外环内的品质三房已经纷纷超过1000万，唯独宝山的几个板块略低一些，其中就有淞南。
淞南标杆小区盛世宝邸大三房800万左右，保利悦庭小三房挂牌价700万+。
想想古美动辄1200万的三房，这里是不是容易接受多了？这样的价格洼地值得入手吗？又需要多久填平呢？
淞南，顾名思义是吴淞以南，而吴淞正是宝山核心地段，或者说是宝山的“原城区”。
相当长的一段时间城市由工业而生，支撑起宝山城区的是以宝钢为首的第二产业，宝钢不锈钢厂、上钢一厂就位于吴淞外围南部。
厂区再向南就是淞南，最初开发是为了给厂区工人提供住所，所以整体以工人新村为主。
后续陆续开发了一些商品房小区，由于地块用尽，并没有改变区域整体氛围。
淞南密密麻麻的工人新村
以工人新村为主的居住社区，大部分都会面临居民老龄化、购买力不足的困境，淞南也不例外。这里居民以老上海人为主，甚至街边水果店播放打折信息都用上海话。
淞南的工人新村户型小，总价低，进一步拉低了区域居住水平。即使原住民置换离开，新增客流购买力也并不高。
购买力不足自然就难以形成大型商圈，这里的淞南购物中心、祥腾生活广场均为社区型商业，已经与现代商场存在不小差距。
后面开发的保利悦活荟试图突围，无奈体量仅5万方，而且偏居一隅人流并不大。
另一个试图突围的项目是芳草地商业项目，地块2016年就拍出，至今仍未投入使用。
这个商业项目位于淞南与新江湾城之间，而新江湾城是典型的低密度社区，也难以提供强大的购买力支撑，甚至连自身的悠方也不温不火。
即使有更高的商业需求，也会迅速被五角场虹吸，淞南的商业升级之路注定坎坷。
同样是中外环间，古美南拥莲花路商圈，北靠万象城商圈，商业能级不输市区，能形成这样的氛围正是得益于当地强大的中产+客群。
人养商业，商业也会养人，古美是正循环，淞南相反。
同样陷入恶性循环的是学区。
淞南中心小学、淞南第二小学都是有名的菜小，自然难以吸引有学区需求的中产客群，老公房注定在老人手中不断流转。徐汇的田林康健也是老公房居多，不过受益于学区优势有不少年轻客群接手，区域居住氛围有了不少提升。
当然淞南也有不少优势。
首先这里靠近城市动脉3号线，进出市区较为方便，吸收了部分市区刚需。
另一条干线18号线正在施工，投入使用后居民到五角场方便许多。
而且逸仙高架对面就是新江湾湾谷科技园，步行过去非常方便，为这里也提供了不少新生力量。不过更多的是租客，对居民结构的改善非常有限。
如果在外环外，学区、商业并不是刚需，有地铁、通勤方便就会大受欢迎。比如9号线佘山，房价比配套更加完善的松江新城还高，正是因为去市区更加便捷。
不过外环内的区域商业、学区重要程度更高，因为通勤便捷、地铁这样的因素是默认必须具备。
甚至淞南在宝山内部的定位也并不高。
2035规划中宝山成功晋升主城区，不过宝山区将新城核心区定在了吴淞、杨行一带，以市区为坐标地理位置更佳的淞南、南大只是区域中心定位。
这样的定位下淞南的改造机会已经不多。
前面提到过，淞南长江西路以北是大片的工厂区，不过工厂在陆续搬离，腾出的大片空地是区域起飞的绝佳机会。
不过这些地块并没有给予大的规划，而是改造为工业博物馆，诸如玻璃博物馆等等。
实质上这里整体被定位于不允许房地产开发的历史文化区域。一个以工业为特色的地方，做成保护区域，真的让人非常费解。
宝山南部、杨浦、虹口存在大量的改善需求，如果部分地块建成住宅，新的客流导入后将有效改善淞南的居住定位。
并不是每个区域都适合做商务区、产业区，闵行的古美、金汇、金虹桥几乎全部是居民区，现在已经完全市区化，难道就不是对土地的有效利用？
其实徐汇滨江已经提供了范本，拿过来直接抄就好了，既可以保留部分当时的工业遗产，又引入了新的产业和居民，一举成为一线地段。
这片区域没有充分利用，淞南只能延续旧有格局，在宝山的产业分布中没有太高的定位。
宝山最新的核心规划在吴淞、顾村、南大等区域，淞南这里仍然是几年前的定位：三号创业带。
顾名思义，三号创业带是因为靠近3号线，这里是宝山、杨浦交界，靠近复旦大学、同济大学，宝山区政府给了打造互联网基地的定位。
有这样的富邻不去喝口汤有些说不过去。
目前已经建成的产业园有复旦软件园、同济创园、长江软件园、移动互联网创新园、中成智谷、半岛1919等等，不过入驻企业量级并不高。
以长江软件园为例，部分入驻企业如下：
而复旦软件园似乎对宝山分园重视程度不高，官网上直接取消了这个分园。
而且这几个园区已经建成多年，最近并没有新增力量入驻，所以板块提升空间越来越小。
在人口规划中也能看出这个区域的弱势，庙行、淞宝、淞南、杨行片区规划人口仅20-30万，尚不如更加远郊的罗店。
2016年中房价大涨，吴淞的工人新村也不甘落后，淞南四村一口气涨到5万2以上。
5年后的今天，大部分区域又经过一次20%-30%左右的涨幅，淞南四村仍旧是5万左右。
因为这里真的找不到价格提升的动力。
当然淞南还有另一个说服自己的理由：这里靠近新江湾城。
新江湾部分房源已经12万以上，一街之隔的淞南标杆小区才8万左右，相比之下性价比很高。
不过新江湾城价格高一是因为学区，二是因为统一开发导入了大量优质客群，形成了浓厚的高端居住氛围。
这两个核心优势不是靠得近就能获得的。如果将五角场搬到新江湾这里，或许能起到一定带动作用。
而宝山其他优质地段，上大、顾村仍然在不停的开发，不停的引入新的资源，淞南渐渐的跟不上时代。
以上为正文
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