先问个问题：如果是你，你现在还会买二手房吗？
最近，有两个读者小伙伴分别询问了我们关于广州二手房的一些楼盘推荐建议，但在最后，他们都加上了这么一个问题：
「现在买二手房，会不会不太适合？」
而此前，我们曾聊过，房贷额度紧张，部分银行的二手房贷款业务暂停，也被视为广州二手房市场凉凉的一个信号。
至于二手房市场的中介们，也正在面临着二手房业务不好做、降佣金抢客的局面。
在这样一个市场僵持期，广州二手房能不能买，自然是个话题。
但，真的还能买吗？
01.
现在要买二手房，有多难？
首当其冲的，自然还是当下的二手房贷款业务暂停。
据房小擎不完全统计，包括中国银行、建设银行、邮储银行、平安银行、光大银行等至少6家银行的广州暂停了二手房贷业务。
当然，这并非停贷，停贷并不代表不放贷，更贴切地说，还是暂停。
而即便没有遭受停贷的困境，那么在你买入二手房之际，还有两个关口摆在面前。
第一，是房贷利率。
目前，无论是广州，还是其他城市，整体的房贷利率都是普遍上涨的情况。
6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；
分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。
第二，是房贷的放贷周期。
目前，大多数个人房贷最快放款时间也要3-4个月，并不是因为上半年额度用完，等7月就能正常放款。
来自贝壳的数据显示，6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
具体来看，6月的二手房房贷发放周期较上月延长了14天-98天，如农行银行则表示，无法明确放款时间。
工商银行、农业银行、汇丰银行、招商银行则只接受中心六区及楼龄20年以内二手房的贷款，对位置及楼龄有着严格的审核要求。
而在此之前，你还要面临贷款资质的审核。
从收入证明、银行流水、购房资质，每一步都只严不松，一旦发现有一条不符合规定，那么对不起，随时都会给你打回来。
这样的情况，房小擎身边的朋友就实实在在着遭受到了。
虽说这一些都是好事，例如拉长放款周期的主要本质，还在于驱逐炒房客，都是为了楼市的健康有序发展。
但作为买房大军的普通一员，有的朋友就私下在埋怨，什么时候买个二手房，就跟取经一样，要历经八十一难，才能把房子娶回家。
细想一下，还真的是。
02.
不过，更多的朋友还没遇到这样的困境。
因为他们正在面临着另一个难题：现在二手房，能买吗？
毕竟，如今的二手房市场，比起新房市场的一口价、毛坯，始终没有那么透明化，用一位朋友的话来说，属于「有点迷」。
事实上，这段时间以来，广州二手房市场的签约速度，确实有了明显的变缓。
例如，广州市房地产中介协会的数据就显示，2021年6月（统计周期为2021年5月26日至2021年6月25日），广州全市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1,943宗和18.39万平方米，环比分别下降26.18%和24.77%。
从整体情况（中介促成+自行交易）来看，广州全市二手住宅共网签7,794宗和75.76万平方米，环比分别下降25.94%和23.61%。
即便是二手交易最为活跃的同德围-罗冲围板块，网签宗数环比也减少近27%。
残酷的现实摆在面前：签约量，一路往下探。
波动之下，有些房东就坐不住了。
有的想试探下这个降温成色有多浓。
例如一些热门板块的一些二手房，就出现了起伏式挂牌，只要查看这些房子的挂牌记录，就能看到，价格起起落落地十分频繁。
有的真的熬不了，想找到真实买家接盘。
查阅贝壳的挂牌价格，无论是一贯傲娇的天河北、珠江新城，还是二手房交易一向火热的老黄埔、东风路板块，房源价格悄悄回落了。
但谈何容易。
而此前，广州市9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年，对于未满5年的物业，业主出现一定的惜售及观望心理，消费者可供选择的房源数量有所减少。
业主惜售，买家观望，中介们也在哭诉。
不然，为什么会在裕丰宣告「中介费降价，统一收取0.69%」之后，就引起了一番波澜。
而从我们小范围的调查来看，中介朋友们，认为当下二手房市场不好做，市道不好，买家卖家都在减少的情况，接近8成。
目前广州二手房虽然看似比新房选择面大，但在相关的政策以及市场的培育之下，业主放盘和买家选盘之间，会存在很大的缝隙。
来源：贝壳研究院
这样的差异化落差感，一是导致成交周期会被拖长，二是会让买家的二手购买耐心被磨灭。
一系列的操作，让现在的二手房市场，进入了一个短暂的僵持期。
03.
聊了这么多，总归到了解答问题的时候。
「现在二手房，能买吗？怎么买？」
我们分两个维度来看。
首先，是市场走向。
未来一段时间的广州二手房市场，由于市场环境、贷款政策等多个因素的影响，成交周期长、买家犹豫性大，依然存在。
换句话说，如果这种情况持续下去，那么二手房市场继续下探，基本已成事实。
而一旦这种市场情况延续更长，那么对于一些曾经的过热板块来说，影响就会更大，也有可能会出现二手价格适当回落的情况。
其次，则是信贷走向。
实际上，停贷仅仅只是个例，更贴切地说，是个伪命题。
为什么这么说？
真实的情况是，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度。
这样一来，就导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。
同时，贝壳研究院的报告也显示，二季度以来部分城市信贷额度紧张，也有原因。
房地产贷款集中度管理下，金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间的错配，这会在短期影响市场交易节奏，但不会影响交易需求。
所以从趋势上来看，过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。
需求还在，这是一个值得注意的信号。
在这样的情况下，对于绝大多数刚需买家来说，如果不急着购置，不妨可以在这个相对回冷的阶段稍微观望一下，而并非一杠子打死。
「二手房一定不能买」，本身就是错的。
这样无论在选择面，还是议价空间，都有余地，甚至捡笋。
当然，在现在的情况下，一手市场对于刚需来说，机会更大，也可以看看一手市场。
而如果你真的急于自住，认为二手房就是自己的最好选择，那么也并非不可。
但我们建议，在二手房按揭贷款周期延长的大概率事件之下，需要做好两个准备。
其一，提前准备好首付款，提前半年经营好您的「资质」。
其二，拉长自己的购房周期，给自己足够的缓冲期，这一点，置换买家更甚。
至于什么样的二手房，才值得入手？
我们只能说，根据自己的需求选择板块，没有太大发展前景的板块慎去，正处于一二手倒挂的板块慎买，小心高价站岗。
而房子，无论是从贷款角度出发，还是从流通性出发，都建议买新一点的房子，尽可能不要买老房子。
可以选的话，还是尽可能选择在靠近优质学校和轨道交通旁的二手房。
这些二手房，无论是自住，还是未来的流通性，价值更高。
另外，类似没有突出优势的老破小、小区挂牌/户数比特别高、放盘率过高的二手房，都不太建议出手。
当然，无论是一手房，还是二手房，广州市场，长远来看依然值得信赖。
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