两天前，奉贤新城光语著项目发布了一则惊人的公告，随后又删除了，几百字的内容大致意思就是：
“因为我们光语著5天没有一个认筹，所以不用摇号开盘了”。
在这个全民打新的时代，不少售楼处的门槛都快被踩烂了，一不小心就触发积分；
居然还有这种“出淤泥而不染”，0认购的项目？
首先我们需要了解的是，谁是光语著？
这个项目所在版块是南桥新城，由金地卓越两家联合开发；2018年至今共开过三次盘，本次推出的是192套90㎡的小三房，均价3.28万/平。
就总价段来看，这样的产品无疑迎合了当下主流的刚需市场。
除了低总价这个卖点，这个项目还是目前新房市场里为数不多的准现房，高层最快今年九月就能交房。
即能享受限价带来的优惠，又享受到如同二手房一样的便利，对市场有一定的吸引力。
除了这些，刚需定位的光语著自身还有一些小亮点：1:1.6的车位比，9600方会所，还有全社区覆盖的wifi和手机公共充电接口，总体来说算是一个有追求的刚需项目。
但就是这样一个看起来还算努力的学生，在考试难度约等于送分的情况下，为什么还是交了白卷？
首先看看光语著这次的认购时间：2021.6.13-2021.6.19。
让人感到惊讶的是，和别的新盘项目不同，直到认购那天这个项目才突然出现在大众的视野中，前期没有任何的营销推广。
而且在今年上海三批集中过会的名单里，也没有出现光语著的身影，难道现在是个新房都有日光的自信？
然而缺少营销，蓄客不足并不是这个项目创造出0认购的根本原因；
对光语著造成真正致命伤害的，是奉贤新城大量供应的背后，光语著这批公寓产品缺乏核心竞争力。
在已经集中过会的三批新房名单里，奉贤区公寓产品新增供应量在2500套以上，其中南桥、西渡、金汇新增供应在1600套以上。
其实早这波供应大潮来临之前，这些版块的客群就已经被消耗得差不多了。
对于在闵行工作，考虑奉贤新房的客群来说，距离更近并且价格更便宜的西渡和金汇是首选；而对于奉贤当地人来说，南桥就是yyds。
所以闵行航天城的员工们可能会选择金汇的禹洲或者龙湖，而奉贤当地的刚需刚改更倾向于地铁旁的金海壹品和龙湖天曜。
被消耗的购房力量尚未得到补充，新房供应量还如此巨大，注定这里有的项目会被市场所遗弃。
反观光语著，即使标榜自己位于奉贤新城，光它的位置也算十分尴尬：
最近的地铁站是北面直线距离两公里的奉贤新城站；项目四周分别被农田、工业园区和它的“配套住宅”所包围。
这样的配套让人不得不佩服金地的勇气——一个光语著还不算，隔壁酩悦都 会居然也是金地的。
所以对外区刚需来说，同样的预算，首选距离市区更近的西渡或者金汇，光语著显然不是个明智的选择；
对奉贤本地人来说，对南桥城区的范围认定是很严格的，你这个杨王村算什么南桥？
好不容易从2018年至今卖出去500多套，光语著最终却也辜负了信任它的业主：
今年3月，10多位业主在网上新房，投诉光语著虚假承诺学区。
说好的金光路小学怎么就变成了光明学校？有了这样的前车之鉴，谁还敢买呢？
不营销、没蓄客，位置差，竞争力弱，还有丑闻在前，这样的光语著难怪能做到0认购。
但从另一方面来说，光语著的失败也引发了人们对奉贤新盘以及全上海300万总价段新房市场的一些思考：
像光语著这样的奉贤新盘出路在哪？全上海300万总价段的新房是否都面临着同样尴尬的境地？
前面说了，光语著的失败很大程度是因为奉贤的供应量太多，版块的购房需求却不足。
但是放眼全上海来看，除去金山、崇明地理位置过于偏远的版块，和同样300万总价段的罗泾、朱家角这样的版块相比，奉贤的新房也属于更难卖的那个。
首先来看配套，大多数这个总价段的新房项目配套都称不上成熟，但就郊区而言，四大配套中有一项突出的就已经是巨大的卖点。
比如临港购房政策发布之前的滴水湖，在地铁站周围依然有不少项目得到市场认可；再比如宝山罗泾的万科启宸、招商主城、红星宝山天铂，因为上外九年一贯制学校也能说服一些在意学区的购房者。
而奉贤区整体配套都比较薄弱，环境也不算宜人，与其他区相比并没有优势。
再看规划发展，奉贤新城虽然占有五大新城的一席之地，但由于自身产业能级较弱，作为一个城市，功能并不完全，完败给了隔壁的南汇新城。
一个功能齐全的城市是不仅适合生活，也是适合工作的。
除去一些被老一辈影响的奉贤当地人会渴望在南桥找个体制内工作，对于住在金汇、西渡以及南桥新城的大部分人来说，奉贤很难提供有吸引力的岗位。
所以徐行也许能称为菊园的居住配套区，罗泾也算是宝山北郊产业园的居住配套区，而西渡、金汇目前只能算是闵行产业区的一个居住配套。
而作为市区或者闵行的“睡城”，奉贤还有很长一段路要走。
特别是对于类似光语著这样位置的新盘，未来的出路也许只能在西渡与金汇之后。
毕竟九亭、江桥这样成功的“睡城”版 块告诉我们，距离市区最近才是一个郊区睡城的最佳修养。
这个机会很明显还没轮到光语著这样的奉贤腹地，毕竟金汇与西渡还有大量土地等待开发；
作为入奉第一站的西渡都没有发展饱和的情况下，除南桥城区以外的版块还想有出头之日？
类似奉贤光语著这样项目，也许只能靠奉贤新城崛起成为太阳的那天才能被辐射到。
所以就目前来说，如果真要去奉贤做个刚需，选择“第一站”或许才是这个区域的置业真理。
以上为正文
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