文|李逗
编|董雨晴
2021年7月2日，年仅34岁的中骏集团少东家董黄伦，站在了港交所敲钟现场。伴随着钟声响起，中骏集团旗下物业公司中骏商管正式在香港联交所主板上市。首日开盘价报每股3.81港元，较此前公布的发售价每股3.7港元上涨约2.7%。截至当日收盘，中骏商管股价每股4港元，总市值达80亿元。
在此之前，中骏商管曾公布股价发售结果，共计发售股份数目约为5亿股。其中，在港发售5000万股，国际发售4.5亿股，在港公开发售获1.3倍认购，按3.7港元发行价，募得款项净额17.68亿元。
从股价首日表现和发售结果来看，中骏商管的股票认可度并不低。对此，知名评论员柏文喜对AI财经社表示，“中骏商管的在管面积中商用物业的占比较高，而来自商用物业的收入比较市场化，成长空间较大，不像住宅物业的管理费属于政府指导价而成长空间受限。因此在管物业商用面积占比较高的物业股会估值较高，且这类物业股相对于住宅物业为主的物业股而言更为稀缺，更受市场青睐与追捧。
中骏商管，是中骏集团扩大购物中心组合战略的一部分。中骏商管从2019年开始提供购物商场的开业前管理服务，服务内容主要包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询，为业主的商业物业建设开业提供一揽子服务。其背后母公司中骏集团，则是一家闽系房企，2020年销售额1015亿元，在克而瑞百强房企榜单中排名41位。
在TOP30房企大多分拆物企上市的潮流下，中骏商管的上市可谓赶了个“晚集”。不过，由于其主营业务不仅包含传统物业，还涉足了商业管理，在港股上市物企中仍具有一定的差异性。AI财经社了解到，目前主打“物业+商业”的物企公司中，仅有中骏商管、宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、新希望服务、合景悠活、绿城管理控股、奥园健康8只股。
值得一提的是，就在上市前两天，中骏商管发布了一份澄清公告，称上市后基石投资者禁售股份占公司股权的7.35%，并非29.36%。
事实上，对于冲刺港股的物企来说，基石股东的名单和认购比例，起着关键性作用。总体而言，基石知名度越高越好，认购额和认购比例则越多越好。
对比前不久上市的越秀服务来看，其10家基石投资者按发售价认购总额占比达到总募资额的三分之一。柏文喜表示，对于港股物企而言，基石投资者的禁售股票比例过低则市场信心不足，过高则意味着流动性不够。
AI财经社查询了解到，上市之前，中骏商管曾宣布引入4名基石投资者，投资者名单里有安踏体育、恒安国际、九牧王等企业。而安踏体育、恒安国际、九牧王以及上市成功的中骏商管，都同为闽系企业。
对此，北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬对AI财经社表示，“目前，物业公司的基石股东主要分为3类：第一种是利益相关方，比如像恒大物业上市时，恒大集团合作的股东。第二种，是以商家为主的一些招商企业，比如中骏和安踏、九牧王等以商业为主的公司合作，双方进行深度绑定；第3种是科技公司，比如主打人工智能的商汤科技，就参与到上市物企体系，以进行更多智慧社区方面的探索。”
不过，尽管已经成功上市，中骏商管依然面临着不小的业务挑战。与大多数物业公司一样，中骏商管存在着严重依赖母公司收入的问题。招股书显示，截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅总收益的97.7%，商业部分的数据则为99.4%，而来自第三方项目的收入几乎可以忽略不计。
与此同时，尽管主打商管业务，但其商业体量在中骏商管的业务中占比依旧非常小。截至2020年末，中骏商管商业物业在管总建筑面积仅为约99万平方米，而住宅物业的在管总建筑面积约为1525.5万平方米，是商业物业的15倍有余。
正因此，中骏集团曾提出“百城计划”，其表示，到2025年在全国布局100个中骏世界城项目。不过，目前已开业的中骏商管在管的仅有5个项目。中骏商管招股书显示，截至2020年末，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，进驻55个城市，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。
100座世界城的目标，对中骏集团来说并不轻松。过去一年，中骏集团新增38幅土地，新进入14个城市，新增货值1200亿元。但想要完成百城扩张计划，中骏集团仍然需要大规模的拿地扩张，以及大量的资本投入。
与此同时，三四线商业市场的不确定性，也给中骏集团的商业运营带来更大挑战。2020年，中骏新拓展20座中骏世界城，已开业和在建项目41个，而这些新拓展的商业项目大多主要集中在三四线城市。而与一二线城市不同，三四线市场的商业环境更复杂，消费能力更低，盈利不确定性更大。也正因此，2021年4月，第三方评级机构标普给予中骏“B+”评级，将展望从“稳定”下调至“负面”。
由于业务严重依赖母公司，中骏集团“百城计划”的不确定性，将直接影响中骏商管的经营业绩。对于重点发力商管的中骏商管而言，降低母公司依赖，加大第三方项目拓展能力，才是中骏商管当下最需要留心的问题。
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