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复兴珑御,给我们带来了一个可怕的消息

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环线房产咨询 2021-07-03 17:23

上海新房市场积分新纪录诞生:复兴珑御,112.8分。

差点就成为满分神盘。

基础分满分60,该项目需要社保积分:112.8-60=52.8分。

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积分计算方式

复兴珑御社保分0.24/月,需要社保52.8/0.24=220个月。截止目前社保上限为221个月。

其实最让人震惊的不是社保月份,而是该项目起价高达2100多万!2000万以上的豪宅热度竟然超过郊区。

我们统计了一下新政后所有的触发积分楼盘,发现复兴珑御的火不是个例:越靠近市区的项目越难买到。

上半年触发积分的项目有44个,按照环线统计后,明显市区项目积分、需要社保月数都高过郊区——而且触发积分比例同样吊打郊区。

内环内一共开盘6个项目,3个未触发积分的分别是尚海湾豪庭、铭德传奇、中兴路一号,这三个项目的特殊性大家都明白。

更让人意外的是,内中环竟然成了供应空白,上半年仅一个楼盘上市。

这些数据给了我们很重要的参考信息。

01 市区永未建成

一直有种说法:市区房子渐渐老去,追求生活品质的客群都去郊区买房了。

今年的积分制,去年绿地海珀外滩等项目的爆火狠狠的打了这些人一记耳光:你大爷永远是你大爷。

有钱人还是想挤进市区。

古美、三林这样的区域去年涨幅很高,单价超过10万后眼看着要追过市区,然后呢?市区赶紧调整到20万。

不管时代如何变换,不管郊区配套如何成熟,好像市区永远要压他们一头。

上面被打脸的观点错就错在拿二、三线城市的逻辑套上海。

二三线城市通常财力有限,开发郊区成本相对较低,郊区崛起的同时市区渐渐老去,以至于价格渐渐拉平。

比如南京,后开发的建邺区,价格早已超过传统市区秦淮区、鼓楼区。实际上南京的豪宅大多数都集中于建邺区,金隅紫京府单价直奔7万、仁恒江湾城挂牌价超过8万。

唯独上海不同,这座城市财政收入连年全国第一,雄厚的财力之下市区旧改从未停止。

曾经市区相对郊区有足够的优势,30年前南翔居民、江桥居民要坐几小时的公交到市区购物,现在南翔有了印象城、江桥有了万达,自给自足。

这时黄浦区嫌香港新世界大厦老了,砸钱改造成K11;太平洋百货老了,砸钱改造成新天地广场,确保淮海路始终处于时尚前沿。

领先优势从未失去。

而且内环土地供应从未停止,不断的有拆迁、新建,新房项目一个接一个。

不要拿总量去比,新房套数/环线面积,内环始终领跑上海。内环动辄千万的豪宅本来客群基数就不大。

2021年,黄浦区的动迁目标是2万套,将提供多少新增住宅?新增商办?

市区旧改后新建项目,无一例外都是上海塔尖产品,怎么能说市区老化呢? 以新天地为例,旧改前城市界面类似老城厢,然而现在环境天壤之别。

新天地与老城厢景观差异

在不断的动迁/旧改之下,市区依旧是上海最为优质的地段。

02 中环尚未开始

其实不仅今年,近5年内中环供应量都不多,豪宅更多的直接进入内环。

这是因为旧改一定在最核心、最老化的地段开始,大量中环地段是90年代后开发,尚未到重建时代。

当内环旧改进入尾声,是不是要对中环下手?

15号线建设时,长宁区曾斥重金拆除了一些二级旧里,其实这些房子根本就不算老。

不过无所谓,长宁有的是钱。

03 结局:地段固化

掏空市区本来就是一个谣言,无非是迁出老房子,改为豪宅后吸引当下的塔尖客群——维持上海在全国的顶级地位。

内环最核心的地段,一定是给当下最塔尖的客群准备的。

曾经有段时间市区过度拥挤,出现了大量离开市区的声音,部分客群顺应潮流前往郊区置业,现在看来最终的结局是:还富豪以清静。

你们都离开了,市区安静了,富人更宜居了。

其实市区也没准备将客群掏空,新天地豪宅容积率高达4.0,汤臣一品容积率高达5.97,其他豪宅基本都在3.0以上。

如果真要维持低密度,为什么不像郊区一样建设容积率1.5的花园洋房? 后来拆迁到一些具有历史 价值的老房子, 为了保持城市观感被迫降低了容积率。

这样持续下去,郊区有自成一体的生活系统,与市区渐渐的关联度下降——市区的商业对他们毫无意义,看了也不买。

当郊区、市区产生了绝对的隔阂,上海就像香港一样出现了真正的豪宅地段,除了偶尔去同样的办公楼工作,下班后的生活毫无交集。

也不知道这是进步还是退化。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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