文/子木
今年上半年，号称“全球第一房价”的香港，楼市又疯了。
而且涨势凶猛，每个月成交量保持在7000宗左右。预计2021年上半年，香港住宅成交量将达到39840宗。
剑指2012年以来“最高水平”。
最夸张的是有一个叫“柏傲庄III”的楼盘。
30500人认购173套房，相当于176个人抢1套房，中签比例仅为0.56%，打破香港1997年“灏景湾”新盘“票王纪录”。
真的比刮彩票都难。
我记得前几年杭州有一个叫“远洋西溪公馆”的盘，6万人“抢”900多套房，号称创下世界纪录，但算下来，中签比例依旧没法跟这个比。
而且，这个盘的价格并不低，折合人民币大约18.65万元/平米，总价在484万～1753万元左右。
按照当地人讲，此盘户型多样，甚受欢迎，最大是94平米的四房豪宅，最小户型是26平米的刚需住房。
26平米住宅在香港很常见，但我感觉在内地，要是有开发商敢造出26平米这玩意儿，不知道会被多少人指着鼻子骂死。
我前几天跟一个香港读者说，我们内地三四线城市随随便便就是150平米以上的房子，一个客厅顶香港一套房，他连着打了10个问号，惊讶地说：
这辈子都不敢想象住在这么大的房子里，在香港，即便是明星，都得乖乖蜗居在百来平的房子里。
其实看到“香港房价暴涨”这个数据后，周围很多人脸上都表现出了“不可思议”。
因为2019年香港遭遇了“暗黑风暴”，2020年紧跟着是疫情，香港旅游、金融两大支柱产业几近崩盘。
尤其是消费，过去内地人喜欢去香港购物，每年长途跋涉贡献天量GDP，然而这2年，香港相当于封了城，街边旅行社、化妆品店、药店、餐厅等大规模倒闭，很凄惨。
网上每天都有媒体预测，香港房价会暴跌腰斩，是刚需解放的好日子。
然而事实上，房价雷打不动，先是小幅下探，而后一路上扬，尤其2021年这半年，香港的房价涨得匪夷所思。
那么问题来了，都说经济是房价基石，这又该如何解释，这对我们又有什么启示作用，接下来子木为你一一解答。
1
无地可容
大家都知道，影响房价的因素有很多，经济、人口、政策、金融、土地等等。
但楼市之所以被称为“楼市”，它终究是个市场，而市场的本质就是“供需”，这个概念是所有因素的底层逻辑。
香港楼市跟内地最大的不同是，是“非政策性”市场。
政府不会出台什么限购限贷政策干预市场，相反，政策环境一向很自由，房贷利率很低，所以在买房这块，根本没什么限制。
但“非政策性”市场也会导致一个最大的弊病，“贫富鸿沟”。
香港人喜欢买房，尤其是富人配置资产，主要考虑的依然是房子。香港富人有多少？
引用花旗银行的数据，2018年，香港千万富豪有51.1万人，占全港人口的9%，此外，这些富豪人均有3套房，最夸张的有上百套房。
按这个比例计算，富人群体的房源占有量大概在150万套左右，占据非常大的份额。
这些富人持续将房价抬升，在香港，位置差不多点儿的房子，均价都得超过20万一平米，让普通人“无地可容”。
据不完全数据统计，在750w的香港人中，有五分之一的人根本买不起房，很多都住在“笼子”里。
整个香港楼市都弥漫着紧张的气息，普通人拼命努力，追求房子，富人手握着房子，想方设法炒高割韭菜。
这种不健康的楼市让市场处于长期的“供需矛盾”中，房价一点就“着”。
疫情后，全球货币大放水，香港作为亚洲金融中心，资金流动充沛。
为了避险，香港富人群体砸钱继续买入房产，造成房产进一步稀缺，带动了整个楼市行情。
前面讲到的创了“新盘票王”纪录的盘，刚需自住比例约6成，其余4成都是投资者。
2
根本矛盾
香港高房价问题可以解决吗？
当然可以，站在市场的角度上，多盖些房子就可以解决了。
但这么简单的问题，谁都能想到，是因为没有地吗？
只要你去过香港，一定不会这么认为，香港有大量的郊野公园，地非常非常多，装下香港750多万人口绰绰有余。
其实不让香港多建房子的，恰恰就是香港人自己，生怕房子多了会拉低房价，导致财富缩水。
