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顶豪片区新天地,到底好在哪里?

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环线房产咨询 2021-07-01 20:24

随着翠湖三期、四期站稳20万/平米,新天地似乎已经成为浦西单价最高的地段,甚至没有之一。

这片区域为什么这么神奇?

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首先我们要明白一点,豪宅价格再创新高也是“被迫的”。

2020年的这波大涨始于中产+客群获得了大量廉价贷款,以及学区概念的助推,所以中产胜地联洋、大宁、古美一路领跑,这些区域大涨之后原先700-1200万的客户已经无房可买。

原来瞄准古美、大宁的,现在已经上不去车,只能将目光投向万科天空之城、浦锦街道等等,导致这些区域被迫拔高。

这些区域4月份基本到顶,大火开始向顶豪蔓延,因为大家发现中产地段大涨30%,已经与豪宅单价相差无几。

徐家汇涨到16万以上,嘉御庭17万、新天地18万就变得明显不合理:中产与豪宅渐渐模糊起来。

而“土豪”是一个天然的想脱离中产的群体。大家都没钱时,土豪开始有了专属标签:万元户;大家手头有钱了,土豪开始炫耀爱马仕皮带;中产家庭都买得起包包、皮带了,土豪开始炫耀飞机游艇了。

所以中产地段单价过15万后,豪宅业主蠢蠢欲动,开始上调价格,继续拉开与中产的差距。

当然所有房东都有上调房价的动力,问题是更高的价格会不会得到买方的认同,即,你认为你是豪宅地段不重要,重要的是市场是否达成了一致。

目前来看,陆家嘴滨江市场是热的,真正的好房子30万/平都有人接盘。另一个广为认同的地段就是新天地。

环二一直跟大家讲,一定要对豪宅客群的购买力保持乐观,对于部分顶豪客群30万、35万其实没多大差别——他们需要的只是一个可以出更高价格的理由。

就好像我们买房找链家一样,3%的中介费大家都付得起,问题的关键是找到一个“理由”让大家自我说服,否则为什么不去找小中介?

所以链家找到了真房源、找到了16项承诺,这些东西值不值3%不重要,重要的是大家有说服自己的“理由”了。

“我们只是大自然的搬运工”,农夫山泉成功将瓶装水由1元提高到了2元;

“让更多年轻人爱上中国茶”,奈雪的茶成功将一杯乌龙茶卖到50元。

当然房地产市场的豪宅客群一定是稀缺的,可以说服高端客群的“理由”也一定是稀缺的,那么新天地是如何给大家这个“理由”的?

众所周知,新天地并不是传统的“高贵”地段。 这里原先被称为太平桥地区,只是“法租界”与老城厢之间的一片闹市而已。

人民路以东为老城厢

1914年法租界进行了第三四次扩张,将太平桥区域吞并,这里正式迎来了快速发展时期。

里弄建设开始提速,棚户区渐渐拆除完毕,商业也变得更加繁华,不过这里依旧没有成为租界的核心地段。

新天地控祥规划图示

建国后这里成为卢湾区一街三市(淮海路、打浦桥、太平桥、鲁班路斜土路口)之一,大体定位区域商业中心。

上世纪末房地产开发浪潮正式开启,卢湾先后开发了淡水湾花园、汇龙新城、永业公寓等项目,太平桥区域同期也进行了动迁。

1998年6月份瑞安正式进驻,20年间开发了五期住宅以及大量商办,并且整旧如旧,开发了新天地风貌街区。

翠湖天地五期开盘时开发商宣称收官之作,其实规划内的119街坊、120街坊才刚刚达成拆迁协议,尚未进入开发时间。

东台路综合体也在拆迁之中,交付尚需时日;新天地南扩即将启动,中海集团拿下了巨幅地块,新天地面积扩大将近一倍。

还没开发完成就已经跻身顶级地段,与这里的“原法租界”背景自然不无关联。

前面提到过这里并不是租界核心,不过正是因为非核心区域才给了改造可能:徐汇衡复风貌区地段虽好,但是谁敢去拆迁?

