无购房资格的客观情况不应成为房屋买受人自身原因而无法排除执行
【裁判要旨】
依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合下列情形：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案，首先，黄晓明方和原审第三人方于2013年1月31日签订了房屋买卖合同， 亦经法院确定为有效；再者，黄晓明自购买房屋后一直在此居住，证明其已经在人民法院查封之前合法占有该不动产；另外，黄晓明方通过转账汇款和代为缴纳物业管理费的方式已足额支付案涉房屋全部价款。至此黄晓明符合前三个条件，决定最终是否支持黄晓明异议之诉请求的，要看是否符合第四项规定，即黄晓明方未办理案涉房屋的过户登记是否系“买受人自身原因”。
二审法院认为，房屋买卖合同明确约定“待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋移转登记手续”，故应从其请求办理案涉房屋过户登记的行为受限因素出发，衡量是否系“自身原因”，即应明确买受人请求过户登记行为由己方限制因素转换为他方限制因素的时间节点。黄晓明于2018年4月16日向北京市朝阳区房屋交易管理事务中心提交了购房资格核验申请，于当日初步核验通过，证明其在2018年4月16日之前因己方条件不满足不动产所在地限购政策，尚不具备请求房屋过户登记之条件。综上，其在法院查封之前未能办理案涉房屋的过户登记不能排除买受人自身方面的限制因素，故其不符合第二十八条第四项的规定。因上诉人诉请未能满足法律规定之全部要件，故其请求依法不能得到支持。
【律师观点】
对于本案审理结果，我本人持不同意见，黄晓明不具有购房资格是签订合同时已存在的客观情况，至2018年4月16日具备条件期间，无论如何黄晓明也无法办理过户手续，这非黄的主观过错。而第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”应倾向于主观过错，故二审法院的说理本人认为不妥。况且，在黄晓明取得购房资格后便积极要求对方配合过户直至起诉。
另外，本案是否能够支持黄晓明的请求，关键是程某的金钱债权相较于黄晓明的具有居住利益的债权，那个更值得法律保护。在张普生与被上诉人周新潮、黄澍新申请执行人执行异议之诉一案（案件号：（2019）粤民终498号），法院认为，张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在黄澍新名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房产与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。该判决说理部分更符合逻辑，也分析了两者权利的强度。
从普通大众的角度看待这个案子，一个民间借贷的债权，显然没有房屋买卖合同主张的房屋所有权更为重要，后者更值得保护。更有甚者，本案还具备2个特殊性，对于黄晓明而言也是有利的，一是程某债权的债务人为张某龙的父母，黄晓明房屋买卖合同对象为张某龙本人，毕竟对于张某龙而言，对于履行自己的债务优先于代为履行父母的债务。二是案涉房屋已经办理登记了抵押权，该抵押权就是为了保障黄晓明一方的房屋所有权的期待权，虽然其基础法律关系借贷并不存在，但私法自治，作为被抵押人愿意以这样的方式担保履行过户的行为，在不违反法律禁止性规定的情况下，应保障抵押权人的目的。
因此，本人认为综合本案实际情况，不能把不能过户的原因归咎于黄晓明的客观情况，相反，因为本案双方的债权的特殊性，更应该保护黄晓明的物权期待权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，应该考虑一个情况，就是债权的成立先后，如果一个金钱债务的到期时间晚于执行异议人的债权形成时间，则不宜排除执行异议之诉请。以上观点，以供大家讨论。
【案例正文】
山西省高级人民法院
民事判决书
（2020）晋民终213号
上诉人（原审原告）：黄晓明。
被上诉人（原审被告）：程飞。
原审第三人：张昊龙。
原审第三人：邢玲玲。
原审第三人：张振宇。
上诉人黄晓明因与被上诉人程飞、原审第三人张昊龙、邢玲玲、张振宇案外人执行异议之诉一案，不服长治市中级人民法院（2019）晋04民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人李胜伟、张连霞，被上诉人委托代理人申新才到庭参加了诉讼，原审第三人张昊龙、邢玲玲、张振宇经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
