说普通人有关的城市发展与商业变迁
"正视先生"
长期关注楼市，就是发现楼市呈现出一种奇怪的现象。就是买房的刚需觉得房价一直在稳步上升，尽管个别楼盘做了一部分特价，但过一段时间又会觉得房价在涨价？但是已经买房的人又觉得房价一直在降价？
或者说，另外一种现象，就是一手房在涨价，而二手房却在降价？
其实这是个非常有趣的现象，如果你了解到这个现象发生的原理，就会对买卖市场有新的认知。我从两个维度来解释，第一个维度就是解释这个现象级感觉是如何发生的，第二个，就是目前楼市真实的现象又是如何的。
第一，发生这种现象级的感觉的原因其实有两个，第一个就是外部环境多样性和角色代入偏差性引起的。
首先是外部环境，外部环境的实际情况就是在你关注的区域范围内，涨价和降价的楼盘是同时出现的，也就导致了在同一周期内，你摄入的信息流是复杂的，多样的。第二，就是你的角色代入使得你在信息接收时产生一定的信息筛选，在你作为购房者时，当你触达到房产降价信息（同时期还会有涨价信息，但你的潜意识认为这是个别楼盘）时你会更加敏感和兴奋，因为对你的意识形成的强化效应，你潜意识中觉得（期望）房价是下行通道；又因为感觉房价是下行通道，你对房价的关注是减少（频次）的，随着日子推移，你真心决定购房开始踩盘时，发现实际房价与你的认知差异很大，比如你过去认为2万/平的楼盘，售楼部的报价是2.4万/平。这里就是你对信息摄入过程中产生的偏差和选择性摄入导致的原因。因为你之前关注该楼盘的时看到的房价是促销楼盘价，可能只有一套，或者两套，也或者当时你关注的降价楼盘区域情况与你实际购房区域是不一致的。
反之，已经有房产的房东在信息摄入时，一旦感觉周边的房产在涨价时，一般会选择再涨涨看，并不会真的挂牌交易，就算选择挂牌交易，也会因为认为房价处于上行通道而高于你的目标成交价挂牌。降价时，也会选择再等等看。
因此，在实际交易动作未发生时，房东对房价的敏感也是存在选择性摄入的。即房东在发生交易动作前，一般情况是认为目前的房价行情是不错的，一般（因资不抵债、紧急出售等特殊原因非讨论范围）会按区域价格的较高价格进行评估自身的房产，而进入挂牌交易环节，发现实际的交易价值与自己的预期是有较大差异的。
这也就形成了，刚需觉得房价在涨，房东却觉得房价在降价的复杂现象。
第二，那目前真实楼市的现象又是如何呢？
其实从国家坚定不移执行“房住不炒”政策和无法逃离和放弃的土地财政双重矛盾之下，楼市就进入“保一手，控二手”的逻辑。
“保一手”的背后是有具体意义的，第一，保一手房的房价，就相当于保住楼面价，就相当于保住土地财政，可以让政府继续土地财政的逻辑发展城市化。第二，在握有大量国民数据的国家力量背后，国家拥有更加精准的住房存量数据和人口数据，对房价的未来发展有着更为精准的把握。
国家非常明白房价不可能持续增长。
因为人口红利在2024年前后就不再对房地产形成支撑。
因为维持一定的高房价利于国家发展，但超高的房价会反噬。
如果房价都要降（稳），与其说是市场降价，不如是国家心系民间疾苦。
但是已入局的购房者，也不能让他的财富变成泡沫，毕竟他支持了国家建设。因此稳房价成为主要目标，让未来的国民经济冲淡高房价。但存量地产的建设速度、国民经济增速的放缓，人口红利的加速减少导致这个周期比国家预计的要快，因此，保一手，稳二手，成为一个新的潜规则。
就是通过限价放缓楼市增长、制造房价增速快的市场情绪，增加对开发商资金和利润的管控，以及政策的引导，将正在衰减的需求端引导到一手房市场中。
通过倒挂的市场水军让二手房业主对房价持有信心，再加上限贷、停贷（部分已实施，我以前就说过，未来会加剧）等政策增加刚需对二手房的购房门槛，进一步引导刚需（限价）进入一手房，帮助地产公司去化，以此循环。
而二手房业户不愿意以降低价格出售，而随着土拍市场的继续操作，制造出房企大量拿地，房企抢拍等市场氛围，让二手房业主坚定不移的不降低房价，持续纸面财富的快乐，以进一步引导刚需导入一手房。
皆大欢喜。
说白一点。
一手房打折快速去化，是国家要到的，因为希望剩余不多的流动性向一手房靠拢，支撑土地财政。
二手房不愿意降价卖，也是国家想要的，因为不希望你产生流动性。
刚需觉得房价好像降了，又好像没降，也是国家想要的，告诉你，现在买，不会错。
而在这个环节中，最痛苦的是开发商。
开发商面临的问题是，不拿地，没货卖。拿地了，又不好卖。降价卖，利润低。不降价，对手降了，抢购买力了。
那房价到底是降价还是涨价呢?
还是那句话，楼市现在就是冰火两重天，选好就是涨，选错就是跌。
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