在香港，但凡是上了车的人，无论是好几套房的投资客，还是二十几平住房的刚需业主，都“痛恨”房价跌，途径就是反对政府多盖房，多卖地。
房价跌了，之前高首付以及每个月好几万的月供，都将是压垮神经的稻草。
如果香港政府敢这么做，那么这些人就敢举着“民主”大旗，上街游行，说白了，就是屁股问题。如此看来，内地人还算文明，也就是砸个售楼处。
政府没办法，只能找土地，最直接的方法就是“填海造地”，解决居住问题，当时刘德华还为此站台，呼吁香港市民一起解决高房价问题，然而最终被人们骂得够惨。
所以香港房价无解，港人住房压力无解。
3
一幕幕悲剧
香港高房价的压力，对当地普通人来说，很绝望。
前段时间我看了一个港剧，叫《香港爱情故事》，评分很高，被当地人视为年度经典。
主角陈子朗普通家庭出生，三十多岁依旧是无房青年，和对象谈了7年恋爱，而这7年时间，只能靠“开房”来维持二人世界。
香港酒店奇贵，不可思议的是，“开房”还得排队……
女主忍无可忍对陈说，“我不想40岁的时候，咱们还靠开房维持感情。”
求婚后，陈用手上所有的储蓄去买婚房，小两口看了很多房，但便宜的房子，基本又烂又破，中介不耐烦，来了一句：
“再这么挑，你等她绝经了都买不到房。”
陈问中介，这套房有什么卖点，中介说，最大的卖点就是，“独立厨卫”……
陈反映了香港底层群体的现状，全家人住在一套十几平米的劏房里，陈和两个妹妹睡上下铺，父母两人睡1.2米的双人床，无法翻身。
狭窄逼仄的空间，像牢笼一样，捆绑着全家人。
最终忍无可忍，母亲选择离婚，大妹变得无情而陌生，二妹则成了纯纯的拜金女，“眼里只有钱”。
当我把这个故事讲给公司小汪听的时候，她问我，为什么这么难，香港年轻人还不来内地发展，逃出香港？
这是个好问题。
4
香港化
为了得到答案，我问了很多对香港有研究的朋友，其中有一个很深刻。
他给我举了个例子。
如果你出生在北京的普通家庭，北京房价这些年水涨船高，你买不起房子，也不能把姑娘娶回60平的小房子里，把父母赶出去。
你怎么办，离开北京吗？
这个问题我问过十个北京本地小孩，回答基本都一样“绝无可能”。
近几年，因为高房价问题，“逃离北上广深”的话题一直炒得火热，但逃离的年轻人基本都是外地人，而对于当地土著来说，这不叫逃离，叫移民。
而移民需要莫大的勇气，和抵抗风险的不确定性。更何况自己所在的，还是顶级城市，又能逃到哪里呢？
我曾去香港考察，采访过几个香港人，为何不在内地买房生活？
A是一位当地的年轻人，对我说，想去但不敢去，也害怕改变，因为不知道自己是否能在内地找到工作。
在香港，工资收入很高，餐厅里普普通通的服务员都可以月薪上万，洗碗的都能上2万，只要不是太懒，基本可以保障基本生活。
内地虽然房价便宜，但收入也低，有了房子失去工作，也不划算。
B是一位香港在校大学生，读的金融专业，跟我说，已经计划未来在深圳或者上海发展了，结交了很多内地朋友，了解到内地这几年发展不错。
香港这些年产业单一，内卷太严重，大学生都在读金融，对于普通家庭来说，唯一买房的机会可能就是走出去。
但感觉深圳的房价也很高，学区房都跑到20万一平了，税高，生小孩也不减税，收入也比香港低很多，所以未来更多考虑是去杭州或者成都、武汉试试。
有人问我，北上广深的未来是否会“香港化”？
我的答案是，社会不会“香港化”，但房价却挡不住“香港化”的趋势。
香港的房价是由富人炒作，“有房一族”配合拒绝供应，而形成的畸形结构。
但北上广深，则是经济发展，大城市群红利，全国货币流入，人们争抢资源的结果。
好在我们是政策性市场，北上广深这些城市的房价列车还会被强制刹车，让刚需还有“缓和”的余地；
好在我们有二线城市，三四线城市，甚至十八线小县城，年轻人在大城市实在买不起房，呆不下去了，还可以换种生活，退守“清净之地”。
但香港年轻人，那可真是，无路可退。