上诉人黄晓明上诉请求：1、撤销（2019）晋04民初43号判决书；2、改判停止对北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：一、一审法院认定上诉人规避限购政策存在过错错误。依据民事诉讼法及其司法解释规定，不动产纠纷由不动产所在地法院管辖，即涉案房屋的买卖、过户等行为应适用全国及北京市的法律、法规。涉案《房屋买卖合同》中已明确约定“待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋移转登记手续”（一审证据三），现上诉人已取得购房资格（一审证据九）,依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”规定，上诉人要求张昊龙配合办理房屋产权移转登记手续的诉求是可以得到北京法院支持的，一审法院认定上诉人规避住房限购政策存在过错错误。二、一审法院认定房屋未及时办理过户是上诉人原因导致错误。《最高人民法院关于印发＜全国法院民商事审判工作会议纪要＞的通知》【法（2019)524号】文件第127条规定，买受人只要有向房屋登记机关递交过户登记材料，或者向出卖人提出了办理房屋过户登记的请求等积极行为，即可认定买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人如无上述积极行为，但其未办理过户手续有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。《房屋买卖合同》签订后，上诉人为了维护自身权益已在涉案房屋上设定了抵押权，以防止张昊龙一房二卖。但张昊龙在2016年5月就收取案外人张宇10万元买房定金，一房二卖，最终因上诉人在该房屋上设定有抵押权而未能成交（一审证据7)。同时，张昊龙出售房屋未果后又在2016年6月向朝阳法院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋上的抵押权，案件被驳回后又于2017年分别向北京市朝阳区人民法院和太原市迎泽区法院起诉，意图收回涉案房屋（补充证据一）。在此期间，上诉人多次与张昊龙沟通，希望其能配合办理房屋产权移转登记手续，但张昊龙均予以拒绝，坚持要收回房屋；无奈之下，上诉人向北京市朝阳区法院提起诉讼，要求张昊龙配合办理房屋产权移转登记手续，现该案正在审理当中（一审证据六）。上诉人认为，其已在涉案房屋上设定抵押权，在另案诉讼过程也要求张昊龙配合办理房屋产权移转登记手续，已积极维护自身权利，房屋未能过户具有合理客观的理由。依据上述法律规定，应认定涉案房屋符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情况，一审法院认定是上诉人原因导致房屋未能办理过户错误。三、一审法院未就案件争议焦点“执行行为是否有合法依据”作出裁判。涉案房屋执行依据为（2017）晋民终16号判决书，该判决确定的履行义务人为张振宇、邢玲玲二人，不涉及张昊龙。同时，也没有其他生效判决或者法律文书确认涉案房屋为张振宇、邢玲玲与张昊龙家庭共有财产，无法认定涉案房屋属于被执行人财产的范围，长治中院直接对张昊龙名下房屋执行缺乏法律依据。上述观点在一审中上诉人已明确提出，被上诉人及第三人也就该观点进行了答辩，法院归纳案件争议焦点时也将该问题定为争议焦点之一，但一审法院未就该问题作出裁判，遗漏了案件争议焦点，对法院执行行为是否存在错误未作出裁判。
综上所述，上诉人认为一审法院对于案件基本事实认定错误，还存在遗漏案件争议焦点未裁判的情况，请求贵院依法查清案件事实，予以改判。
被上诉人程飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（一）黄晓明与第三人签订的《北京市存量房买卖合同》没有实际履行，其依法没有取得对涉案房屋的任何合法民事权利，包括债权。（二）上诉人至今未办理争议房屋的过户登记，其未提供证据证明非因其自身原因或其自身没有过错，不能证明其权利能够排除执行法院的查封和执行。1.上诉人与第三人签订《存量房屋买卖合同》时，不具备北京市购房资格（一审庭审是陈述上诉人在北京有两套住房，不符合购房条件，二审时又作出只有一套住房，二审时虚假陈述），其对不能及时办理争议房屋过户登记存在过错。2.上诉人在涉案房屋被人民法院查封冻结之前未积极主张办理争议房屋过户登记事宜。上诉人不能证明其权利能够排除执行法院的查封和执行，其诉讼请求应予驳回。（三）上诉人主张“涉案房屋登记在张昊龙名下，人民法院直接执行缺乏法律依据”，该主张不能成立，人民法院执行行为合法。争议房屋由张昊龙于2012年8月23日取得房屋所有权证，其取得该房屋所有权证时的年龄仅12岁，购房时间更应早于此日期，该房产购买行为与其收入明显不相称，其作为未成年人，该房产虽登记在其名下，但应当视为被执行人邢玲玲、张振宇的家庭共有财产，对此，邢玲玲、张振宇没有提出执行异议，执行法院有权对此房屋予以查封和执行。
综上，根据相关法律规定，上诉人不能证明其已支付争议房屋全部价款，其也不能证明未办理争议房屋过户登记手续，不是因其自身原因或过错，因此，上诉人对争议房屋不享有可以排除法院查封和执行的权利。
