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后基建时代,楼市发生了重大变革

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环线房产咨询 2021-06-30 00:22

2021年过去一半了,这半年中发生了几件大事,每件事情发生时大家解读都是五花八门,当把几件事放在一起时脉络才更加清晰。

这条主线,决定了接下来的楼市格局。

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2月24日晚上一则新的土拍制度传出:22个重点城市将实行“集中供地”,2021年供地次数不超过三次。

消息一传出各路解读纷至沓来,其中最典型的是为了控制溢价率。土拍时开发商需要先准备几十亿的保证金,往年这笔保证金可以循环使用,现在集中土拍每年只能用三次,所以各开发商参与的地块数量减少。

实际结果表明完全相反,重庆、广州几个城市率先集中土拍,溢价率远超往年,一个时间点集中了大量资金但是地块有限,人为的营造了稀缺氛围,拿地更加失去理性。

这点负面作用中央是不是提前预控到了不知道,后来的事实证明完全不是控制溢价率那么简单,中央的想法是控制土拍本身。

不知道是不是巧合,2月20号上海刚拍出普陀地王,楼板价高达8.4万/㎡,然而事后ZF却改变了态度,恳谈了拿地方融创,大意是:不要张扬。

20号-24号间到底发生了什么我们无从得知,但是集中拍地后中央对土拍的控制更加便捷,甚至后面直接划出来上海土拍溢价的上限:10%。

不久后的6月4日又发生了一件大事:土拍收入纳入税收部门管理,彻底给土地财政戴上紧箍咒——对土拍的控制进一步加强。

期间一则不起眼的新闻现在看起来也意味深长:中央政治局于4月30日召开会议,明确提出“防止以学区房等名义炒作房价”。

中央点名学区房这还是头一次,但是落脚点仍然是房价,而不是学区。

联系到前面两则新闻,很明显中央发现了学区房对房地产市场的重大影响,连这样落地的因素也想敲打一下。

再后来就传出不再批复首轮地铁申报,即,一些二三线城市很难再圆地铁梦,即使已开通地铁的城市批复也更为严格。

虽然后来官网尝试辟谣但是也模棱两可,其实2018年后地铁批复就已经在收紧。

把所有这些新闻联系在一起就可以看出,中央已经完全抓住对基建的控制。

地方政府狂推基建的动力很大程度来自土地财政,土拍锁死,这条路就不通了。

当前语境下控制基建就是打压基建,因为地方政府天然的有推进基建扩大GDP扩大政绩扩大地方收入的动力,如果要助推不是收回权限,而是像08年那样来个四万亿。

控制基建的原因大家都清楚,目前房子真的够住了。

中国城镇人均住房建筑面积达到39.8㎡,城镇居民家庭的住房拥有率约为96.0%,有一套住房的家庭占比约为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比约为10.5%,户均拥有住房1.5套。

疫情过后我们提出了新基建,其实与原来的“基建”没有太大联系,等同于建设高速公路变为建设信息高速公路,更多的指向工业互联网、5G、数据中心这样的科技前沿。

即使上海这样的人口流入城市基建也在放缓,今年力推的几个新片区是大虹桥、五大新城,都是炒冷饭项目。

最近的规划是浦东金色中环,除了早已规划的张江双子塔,其他项目迟迟不见落地。

核心地段北外滩号称840万方巨量规划,至今也只拍出了两块商办用地。一街之隔的陆家嘴,250多幢商办楼宇20年间几乎全部建成,这样的速度再也无法复制。

其实不用看新城开发,看住宅交易量最为直观。2005、2006年前后,月均交易量5-6万套,现在月交易量2万套就算不错的市场。

新城开发的放缓意味着一些郊区可能真的无法融入市区。

不少朋友看好新城,通常拿古美、田林、三林、联洋这样的区域做成功案例,这些区域的房价与市区几乎没有多少差距。

其实房价没有太大差距的原因不是这些区域开发成功,而是他们融入了主城区。他们不用与市区进行对比,他们现在就是市区本身。

松江新城开发也算顺利,给予的政策支持、资源支持远超三林、古美,但是目前依旧与市区差距很大。

因为这里依旧是郊区,依旧需要以距离市区远近判断价值。

实质上三林、古美并没有给到任何支持,完全凭借市区一圈一圈扩展将他们纳入了自身范围。

现在来看市区扩展的速度急剧下滑,九亭、南翔这样的近郊何时被市区吞并尚不能明确,五大新城更是看不到希望。

而且更为致命的是,一环一环扩出去,外面的圆环面积比里面的圆环要大的多,而且是指数级增加。

外环距离人广平均距离为15千米,意味着向前推进5千米,需增加城建面积550平方千米——比外环内总面积没小多少。

看似很近的5千米,以后可能真的遥不可及,因为上海城市边界扩张速度无限放缓,不要拿过去20年的经验看待未来。

所以今年提到五大新城时特意加了一个限定词:综合性节点城市。这些地区融入市区的希望微乎其微,官方都放弃了:你们做好自己吧。

在这样的背景下我们选房逻辑必须发生改变,大面积的基建带来的迅速城市化,房价迅速向市区看齐的时代已经过去。

不要再指望一些区域成长为古美、大宁,郊区可能注定就是郊区。

前几天一位中介朋友跟我炫耀,他的一个客户预算800多万,被他洗脑买到了奉贤,当然是用足名额一次性买了三套。

说服客户的理由也很简单,单价2万5涨到5万,远比10万涨到20万简单。 而且当地有多少规划云云。

环二给他的答复是: 五年后出门小心一点。

在城市扩展速度放缓的当下,奉贤尤其是奉城这样的地区很难获得机会,即使有临港自贸区加持——但凡你看一下规划图纸就应该知道,临港新片区对奉贤几乎没有利好。

该是农村的地区,还是农村,真的的核心建设片区就滴水湖一圈——到客户买的房子直线距离25公里以上。

25公里外的一个规划,跟你们家有关系吗?

所以对400万以下的购房者只有一个建议:远离郊区,尤其是远离远郊。

当然唯环线论现在已经不适用,同环线间发展水平参差不齐,现在最好的坐标系是完全融入市区的边界。

西南参考莘庄,浦东看三林,虹口杨浦不用担心,这里没400万的新房。

其实只要关注一下社会发展就能发现问题本质:分化已经不可避免。

分化的意思是取消中间地带,富人越来越多越来越富有,底层越来越多上升越困难。

看一下今年的红包盘,最低总价也需要450万以上,基本没有刚需参与的机会。而且总价越高,套利空间似乎越大。

看一下去年的这波涨幅,最为夸张的是大宁、古美、联洋这样的区域,几乎都要千万级预算。而400万以下的房子,涨幅相当有限——200-300万的房子则几乎没涨,车墩就是典型。

在2016年之前,正确的逻辑是刚需催动整个改善链条,一环一环的置换链是楼市的根本逻辑;2016年后,许多千万级三房客群都是首次在上海置业,与刚需客户越来越没有重合度。

房价分化以后,贵的房子越来越贵,便宜的房子越来越便宜,你们拿什么去改善?

靠工资吗?如果买到垃圾资产,你的工资可能跟不上房价贬值。

唯一能保住改善机会的,是尽可能的参与到更为优质的区域,距离富人越近越好。

我们经常听李嘉诚那句话:买房只看地段地段还是地段,但是什么是好地段他没说。就好像“鲁迅”说人生90%的烦恼都可以靠钱解决,怎么才能有钱却不告诉我们一样。

不过我猜李嘉诚应该默认大家都知道:当然我去的地方就是好地段了,我那么有钱。

以上为正文

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