时间真快，2021年上半年眨眼就过去了。
这半年以来，湾区的楼市可以用跌宕起伏来形容，前有银根收紧，各项精准的政策落地，土地供应改制，后有疫情反复。
当然，对于大部分普通人来说，他们关注的还是两个基本问题——下半年楼市会怎样？还能不能买？
实际上，根据上半年的各种动向，可以预判出下半年湾区的楼市走势。
.01
深圳维持严控
入手请谨慎
2020年的深圳明显就是玩脱了，只能在2021年给自己擦屁股。
从1月开始，深圳疯狂给自己打补丁，每个月几乎都要更新一下政策，在一系列的调控里，打击面最广、影响最深远的莫过于二手房指导价。
指导价的出现打击了虚高的深圳二手房市场，部分业主也因为自家房子的指导价低于市场价而选择下架或转租房源，市面上放盘量减少，叠加紧缩的金融政策，二手房交易周期再度延长，整体成交量扑街。
深圳二手房市场没房可选，倒逼购房者挤到一手房市场，接着，官方通过调整积分等的打新政策，继续实现精准调控。
预估下半年深圳会继续挤出市场上多余的水分，在没有特别大的利好下，深圳全市将进入一段横盘期。
一手房也暂时不会出现润玺千人摇的疯狂局面，二手房交易会比较低迷，如今入场深圳就是阶段性高位。
.02
广州回归理性
关注核心与洼地
与深圳比起来，广州的调控较为温和。
针对一手房市场，广州出台限价细则，制定一手房指导价，主要精准打击涨幅比较大的区域，例如黄埔、南沙。
以往这些区域开盘基本是秒光，最近却出现了一口价、毛坯降价卖等情况，而且各楼层的价差并不大，一手房市场也逐渐回归理性。
相对于一手房市场的余裕，广州的二手房市场就惨得多。
由于限贷与满2改满5的的制约，一度冲上了高位的二手房成交量又再一次滑坡，目前已经迎来冰河时期。
根据中原数据指出，6月二手房成交有可能跌至7126套，为近一年的低位。
平稳过渡，冒头就打，是广州下半年的大趋势。
随着新盘的不断补充，广州一手房市场依然会保持上行，二手房价将会因为金融端的紧缩而出现微跌。
急着入市的话，尽量留意片区的洼地或者核心区域，如果不是非得要在今年完成买房份额，建议那还是再等等吧。
.03
东莞佛山暗自较劲
留意热门板块
今年东莞有两个比较大的动作，就是出台了227、429新政。
第一就将购房社保年限升至三年，提高购房门槛，进一步筛走投资客。
第二就是对一手房限价，以遏制楼价过快的上涨。
虽然理想很丰满，但现实很骨感。
由于东莞的骚操作比较多（详情请戳：下半年是抄底好时机？小心东莞给你一个反杀！），叠加供不应求的情况，上半年的东莞依然有可观的涨幅，住宅均价已经接近3万/㎡。
东莞二手房市场更不用说了，优质房源价格居高不下，长期倒挂。
如果下半年东莞没有更加有力的调控出台，那么未来6个月东莞会造成这样的局面——需求问题没有解决，成交量压缩，凭借现在产业、人口、外溢、地理位置等优势，下半年东莞的房价仍然会继续上涨。
上一年涨幅较大的南城、松山湖等核心板块依然会走出自己的独立行情。
说完临深的东莞，再谈谈临广的佛山。
回看2021年佛山数据，上半年共成交新房57964套，环涨21.57%，网签面积647.64万㎡，环涨22.3%。新房成交数据为近3年新高，为近11年的第四高，成绩不错。
二手房市场方面，佛山虽然也受到紧缩的信贷政策影响，但也不会像广州与深圳那样，出现价格腰斩或者是冰封的局面。
佛山楼市相对健康，但不代表它没有藏着王炸。
就在6月，佛山TOP5地价标杆被3次刷新，不够半个月，楼面价TOP1易主。
这算是一个比较大的信号，在广州受集中供地的影响时，不少开发商开始瞄准临广的新土地，从而激活新的市场。
如果下半年没有更新的限价政策出台，这些高价地集中的板块房价会进一步上扬，届时佛山的房价将呈现多点式的爆发。
下半年有意向购房的话，可以关注土拍比较火热的临广板块。
.04
惠州中山各自为战
别急着抄底
复盘惠州上半年的表现，会发现临深的惠湾板块依然坚挺。
大亚湾为15412元/㎡，惠阳为14310元/㎡，惠城为13205元/㎡，新城仲恺为10756元/㎡，临深二字价值依然。
但惠州毕竟还是惠州，我们熟悉的库存大王。
大亚湾区、惠阳区和惠城的存量面积位居前三，其中大亚湾和惠区存量面积均超过300万㎡，唯有黑马仲恺，成为全市库存去化时间最短的片区。
随着信贷环境收窄以及惠州出台了房产证到手满3年才能出手的政策，一定程度上在变相增加了流通的难度，供过于求的状况有可能会继续加深，我预计下半年惠州的市场也会进入横盘期。
如果下半年想入手惠州，就别想着投资，要是自住的话，还要细分到有轨交规划或者有产业发展的区域上，避免连通胀都跑不赢。
“临深”的中山，上半年的热度依旧贴在马鞍岛上面。
凭借开发商的热情，中山的地价天花板被屡屡打破，目前马鞍岛的一手房价格已经在破3追4，均价也超过2.7万/㎡，非常魔幻。
预计在土拍的刺激下，中山，尤其是中山的马鞍岛，还将会迎来一轮兴奋期。
但由于深中通道带来的刺激依然有限，目前已经透支了太多未来，中山呈现严重的东西分化局面，下半年东部高位横盘的状的可能性非常大。
.05
总结
至于珠海、肇庆、江门的表现比较平稳，在这里不做详细解读。
未来，稳地价、稳预期、稳房价仍然是大湾区楼市的主旋律，下半年湾区大概率会进入调整期。
1、此前大热的深圳将陷入低迷，将实行进一步的价格调整，松动的机会很少。广州紧跟深圳做调控，对过热的板块实行物理降温，市场将进入横盘模式。
2、佛山、东莞都有新土地以及外溢刺激，部分板块会迎来上涨。
3、惠州中山依然呈现分化的行情，热门区域因为未有更新的刺激有可能高位横盘。
以上。