黄晓明向一审法院起诉请求：1.停止对北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋的执行，解除对该房屋的查封。2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：程飞诉第三人邢玲玲、张振宇借款合同纠纷一案，长治市中级人民法院作出（2015）长民初字第00011号民事判决书，一审判决：一、被告张振宇、邢玲玲于本判决生效之日起十日内归还原告程飞本金480万元及利息（该利息从2013年9月24日起计算至还清之日止，按银行同期同类借款利息四倍计算）；二、被告张振宇、邢玲玲于本判决生效之日起十日内归还原告程飞本金2480万元的利息（该利息从2012年5月3日起计算至2013年9月22日止，按银行同期同类借款利息四倍计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。山西省高级人民法院作出（2017）晋民终16号民事判决书，二审判决：一、维持长治市中级人民法院（2015）长民初字第00011号民事判决的第三项；二、撤销长治市中级人民法院（2015）长民初字第00011号民事判决的第一项；三、变更长治市中级人民法院（2015）长民初字第00011号民事判决的第二项为：张振宇、邢玲玲归还程飞2000万元之利息（自2011年9月3日计算至2013年9月22日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算），及至2013年9月23日以前列借款利息为基数至执行完毕之日起的中国人民银行同期同类贷款利率的相应利息。上述判决发生法律效力后，程飞向本院申请执行，本院作出（2017）晋04执177-1号执行裁定书，裁定：查封第三人张昊龙名下的位于北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房产一套，期限为三年，查封期间未经本院许可，不得办理抵押、租赁、变更过户等所有权变更登记。执行中，黄晓明对本院查封的上述房屋提出执行异议，本院于2019年3月18日作出（2018）晋04执异34号执行裁定书，裁定：驳回异议人黄晓明的异议请求。
北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋登记所有人为第三人张昊龙单独所有，登记时间为2012年8月23日。2012年12月31日，经山西省太原市城南公证处公证，张昊龙的监护人张振宇、邢玲玲签署委托书，委托张国冀代为办理北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋的出租、出售及房产抵押等的相关手续事宜。2013年1月31日，张国冀作为出卖人张昊龙的委托代理人，张素霞作为买受人黄晓明的委托代理人，签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及《借款抵押合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定，张昊龙所售房屋北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号（室），成交价格为3600万元，上述款项汇款至张国冀银行账户，买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续，如买受人不符合住房限购政策，待买受人有符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续。《北京市存量房屋买卖合同补充协议》约定，出卖人与买受人之母张素霞另行签署《借款抵押合同》，在房屋权属转移登记手续未办理前，出卖人名义上以所出售房屋作为抵押担保向买受人之母贷款，并为买受人之母办理抵押权登记。《借款抵押合同》约定，出借人、抵押权人为张素霞，借款人、抵押人为张昊龙，张昊龙向张素霞借款3600万元，借款汇至张国冀银行账户，张昊龙以北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋向张素霞提供担保抵押。同日，北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房屋抵押登记他项权利人为张素霞，他项权利种类为一般抵押，债权数额为3600万元。2013年1月至2013年5月黄晓明通过其账号汇至张国冀账户35985000元。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：对正在查封的北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601号房屋，原告黄晓明是否享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应当同时满足该规定的四种情形。该规定中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关迟延登记等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规的规定未办理产权过户登记手续的，应当认定其具有过错。