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听说连川沙最差的地方,新盘都要日光了?

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环线房产咨询 2021-07-03 17:24

川沙,一个神奇的地方,似乎每一个川沙新盘都注定了日光的命运;

保利云上,上海新房市场最火代号之一,凡是保利云上似乎也都有日光的命运。

所以很容易推导出这个项目的一条定理:川沙+保利云上=保利云上拾光。

虽然六灶看起来是个一无是处的地方,但这个项目据说又要日光了?

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保利云上拾光位置有多差?

虽然同为保利云上系列,川沙的保利云上拾光的诞生并不像江桥两兄弟那样顺利。

对开发商来说,当自己的角色变成了这个片区拓荒者时,脑海里恐怕想的只有一件事:

降低预期。

因为这个项目的配套实在是太!简!陋!了!

项目正对面是一个城镇工业园区,周围的小区除了绿都绣全部是动迁房;最近的底商是对面工业园区的一家兰州拉面店和小炒店,到最近的地铁站11号线迪士尼需要坐38分钟的公交车。

深知自己交通不便的保利云上拾光,甚至在迪士尼和川沙地铁口都设置了一天6趟的看房大巴,在当下的新房市场拾光的表现好得简直不可思议。

面对这样一个项目,即使是在当下打新火热的市场,营销总的内心难免犹豫:

虽然趁热打铁蹭了保利云上还没完全退散的热度,但是川沙六灶确实和北江桥还存在不小的差距,只是堂堂保利在这种市场下还要开分销面子未免太挂不住了。

这样的犹豫到上周六样板房开放的那天,完全消失了:

首日来访1200组客户!

这一批房子才300多套,莫非这又是要变成保利云上“日光”的节奏?

一个要啥没啥的项目,为什么还引起了购房者这么大的兴趣?

保利云上拾光凭什么这么火?

对售楼处来说,他们将这场意料之外的爆火原因归结于未来这里宏远的发展规划。

迪士尼国际度假区、祝桥航空城以及张江南部科学城被称为必买保利云上拾光的“三大国策”。

而买新房往往买的就是发展与预期,即使市面上真的存在那种单纯为新房而买单的客群,那么未来的发展规划相当于给这些人多了一个购买的理由。

本来还觉得这里有点荒,现在好像没理由说服自己不买这里了。

但理性分析下来不难发现所谓的“三大国策”其实是这样虚无缥缈:

首先是祝桥航空城,虽然规划确实存在,但问题是祝桥自身尚未发展起来,浦东机场的t3航站楼还未开始建设,东站的建成也还需时日。

虽然祝桥具备着成为一个航空城的潜力,但兑现周期也许会很长,毕竟更为成熟的虹桥至今尚未被完全激活。

更重要的是,祝桥自身依然是百废待兴的状态,土生土长的公元2040最大卖点都是学区而并非航空城,寄希望于祝桥的辐射实在令人担忧。

其次是迪士尼国际旅游度假区,纳入了2035年的上海主城范围,定位不可说不高,然而想依靠迪士尼辐射周边几乎不太可能。

毕竟所有的精华都已经在度假区内,谁会愿意在迪士尼玩完后再驱车半小时去六灶参观农家乐呢?

所以对保利云上拾光来说,张江南的发展才是最重要的那个;事实也证明了该项目来访最多的不是川沙本地而是张江的客群。

张江南部科学城未来规划达到3000万方,预计岗位88万个,而目前张江的从业人员仅有38万,相当于整个大张江未来还会导入50万左右的就业人口。

那么未来这些人都能住到哪里去呢?

对开发商来说,这就是一个商机。

虽然张江南的位置主要是在周康版块,但周康板块目前开发得相对比较成熟,有大量空地的六灶有一定的优势。

最重要的是,当2040以触发积分限售五年的结果退出浦东400万市场之后,保利云山拾光似乎就没有了竞品。

虽然目前售价不确定,但根据销售说辞未来项目均价大概在4.7-4.8万,加上高层75-99㎡的面积,一个总价400多万的刚需形象非常明显。

换言之,目前400万的普通刚需在浦东买房几乎没有选择,除了保利云上拾光就是往南的宣桥。

同样的总价预算,张江员工们显然不愿意以距离换房子的面积,虽然这个距离驾车只多了10分钟;但当被别人问起你家在哪里的时候,回答川沙与宣桥听起来仿佛有质的区别。

所以说,保利云上拾光遭到热捧的原因真的是因为这三大国策和没有2040这个竞品吗?

这才是保利云上拾光的秘密!

事实上,保利云上拾光爆火的原因本质上还是因为偌大的浦东供需太失衡!

浦东2019年至今共拍下187块地,能建普通商品房的33块。其中20多块都在临港,其余零散分布在唐镇、周康、川沙、新里城等等。

而按照地价来估算,这些地块中对400多万刚需可能友好的仅仅只有六灶、新场等;特别是对产业集中的浦东北来说,消化一两个这样的项目根本不算难事。

除了浦东为了发展临港而有计划地削减其它版块的土地供应导致新房项目稀少,去年的一波涨幅也是助推保利云上拾光项目乃至公元2040受到市场追捧的原因。

以前在张江上班的4、5百万刚需或许可以选择周康,但目钱周浦的二手挂牌价已经高达7-8万/平,原来能买周浦的预算现在只能退而求其次买祝桥,甚至买配套更差的保利云上拾光。

假如周浦的二手依然维持在4、5百万的价格,那么对很多张江打工人来说,保利这里或许就不会再是很好的选择。

当然,市场上也存在着偏爱新房的客群,而保利云上拾光确实也具有一定的品质:

不仅户型大小定位准确,而且户型设计也有不少可圈可点之处:

99㎡做横厅,87㎡的三房实用性较强,75㎡的两房浪费面积也很少。

比起一般的高低配项目,保利云上拾光的也给人多留了一点好感;不同于大多数牺牲高层生活品质来满足别墅生活的项目。

保利在高层区域也留了公共活动区间与不少公共设施,并且项目自带底商,未来交付可以解决业主日常生活的油盐酱醋问题。

这其实对两点一线的张江程序员们来说已经够用了,毕竟叮咚和饿了么能到达的地方,就是他们的厨房所在。

只不过对于未来选择这里的业主来说或许将经历当年林海三兄弟那样的寂寞:

毕竟作为第一代拓荒者,横盘三四年或许是一种常态。

虽然未来周边的待拍宅地还很多,但什么时候会拍不得而知。

或许只有等到那时,保利云上拾光的业主们才真正能享受到这个城市一丝的烟火气息。

以上为正文

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