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外环内的价格洼地淞南,还要洼多久?

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环线房产咨询 2021-06-29 08:13

外环内的品质三房已经纷纷超过1000万,唯独宝山的几个板块略低一些,其中就有淞南。

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淞南标杆小区盛世宝邸大三房800万左右,保利悦庭小三房挂牌价700万+。

想想古美动辄1200万的三房,这里是不是容易接受多了?这样的价格洼地值得入手吗?又需要多久填平呢?

淞南,顾名思义是吴淞以南,而吴淞正是宝山核心地段,或者说是宝山的“原城区”。

相当长的一段时间城市由工业而生,支撑起宝山城区的是以宝钢为首的第二产业,宝钢不锈钢厂、上钢一厂就位于吴淞外围南部。

厂区再向南就是淞南,最初开发是为了给厂区工人提供住所,所以整体以工人新村为主。

后续陆续开发了一些商品房小区,由于地块用尽,并没有改变区域整体氛围。

淞南密密麻麻的工人新村

以工人新村为主的居住社区,大部分都会面临居民老龄化、购买力不足的困境,淞南也不例外。这里居民以老上海人为主,甚至街边水果店播放打折信息都用上海话。

淞南的工人新村户型小,总价低,进一步拉低了区域居住水平。即使原住民置换离开,新增客流购买力也并不高。

购买力不足自然就难以形成大型商圈,这里的淞南购物中心、祥腾生活广场均为社区型商业,已经与现代商场存在不小差距。

后面开发的保利悦活荟试图突围,无奈体量仅5万方,而且偏居一隅人流并不大。

另一个试图突围的项目是芳草地商业项目,地块2016年就拍出,至今仍未投入使用。

这个商业项目位于淞南与新江湾城之间,而新江湾城是典型的低密度社区,也难以提供强大的购买力支撑,甚至连自身的悠方也不温不火。

即使有更高的商业需求,也会迅速被五角场虹吸,淞南的商业升级之路注定坎坷。

同样是中外环间,古美南拥莲花路商圈,北靠万象城商圈,商业能级不输市区,能形成这样的氛围正是得益于当地强大的中产+客群。

人养商业,商业也会养人,古美是正循环,淞南相反。

同样陷入恶性循环的是学区。

淞南中心小学、淞南第二小学都是有名的菜小,自然难以吸引有学区需求的中产客群,老公房注定在老人手中不断流转。徐汇的田林康健也是老公房居多,不过受益于学区优势有不少年轻客群接手,区域居住氛围有了不少提升。

当然淞南也有不少优势。

首先这里靠近城市动脉3号线,进出市区较为方便,吸收了部分市区刚需。

另一条干线18号线正在施工,投入使用后居民到五角场方便许多。

而且逸仙高架对面就是新江湾湾谷科技园,步行过去非常方便,为这里也提供了不少新生力量。不过更多的是租客,对居民结构的改善非常有限。

如果在外环外,学区、商业并不是刚需,有地铁、通勤方便就会大受欢迎。比如9号线佘山,房价比配套更加完善的松江新城还高,正是因为去市区更加便捷。

不过外环内的区域商业、学区重要程度更高,因为通勤便捷、地铁这样的因素是默认必须具备。

甚至淞南在宝山内部的定位也并不高。

2035规划中宝山成功晋升主城区,不过宝山区将新城核心区定在了吴淞、杨行一带,以市区为坐标地理位置更佳的淞南、南大只是区域中心定位。

这样的定位下淞南的改造机会已经不多。

前面提到过,淞南长江西路以北是大片的工厂区,不过工厂在陆续搬离,腾出的大片空地是区域起飞的绝佳机会。

不过这些地块并没有给予大的规划,而是改造为工业博物馆,诸如玻璃博物馆等等。

实质上这里整体被定位于不允许房地产开发的历史文化区域。一个以工业为特色的地方,做成保护区域,真的让人非常费解。

宝山南部、杨浦、虹口存在大量的改善需求,如果部分地块建成住宅,新的客流导入后将有效改善淞南的居住定位。

并不是每个区域都适合做商务区、产业区,闵行的古美、金汇、金虹桥几乎全部是居民区,现在已经完全市区化,难道就不是对土地的有效利用?

其实徐汇滨江已经提供了范本,拿过来直接抄就好了,既可以保留部分当时的工业遗产,又引入了新的产业和居民,一举成为一线地段。

这片区域没有充分利用,淞南只能延续旧有格局,在宝山的产业分布中没有太高的定位。

宝山最新的核心规划在吴淞、顾村、南大等区域,淞南这里仍然是几年前的定位:三号创业带。

顾名思义,三号创业带是因为靠近3号线,这里是宝山、杨浦交界,靠近复旦大学、同济大学,宝山区政府给了打造互联网基地的定位。

有这样的富邻不去喝口汤有些说不过去。

目前已经建成的产业园有复旦软件园、同济创园、长江软件园、移动互联网创新园、中成智谷、半岛1919等等,不过入驻企业量级并不高。

以长江软件园为例,部分入驻企业如下:

而复旦软件园似乎对宝山分园重视程度不高,官网上直接取消了这个分园。

而且这几个园区已经建成多年,最近并没有新增力量入驻,所以板块提升空间越来越小。

在人口规划中也能看出这个区域的弱势,庙行、淞宝、淞南、杨行片区规划人口仅20-30万,尚不如更加远郊的罗店。

2016年中房价大涨,吴淞的工人新村也不甘落后,淞南四村一口气涨到5万2以上。

5年后的今天,大部分区域又经过一次20%-30%左右的涨幅,淞南四村仍旧是5万左右。

因为这里真的找不到价格提升的动力。

当然淞南还有另一个说服自己的理由:这里靠近新江湾城。

新江湾部分房源已经12万以上,一街之隔的淞南标杆小区才8万左右,相比之下性价比很高。

不过新江湾城价格高一是因为学区,二是因为统一开发导入了大量优质客群,形成了浓厚的高端居住氛围。

这两个核心优势不是靠得近就能获得的。如果将五角场搬到新江湾这里,或许能起到一定带动作用。

而宝山其他优质地段,上大、顾村仍然在不停的开发,不停的引入新的资源,淞南渐渐的跟不上时代。

以上为正文

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