打开

长宁,真的没落了吗?

subtitle
环线房产咨询 2021-06-30 23:34

说起长宁,很多人觉得它在市区的存在感并不强,起码就楼市而言,长宁并不算当下的热门区域。

有人看到古北,觉得长宁没落了;有人看到西郊,觉得长宁神秘;有人走在新华路的梧桐树下,感受着长宁的底蕴与新生;也有人在PDD没日没夜加着班,对这个区域的认知仅仅停留在娄山关路地铁站的百盛优客里......

所以说,长宁真正的特点到底是怎样的?

打开网易新闻 查看更多图片

长宁,踩准发展节奏的那个

首先是镇宁路、新华路以及西郊这几个版块,因为历史因素,都成为了市区再也无法复刻的优质版块。

老上海人独爱愚园路、新华路的优雅,而对于上海一部分顶级购买力来说,西郊旁大隐隐于市的独栋别墅才符合他们的品位。

除去这三个特殊版块,长宁的发展故事可以从天山开始。

虽然长宁有热度更高的中山公园,第一代国际社区古北,还有底蕴深厚的镇宁路与新华路;缺乏特点的天山,房价均价排名最高似乎有些名不副实。

但事实上,天山,才是“土生土长”六十多年的长宁亲儿子。

建国初的天山路周边大多是沪西最主要的工人聚居区,当时的天山新村、天原一村、上剂新村等等都是天山具有代表性的一些公房与单位宿舍。

为了当时住在这里8万多工人的生活,天山的商业开始萌芽发展,与闵行一条街、张庙一条街类似,天山一条街直到上世纪八九十年代仍然是长宁比较繁华的地方,承办过数届商品展销会。

然而1982年,上海政府作了一个重大的决策,依托虹桥机场的优势在长宁设立古北涉外区;1986年,上海虹桥经济开发区设立。

随后大量的外籍人士跟随外资企业来到虹桥、古北,在古北形成了以日韩籍居民为主的第一代国际社区,当时古北的一套外销房是上海市民可望不可即的存在。

古北的崛起,让长宁扎足台型。

到了2000年后,长宁中山公园板块眼见着要迎来腾飞的时刻。

随着地铁3、2、4号线陆续在中山公园段开通,中山公园板块成为了上海内环西部的一个重要枢纽;

真如的迟缓发展给了西上海其它版块最好的发展契机,中山公园就是其中一个。

2005年,中山公园龙之梦正式开业,一颗西上海轨交+商业新星冉冉升起,原本就有着租界底蕴和位置优势的中山公园,因为地铁带来的红利,一跃成为长宁一哥。

此后的中山公园不断对自身进行能量升级,龙之梦对面长宁来福士大楼拔地而起,中产级别的商业定位结合着原址上的老建筑,让长宁来福士别有一番风情。

至中山公园的崛起,一个居住氛围浓厚,商业发达,贸易繁荣的区域由此成型,长宁的发展似乎可以告一段落;

然而97年的东南亚金融危机让虹桥古北的日韩企业大伤元气,不少日韩公司纷纷撤资回国;加上新兴产业的崛起对贸易业造成的巨大冲击,支撑长宁产业的那一只角岌岌可危。

长宁急需找到一个能够抵御这场危机的新增长点。

得益于1985-1992年期间对北新泾、新泾乡的吞并,长宁在这里找到了新的发展契机。

对抗日韩贸易衰退而诞生的临空经济园区为长宁带来了新的活力,联合利华、博世、携程一系列国内巨头企业入驻于此,长宁高新技术开发区真正被激活运营。

从历史脉络来看,长宁的每一步都踩在了时代节点上,功能定位正确,规划调整及时,板块功能分明;

但长宁也并不完美,在几十年的发展过程中长宁也留下了不少问题与发展痛点。

长宁有什么痛点?