众所周知,“英租界”特点是商业繁华,“法租界”特点是典雅宜居,新天地是“原法租界”区域能改造的最大幅地块。

徐汇这里仅开发了嘉御庭、东方巴黎几个项目,而且相隔甚远,整体风貌仍旧是低矮的洋房、工房混合。

这里的洋房高度个性化,动辄几亿又与大量里弄为邻,其实并不是市场主流,整个上海每年仅成交几十套; 这里的里弄住宅根本无法融入房地产市场; 这里的几个次新房孤掌难鸣,形不成市级影响力。

其实不仅“原法租界”,南京西路的豪宅也并不纯粹。这里不仅有成片的商办,也有大量里弄住宅,高端住宅项目仅分布零散的中凯城市之光、静安枫景苑、国际丽都城等等。

这几个项目不仅分散,户型也并不纯粹,中凯有不少动迁房杂居,国际丽都城小户型配比也不少,根本不具备顶豪特质。

人民广场没有太多高品质住宅,镇宁路仅嘉里华庭几个外销房而且房龄老、品质跟不上时代。

新天地崭新的城市风貌

只有新天地成功融合了传统与现代,拆除了大量旧式里弄兴建了成片高端住宅,又做了部分优质建筑保留改造延续了上海文脉。

翠湖天地各期户数

翠湖天地已经开发了近2000户,后续还有地块出让,临近的锦麟天地、华府天地同样是顶豪项目,中海即将接棒继续开发,这样大体量的高端居住区在原租界内无出其右。

一旦新天地与汇龙新城、永业公寓连成一片,就成为内环内最大的一片次新豪宅集中区域。

而且这片区域不仅有“租界”文化,还有浓厚的“红色文化”。

这里不仅有中共一大会址,还有陈独秀寓所(太仓路139弄)、《星期评论》杂志社(自忠路163弄)、《中国青年》杂志社(复兴中路196弄)等等等等。

现在提租界总有一些朋友愤愤不平:原本是一段屈辱史哪来的自豪感?不过有这些红色背景加持,新天地向心力不会再受到质疑。

当你们家小朋友坐地铁排队参观中共一大会址时,翠湖天地的不少业主在家里都看得一清二楚。

翠湖三期远眺一大会址

环二不止一次提到,豪宅拼到最后一定是文化,因为高端客群除了脱离中产还有另一个诉求:实在不想被称为暴发户。

土豪这样的字眼,其实大家并不喜欢。在新天地这里,有厚重的历史作支撑,有瑞安的匠心设计,并没有“开发区”常见的暴发户既视感。

这里的另一个核心资源是顶级商圈。

众所周知,上海原有的三大商圈是淮海路、南京路、四川北路,现在后者地位大不如前,前面两个商圈却再次焕发青春——通过及时的业态升级,这里依旧占领上海时尚前沿。

后起之秀徐家汇已经凝聚了不少奢侈品牌,不过整体腔调仍然达不到南京西路、淮海中路的高度;

陆家嘴财富密度很高,不过因为设计缺陷并未成为真正的公共休闲中心。

能够将顶级商圈与顶级居住融合的,又只有新天地,南京西路商业体量大、历史地位高,然而找不到合适的高端社区。

这些稀缺资源,在新天地开始伊始就吸引了大量高端客群,这里开发了五期,每次开盘几乎都吸引了全市塔尖客群的目光。

翠湖前4期共1683套,一房两房仅400套左右,而且两房户型也在108-155平之间。

三房户型面积高达132-297平,有效的保证了圈层的一致性。尤其是五期,入门价高达5000万。

环二不止一次提到过,地段价值的最终影响因素是居民,如此密集的高端客群在这里,不可避免的形成浓厚的居住氛围。

放眼上海,能将如此众多稀缺因素集于一身的地段,真的不多。

古北曾经尝试过超越,在房龄变老后客群开始流失;

佘山、东郊等别墅区尝试过超越,无奈别墅始终不是“长期居所”;

能够形成竞争力的,应该只有黄浦江两岸。

翠湖天地的户型一直广为诟病,真的不太符合“大众审美”,开发商的解释是为了照顾到“湖景”,对,太平桥湖的景色。

翠湖五集二批次部分户型

而太平桥湖放在郊区仅仅是一洼清水,跟远香湖之类的相距甚远,但是富豪依旧趋之若鹜。

富豪对水的执念这么深,黄浦江这样波澜壮阔与灯红酒绿纠缠在一起,一定是久久不能释怀了。

太平桥湖景色

如果把选择权交给你们,是滨江还是新天地呢?

以上为正文

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