本案原告黄晓明作为案外人对法院查封第三人张昊龙名下的位于北京市朝阳区四季星河中街1号院3号楼22层3单元2601房产提出异议，其在与张昊龙签订《北京市存量房屋买卖合同》后，未办理过户登记手续。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。黄晓明提交的证据材料不能充分证明未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关迟延登记等案外人意志以外的原因造成，且其在签订《北京市存量房屋买卖合同》时知道自己因北京的限购政策不符合购房条件，案涉房屋无法办理过户登记，应认定为系因其自身原因未办理过户登记手续。黄晓明对登记在张昊龙名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定情形，不予支持。综上，原告黄晓明的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回原告黄晓明的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人向本院递交如下证据：1、2016年6月15日张昊龙诉北京市国土资源局行政起诉状一份；2、2017年4月10日张昊龙诉张素霞起诉状一份；3、2017年7月11日张昊龙诉张素霞、张国冀起诉状一份。证明：1、2016年起，张昊龙即开始不断提起诉讼，意图收回房屋另行出售；2、在上述案件诉讼过程中，为解决纠纷上诉人已向张昊龙提出过户请求。
被上诉人质证意见为：对三份证据真实性无异议，但以上证据不能证明上诉人向张昊龙积极主张过权利。该权利应该在长治中院查封该房屋前履行。
本院认证意见:证据1-3真实，但与本案事实没有关联性，本院不予采信。
综合以上证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。
另查明，上诉人黄晓明与原审第三人在房屋买卖合同中约定：“在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含）当日的费用由买受人承担。”上诉人黄晓明于2013年1月24日缴纳了涉案房产2012年10月至2013年3月的物业管理费用25312.80元（每月4218.8元）。
还查明，上诉人黄晓明于2018年4月16日向北京市朝阳区房屋交易管理事务中心提交了购房资格核验申请，于当日初步核验通过。
本院认为，本案为不动产买受人提起的执行异议之诉，争议焦点系上诉人黄晓明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，在审理中应参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定的要件和已查明的事实，本院认为：1.上诉人黄晓明方和原审第三人方于2013年1月31日签订案涉房屋买卖合同，根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该涉案合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，故能够认定上诉人黄晓明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.上诉人一审中递交的案涉房产信息显示于2014年5月24日变更客户登记为黄晓明，结合其递交的水、电、车位管理、有线电视收视、物业管理费用等证据能够形成证据链，证明其已经在人民法院查封之前合法占有该不动产，符合第二十八条第二项的规定；3.上诉人黄晓明方通过转账汇款和代为缴纳物业管理费的方式已足额支付案涉房屋全部价款，符合第二十八条第三项的规定；4.上诉人黄晓明方未办理案涉房屋的过户登记是否系“买受人自身原因”。双方在签订房屋买卖合同时明确约定“待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋移转登记手续”，故应从其请求办理案涉房屋过户登记的行为受限因素出发，衡量是否系“自身原因”，即应明确买受人请求过户登记行为由己方限制因素转换为他方限制因素的时间节点。根据二审查明的事实，上诉人黄晓明于2018年4月16日向北京市朝阳区房屋交易管理事务中心提交了购房资格核验申请，于当日初步核验通过，证明其在2018年4月16日之前因己方条件不满足不动产所在地限购政策，尚不具备请求房屋过户登记之条件。综上，其在法院查封之前未能办理案涉房屋的过户登记不能排除买受人自身方面的限制因素，故其不符合第二十八条第四项的规定。因上诉人诉请未能满足法律规定之全部要件，故其请求依法不能得到支持。
综上所述，黄晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费221800元，由黄晓明负担。
本判决为终审判决。