在长宁几个痛点之中,“无新可打”是最痛的那点。

由于各个板块的开发都比较成熟,即使是最后加入的新泾镇也是土地开发殆尽。

深知这一点的中海长宁第因此打出了“十年等一回”的营销口号:

十年以来,长宁能拍出的唯一一块宅地,建成的就是中海长宁第。

未来等待开盘的华山夏都苑、愚源名邸都是捂了多年的地块,对普通人来说门槛太高,而且对新上海人来说价值不一定能够认识到位。

北外滩为什么热?

真正的原因还是众多新房背后的开发商花了大量的资金做了一波又一波的营销宣传,在购房者的脑海中不断强化北外滩这个概念。

而对于长宁这样缺乏新盘的区域来说,在楼市注定热度不高,而当下的购房者又很容易将房子的热度与价值两个概念划上等号。

除了新房供应少又无地可怕这个痛点,长宁佛系的教育理念也劝退了不少鸡娃家长。

从小升初就开始电脑排位,全区除了小学能看出明显的差距,初中各校的实力相对来说都比较均衡。

对中产来说,九年学区的追求依旧是主流,优质的教育资源是不少人买房或者置换的重要原因;长宁的快乐教育理念对孩子教育有着高期望且不打算走海外路线的家庭来说显然不适合。

不过假如电脑派位未来会全市实施,长宁的这一痛点也就显得不那么痛了,不过时间上存在风险,对鸡娃家长来说需要谨慎考虑。

长宁第三个痛点就是早年发展的主线虽然明确,但是具体到细节还是留下了许多历史伤痛。

长宁城市旧区改造初期,由于规划滞后,区域整体改造财力不足,中心城区动迁难等原因,东造一幢楼,西造一幢楼,留下不少城市‘补丁’的缺陷。

所以长宁的不少角落里,还存在着不少烂尾楼,其中最大的一个当属中山西路旁由上海第一纺织机械厂改造的长宁88中心,烂尾逾20年,成了蛇鼠蟑螂的乐园,类似的还有长宁路遵义路路口的烂尾楼。

一边是无地可开发,一边是烂尾楼,这个矛盾在长宁区域内至今没有得到很好地调解。

因为进入打补丁式的发展阶段,长宁目前的开发布局十分零散,各个板块都有零星的工地,对当地人的生活造成不少负面影响;

比如,天山的居民对北横通道算不上太欢迎,他们上中环变得更难了。

说完了长宁区目前的几个痛点,再来说说这个区域未来的发展。

长宁的东部、中部发展都已经非常成熟,除了一些“补丁”未来还有机会,整体的大界面已经成型。

所以长宁未来的发展,还要看西面的临空经济园区。

从虹桥经济开发区开始,长宁就确立了以第三产业为主的产业结构;到了临空经济园区,规划总面积达到5.14平方公里,最大的发展优势就是虹桥综合枢纽;

这对跨国集团的总部办公、航运、物流企业以及贸易企业有着天生的吸引力。

不仅如此,长宁还拥有着非常优秀的互联网基因:

曾经的大众点评发家于中山公园;

拼多多总部位于娄山关路;

携程选择了凌空SOHO,爱奇艺上海总部就在它的隔壁。

虽然不如张江、漕河泾深入人心,长宁却也是不少互联网人的朝圣地。

长宁虽然“老”了,但在这个成熟的躯壳里,填充的是最新的东西,新与旧的完美融合正是长宁区的魅力所在。

长宁各板块,都有什么特点?

