上海新房市场积分新纪录诞生：复兴珑御，112.8分。
差点就成为满分神盘。
基础分满分60，该项目需要社保积分：112.8-60=52.8分。
积分计算方式
复兴珑御社保分0.24/月，需要社保52.8/0.24=220个月。截止目前社保上限为221个月。
其实最让人震惊的不是社保月份，而是该项目起价高达2100多万！2000万以上的豪宅热度竟然超过郊区。
我们统计了一下新政后所有的触发积分楼盘，发现复兴珑御的火不是个例：越靠近市区的项目越难买到。
上半年触发积分的项目有44个，按照环线统计后，明显市区项目积分、需要社保月数都高过郊区——而且触发积分比例同样吊打郊区。
内环内一共开盘6个项目，3个未触发积分的分别是尚海湾豪庭、铭德传奇、中兴路一号，这三个项目的特殊性大家都明白。
更让人意外的是，内中环竟然成了供应空白，上半年仅一个楼盘上市。
这些数据给了我们很重要的参考信息。
01 市区永未建成
一直有种说法：市区房子渐渐老去，追求生活品质的客群都去郊区买房了。
今年的积分制，去年绿地海珀外滩等项目的爆火狠狠的打了这些人一记耳光：你大爷永远是你大爷。
有钱人还是想挤进市区。
古美、三林这样的区域去年涨幅很高，单价超过10万后眼看着要追过市区，然后呢？市区赶紧调整到20万。
不管时代如何变换，不管郊区配套如何成熟，好像市区永远要压他们一头。
上面被打脸的观点错就错在拿二、三线城市的逻辑套上海。
二三线城市通常财力有限，开发郊区成本相对较低，郊区崛起的同时市区渐渐老去，以至于价格渐渐拉平。
比如南京，后开发的建邺区，价格早已超过传统市区秦淮区、鼓楼区。实际上南京的豪宅大多数都集中于建邺区，金隅紫京府单价直奔7万、仁恒江湾城挂牌价超过8万。
唯独上海不同，这座城市财政收入连年全国第一，雄厚的财力之下市区旧改从未停止。
曾经市区相对郊区有足够的优势，30年前南翔居民、江桥居民要坐几小时的公交到市区购物，现在南翔有了印象城、江桥有了万达，自给自足。
这时黄浦区嫌香港新世界大厦老了，砸钱改造成K11；太平洋百货老了，砸钱改造成新天地广场，确保淮海路始终处于时尚前沿。
领先优势从未失去。
而且内环土地供应从未停止，不断的有拆迁、新建，新房项目一个接一个。
不要拿总量去比，新房套数/环线面积，内环始终领跑上海。内环动辄千万的豪宅本来客群基数就不大。
2021年，黄浦区的动迁目标是2万套，将提供多少新增住宅？新增商办？
市区旧改后新建项目，无一例外都是上海塔尖产品，怎么能说市区老化呢？ 以新天地为例，旧改前城市界面类似老城厢，然而现在环境天壤之别。
新天地与老城厢景观差异
在不断的动迁/旧改之下，市区依旧是上海最为优质的地段。
02 中环尚未开始
其实不仅今年，近5年内中环供应量都不多，豪宅更多的直接进入内环。
这是因为旧改一定在最核心、最老化的地段开始，大量中环地段是90年代后开发，尚未到重建时代。
当内环旧改进入尾声，是不是要对中环下手？
15号线建设时，长宁区曾斥重金拆除了一些二级旧里，其实这些房子根本就不算老。
不过无所谓，长宁有的是钱。
03 结局：地段固化
掏空市区本来就是一个谣言，无非是迁出老房子，改为豪宅后吸引当下的塔尖客群——维持上海在全国的顶级地位。
内环最核心的地段，一定是给当下最塔尖的客群准备的。
曾经有段时间市区过度拥挤，出现了大量离开市区的声音，部分客群顺应潮流前往郊区置业，现在看来最终的结局是：还富豪以清静。
你们都离开了，市区安静了，富人更宜居了。
其实市区也没准备将客群掏空，新天地豪宅容积率高达4.0，汤臣一品容积率高达5.97，其他豪宅基本都在3.0以上。
如果真要维持低密度，为什么不像郊区一样建设容积率1.5的花园洋房？ 后来拆迁到一些具有历史 价值的老房子， 为了保持城市观感被迫降低了容积率。
这样持续下去，郊区有自成一体的生活系统，与市区渐渐的关联度下降——市区的商业对他们毫无意义，看了也不买。
当郊区、市区产生了绝对的隔阂，上海就像香港一样出现了真正的豪宅地段，除了偶尔去同样的办公楼工作，下班后的生活毫无交集。
也不知道这是进步还是退化。
以上为正文
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