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全民打新之下都能0认购?奉贤为什么就这么难卖

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环线房产咨询 2021-06-26 22:32

两天前,奉贤新城光语著项目发布了一则惊人的公告,随后又删除了,几百字的内容大致意思就是:

“因为我们光语著5天没有一个认筹,所以不用摇号开盘了”。

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在这个全民打新的时代,不少售楼处的门槛都快被踩烂了,一不小心就触发积分;

居然还有这种“出淤泥而不染”,0认购的项目?

首先我们需要了解的是,谁是光语著?

这个项目所在版块是南桥新城,由金地卓越两家联合开发;2018年至今共开过三次盘,本次推出的是192套90㎡的小三房,均价3.28万/平。

就总价段来看,这样的产品无疑迎合了当下主流的刚需市场。

除了低总价这个卖点,这个项目还是目前新房市场里为数不多的准现房,高层最快今年九月就能交房。

即能享受限价带来的优惠,又享受到如同二手房一样的便利,对市场有一定的吸引力。

除了这些,刚需定位的光语著自身还有一些小亮点:1:1.6的车位比,9600方会所,还有全社区覆盖的wifi和手机公共充电接口,总体来说算是一个有追求的刚需项目。

但就是这样一个看起来还算努力的学生,在考试难度约等于送分的情况下,为什么还是交了白卷?

首先看看光语著这次的认购时间:2021.6.13-2021.6.19。

让人感到惊讶的是,和别的新盘项目不同,直到认购那天这个项目才突然出现在大众的视野中,前期没有任何的营销推广。

而且在今年上海三批集中过会的名单里,也没有出现光语著的身影,难道现在是个新房都有日光的自信?

然而缺少营销,蓄客不足并不是这个项目创造出0认购的根本原因;

对光语著造成真正致命伤害的,是奉贤新城大量供应的背后,光语著这批公寓产品缺乏核心竞争力。

在已经集中过会的三批新房名单里,奉贤区公寓产品新增供应量在2500套以上,其中南桥、西渡、金汇新增供应在1600套以上。

其实早这波供应大潮来临之前,这些版块的客群就已经被消耗得差不多了。

对于在闵行工作,考虑奉贤新房的客群来说,距离更近并且价格更便宜的西渡和金汇是首选;而对于奉贤当地人来说,南桥就是yyds。

所以闵行航天城的员工们可能会选择金汇的禹洲或者龙湖,而奉贤当地的刚需刚改更倾向于地铁旁的金海壹品和龙湖天曜。

被消耗的购房力量尚未得到补充,新房供应量还如此巨大,注定这里有的项目会被市场所遗弃。

反观光语著,即使标榜自己位于奉贤新城,光它的位置也算十分尴尬:

最近的地铁站是北面直线距离两公里的奉贤新城站;项目四周分别被农田、工业园区和它的“配套住宅”所包围。

这样的配套让人不得不佩服金地的勇气——一个光语著还不算,隔壁酩悦都 会居然也是金地的。

所以对外区刚需来说,同样的预算,首选距离市区更近的西渡或者金汇,光语著显然不是个明智的选择;

对奉贤本地人来说,对南桥城区的范围认定是很严格的,你这个杨王村算什么南桥?

好不容易从2018年至今卖出去500多套,光语著最终却也辜负了信任它的业主:

今年3月,10多位业主在网上新房,投诉光语著虚假承诺学区。

说好的金光路小学怎么就变成了光明学校?有了这样的前车之鉴,谁还敢买呢?

不营销、没蓄客,位置差,竞争力弱,还有丑闻在前,这样的光语著难怪能做到0认购。

但从另一方面来说,光语著的失败也引发了人们对奉贤新盘以及全上海300万总价段新房市场的一些思考:

像光语著这样的奉贤新盘出路在哪?全上海300万总价段的新房是否都面临着同样尴尬的境地?

前面说了,光语著的失败很大程度是因为奉贤的供应量太多,版块的购房需求却不足。

但是放眼全上海来看,除去金山、崇明地理位置过于偏远的版块,和同样300万总价段的罗泾、朱家角这样的版块相比,奉贤的新房也属于更难卖的那个。

首先来看配套,大多数这个总价段的新房项目配套都称不上成熟,但就郊区而言,四大配套中有一项突出的就已经是巨大的卖点。

比如临港购房政策发布之前的滴水湖,在地铁站周围依然有不少项目得到市场认可;再比如宝山罗泾的万科启宸、招商主城、红星宝山天铂,因为上外九年一贯制学校也能说服一些在意学区的购房者。

而奉贤区整体配套都比较薄弱,环境也不算宜人,与其他区相比并没有优势。

再看规划发展,奉贤新城虽然占有五大新城的一席之地,但由于自身产业能级较弱,作为一个城市,功能并不完全,完败给了隔壁的南汇新城。

一个功能齐全的城市是不仅适合生活,也是适合工作的。

除去一些被老一辈影响的奉贤当地人会渴望在南桥找个体制内工作,对于住在金汇、西渡以及南桥新城的大部分人来说,奉贤很难提供有吸引力的岗位。

所以徐行也许能称为菊园的居住配套区,罗泾也算是宝山北郊产业园的居住配套区,而西渡、金汇目前只能算是闵行产业区的一个居住配套。

而作为市区或者闵行的“睡城”,奉贤还有很长一段路要走。

特别是对于类似光语著这样位置的新盘,未来的出路也许只能在西渡与金汇之后。

毕竟九亭、江桥这样成功的“睡城”版 块告诉我们,距离市区最近才是一个郊区睡城的最佳修养。

这个机会很明显还没轮到光语著这样的奉贤腹地,毕竟金汇与西渡还有大量土地等待开发;

作为入奉第一站的西渡都没有发展饱和的情况下,除南桥城区以外的版块还想有出头之日?

类似奉贤光语著这样项目,也许只能靠奉贤新城崛起成为太阳的那天才能被辐射到。

所以就目前来说,如果真要去奉贤做个刚需,选择“第一站”或许才是这个区域的置业真理。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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