最后再说说长宁各板块目前的一些楼市特点。

一、中山公园,无需置疑是长宁的商业中心。但就居住属性来看,中山公园并没有因为有了公园而成为一个宜居板块。

中山公园板块内的住宅普遍存在着容积率高、得房率低、车位比不足的问题;

除此之外,由于中山公园本身商圈定位比较亲民,所以虽然是西上海重要商圈之一,但中山公园注定无法达到像南京西路、静安寺这样的高度。

版块内代表小区兆丰嘉园、路易凯旋宫、圣约翰名邸等,房龄大多超过15年;值得一提的是,板块内未来还有壹公馆、愚园名邸两个新盘待入市。

二、镇宁路作为元法租界的核心组成部分之一,这里老洋房遍布,不算是个成交活跃的板块。老上海人心中地位比较高,住着不少上海老克勒与老干部,连着湖南路和徐家汇北部形成一种独属于老上海的高端氛围。

三、新华路,镇宁路隔壁的另一个拥有丰厚底蕴的板块。新华路山的花园住宅群是板块一道靓丽的风景线。近年来转型比较成功,发展了不少带有文化IP的网红店铺与网红打卡地。

整体来说新华路是一个既有底蕴又有新意的板块,区域内除了保护建筑、别墅群也有不少标杆小区,如淮海名邸、华山夏都苑,目前该项目还有新房等待入市。

四、古北,曾经上海最顶级的板块之一,纯居住社区。以黄金城道为界分两期开发,黄金城道以西是古北一期,以东为古北二期。

如今古北二期市场接受度稍高,古北一期因为在建设时比较符合外国人的居住理念,所以在内外销并轨之后并不是很受中国市场的欢迎;

近些年黄金城道也渐渐失去了往日的繁华,道旁的店铺有不少都已经关闭,古北随着日韩贸易的衰弱的确也衰弱了。

、虹桥,作为全国最早一批的经济技术开发区,虹桥曾经的定位就是外贸中心、现代服务中心。,因为底蕴深厚这也是长宁除中山公园外划入CAZ面积最多的版块。

目前的虹桥经开区有自己的产业,商业上有南丰城,金虹桥中心、尚嘉中心,虽然档次不高但胜在数量多。

但从居住的角度来说,板块内目前次新房不多,虽然有些不错的小区,如虹桥华庭、虹桥豪苑等,但分布比较零散,没有形成商品房集群效应。

六、西郊,西郊国宾馆的存在给这个版块增加了几分神秘感,而且西郊本身也是上海市区内唯一一个别墅群,著名的沪上第一豪宅檀宫就坐落于此,出入皆人物。

当被问到如此好的房子为什么没有自留一套时,檀宫开发商华丽家族的老板直言“我不配”。

有了檀宫这样的顶豪加入,让西郊除了神秘还增加了一份尊贵。

七、天山,之前说过天山最早是作为工人新村来开发,后期工人新村大多数拆迁,沿着长宁路建了不少品质住宅。

从威宁路娄山关路的地铁站出来,最明显的感受是繁华的商业氛围,但两站还有差别:

娄山关路站两侧依然是以老公房为主,但威宁路站北侧形成了集群商品房,整体的居住氛围比较高端。

代表小区仁恒河滨花园,新天地河滨花园等。

八、北新泾,作为最晚加入长宁的一份子并没有像想象中那样成为后期商品房集中供应的的板块,相反的,北新泾建有大量的老公房,可用的地块几乎没有。

像中海长宁第这样的住宅地块还是从临空产业园区的科研、办公地块里抠出来的一小块。

从居住角度出发,北新泾的居住属性在长宁各个版块是最差的,外环高架、飞机噪音、并不算便利的交通和只能依靠底商消费环境都是北新泾的痛点。

但作为产业小镇,北新泾这样或许才是尽职的,毕竟也从未有人用宜居形容过张江。

总的来说,作为市区比较低调的一个富人区域,长宁整体发展都还算均衡,也相对来说比较宜居。对于体制内鸡娃要求不高的中产乃至高净值来说,在长宁都能找到一个比较理想的答案。

以上为正文

编辑∣环线咨询

©本文版权归“环线房产咨询”所有

部分图片来自网络

进专属粉丝群

一对一深度分析

请加下方客服小姐姐微信

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
20赞
大家都在看打开应用 查看全部
网易热搜每30分钟更新
打开应用 查看全部
打开