要低估政策的威力，楼市慢牛已成定局。
最近，二手卖不动，新房也不好卖，深圳、广州先后掀起了一股关店潮。
要么关店清空：
图源猩猩淘房记
要么出现各式各样的旺铺招租信息：
那些曾经颐指气使、忙到挑客、一个月开10多单的中介，现在几个月开一单。
被迫躺平好一阵子后，这些中介只好忙着转行，开滴滴、送外卖、做自媒体，什么都有。
实际上，这只是楼市大幅降温的其中一个侧面。
今年开始，应届毕业生对地产态度也出现了180度的逆转。据城叔刚从某985高校毕业的表妹透露，身边同学，没有几个愿意去房企就业了。
往年因为二三十万的年薪，地产行业虹吸了不少名校毕业的学生。今年开始，不仅一众房企放出的管培生名额减少，不少毕业生也开始擦亮眼睛，不再盲目往房地产行业里扎了。
行业不景气下，号称只招本科以上学历的贝壳，怕是也没多大底气挑人了。
一系列行业动向，释放了一大重磅信号：当楼市整顿到了刻不容缓的节点，行业必然走向收缩。
与此同时，也能清晰看到，调控思路彻底变了。
如果说上一波的主基调是想加速去杠杆，不惜将一些投机行为摆到门面上，以严查经营贷、严惩深房理作为标志性事件。
那么，这一波调控要做的，就是抑制二手房的流动性，以彻底干掉二手房的套利空间。
具体怎么实现？
早在上个月开始，二手房停贷的消息就已经持续发酵。
“贷票告急”的背景下，二手房市场资金的流通和变现受到影响，更多刚需客直接懵了。
当然，这未必是要将楼市锁死，而是楼市贷款两条红线下的必然反映。
就像本号之前在《多地二手房停贷，楼市大变天？》写到的那样：在政策严打的大背景下，有限的额度会先给到新房，一旦紧张首先就是给二手房停贷。
贷款趋紧的状况仍会持续一段时间，按照2年的调整期要求，短期内这一情况至少要持续到明年年底。
广州二手房限贷措施
有人会说，总市值高达400万亿的国内楼市，是民间最具公信力、也最无风险、也最安全的刚兑产品，理财打破刚兑的路程还很遥远。
但实际上，从2018年开始，高层就开始打破所有金融端的刚兑了。
2018年4月，央行发布资管新规，理财产品要全面去通道化、去资金池化，还有就是去刚兑。
刚兑，不再是民间牢不可破的信仰了。
为什么走到这一步？
早在5月就有数据披露，房地产贷款已经达到50万亿规模，个人按揭也有35.7万亿，要从根本上管控住房价，除了土地制度和税收制度外，收紧信贷是最有效的手段。
很多政策，都是有伏笔的！
事实上，深圳、成都、西安、无锡、苏州等城市纷纷施行的二手房指导价，最大的威力也是作用在信贷端。
指导价出台后，银行房贷是按指导价放款的，无形中，贷出的钱少了，加上额外支付的差价，首付变相提高了。
对大部分人普通人来说，能撬动的杠杆少了，大家的买房积极性自然也会随之锐减，转而投向一手房市场，专心“打新”。
如此一来，把套利打平，也足以打破一二手房的倒挂红利。
看似管不住的土拍市场，也在乖乖“束手就擒”。
很多人可能会忽略集中土拍的威力。
它看似是在形式上下功夫，将土拍集中到一年三次，却从根本上降低了人们对房价上涨的预期。
目前，不少地方的第一轮集中拍地已经结束，从两个重点城市的土拍行情，就能一窥最新风向。
一个是差点要沦为炒房先行示范区的深圳，要求“双限双竞”，土地被拍下那一刻，就已经限定了未来入市的价格。
哪怕是一些热门区域，即便开发商拍地时楼面价多少钱，入市价格依然要维持在去年的水平。
图源图虫
上海土拍就更猛了，要求一次性报价，控制最高溢价率，不玩竞配建、竞自持，还有受让管理兜底，从土拍根源上就解决了楼面价被推高的隐患。
地产圈有个形象的比喻：土地是面粉，房子是面包。这意味着：价格从面粉层面就被控制住了，土地出让已经逐步从“拍卖模式”转入“招标模式”。
如此一来，地价和房价倒挂红利又被打破了。
实际上，上半年土拍还呈现出一大新特点。
据中指研究院数据，2021年上半年拿地金额排行榜名单里，前6名都是国企（或第一大股东为国企）背景的房企。
图源中指研究院
前20名房企中，也有11家是国企（或第一大股东为国企），占据了半壁江山。
某种程度上，楼市步入强监管周期后，这样的洗牌也算意料之中。
但也能间接看出，房地产领域步入了“国进民退”的新阶段。
前几天，网上流传了一个行业人士提供的内部消息。
其中一点值得细品：
地产行业将从市场经济转变为计划经济。
复盘上半年调控政策，数量多达234项，可谓密密麻麻。一系列楼市“五花大绑”的动作背后，确实弥漫着指导、计划和限制等字眼。
会出现一管就死的情况吗？
60年前，经济学家弗里德曼、斯蒂格勒合著的一本小书——《消失的屋顶》，里面写到：价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口，相反它还延长了市场缺口的存续时间，并带来寻租等不公平的效应。
这是过度管制的一大潜在隐患。
现实情况中，一系列拳拳到肉的政策，同样存在一些相互矛盾、误伤刚需的情况。
图源图虫创意
不过，在城叔看来，长期而言，这种管制状态不会持续，更多是基于一种以时间换空间的逻辑来拖时间。
比如利用时间窗口，将保障型租赁住房的供应量提上来，让租售同权真正落地，从而进一步平抑房价。
毕竟，泡沫不灭，经济转型难成。
高层正以壮士断腕的决心，让房子彻底回归居住属性。
楼市投机主义，势必不再吃香！
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