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今天梳理了一组数据，统计了十四个“双万”城市过去十年房价涨幅，结果发现，深圳、广州这两座粤港澳大湾区核心城市，涨幅让人瞠目结舌，尤其是深圳。
所谓“双万”城市，也即常住人口千万以上，GDP万亿以上。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网、易居研究院、中房指数研究院
过去十年，深圳房价上涨了340.2%，2020年的房价相比于2010年房价翻了4.4倍，位居14个“双万”城市第一。
紧随深圳之后的便是广州，房价十年翻了3.7倍。
深圳、广州两大一线城市过去十年房价野蛮生长的根本原因之一，在于这两座城市的人人口野蛮生长。
透过最新公布的七普数据可以看到，依然是深圳、广州最拉风。深圳过去十年常住人口增加了713.6万人，广州增加了597.7万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
流入的天量人口，再加上两座城市强劲的经济势头，共同推着两座城市房价一路狂奔。
深圳几度领涨全国，广州也基本处在涨幅前列。即便是从2016年10月开启了全国范围内的大调控，也没能扭转两座城市的上涨大方向。
两座城市成功穿越周期，深圳从2015年底的5万元/平方米左右一直涨到了现在单价9万多，而广州方面，2016年大调控前，广州房价两万出头，如今已经4.3万元/平方米，房价翻倍。
不过进入2021年，两座楼市坚不可摧的城市，发生了重要变化。
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什么变化？成交量滑铁卢，均出现了大幅度下降。
深圳方面，据深圳市住建局6月1日发布数据显示，5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡，成交套数为3027套，同比大幅减少60.98%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。
而事实上，4月份深圳的二手房成交量已经开始大跌了，四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。
制图：城市财经；数据：深圳市住建局
至于房价，深圳依旧坚挺。
广州方面，也好看不到哪儿去。
数据显示，5月份广州二手房成交量10524套，环比大跌了3成，价格方面环比也下跌了3.84%。
其中，南沙、增城、黄埔三个区成交量腰斩。
深圳、广州两座城市成交量遭遇滑铁卢，皆因遭遇楼市咏春拳暴揍。
对深圳伤害最大的，是其发布的二手房官方指导价。
2021年2月8日，深圳建立了二手房交易参考价格机制，并发布了各小区的二手房官方指导价，所有中介都必须按照官方指导价挂票，业主必须按照官方指导价成交。
这意味着，中介再也不能任性发布挂牌价，业主也没法任性地涨价。最关键的是，官方二手房指导价，都要比此前的挂牌价低。
此大招下，业主放弃挂牌，中介门店也不再公布挂牌价。大家都在观望，二手房成交量顺势下跌。
同时，深圳的新房和二手房房贷利率又遭遇了加息，更加弱化了大家购房的积极性，市场观望情绪更加浓烈。
广州也是一样，4月份广州发布新一轮调控大招，收紧了人才购房门槛，要求广州市人才购房的门槛，必须要有连续缴纳12个月社保。
与此同时，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。
同时，广州还两次上调了房贷利率。多番暴揍下，才有5月份成交量的大跌。
而从最近两座城市的动作来看，显然接下来，广州与深圳两座城市的成交量会继续维持低位。
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广州方面，在二手房成交量大跌的背景下，依旧全力开展围堵行动。
广州市地方金融监督管理局近期发布通知，要求各小贷公司全面停止过桥贷、赎楼贷等业务，不得直接或变相发放住房抵押贷款。如果存量业务及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清，上述业务清理情况将成为2021年小贷公司监管评级的重要内容。
这与追查违规经营贷流入楼市目的相同，都是从资金端出发，减少违规资金流入楼市。
深圳方面，动作更加频繁，且均是利空楼市的行为。
与广州一样，深圳也继续收紧资金监管。深圳市市地方金融监督局，为防止违规经营贷流入楼市，对管辖内9家主要从事大楼保证业务的融资保证公司和富德、企业联合、金胜信、大信、亚联财5家小贷款公司进行了监督约谈。
与此同时，深圳还收紧了落户政策，并划定了人口天花板。
5月26日，深圳市司法局发布由深圳发改委制定的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，也即本科才可落户。
并且，本科落户年龄不得超过35岁。与此同时，还收紧了投靠落户政策。
6月11日，深圳再出招，划定了人口天花板。也即，到2035年常住人口规模不超过1900万人；到2035年，实际服务管理人口规模不超过2300万人。
这意味着，深圳将告别过去野蛮式的人口增长。
以上举动，对深圳楼市都构成利空。会让深圳楼市雪上加霜。
因此，从两座城市最近的行为可以预测，广州深圳接下来，成交量依旧会在低位运行。房价方面，广州已经开始阴跌，深圳可能也会开始阴跌。
虽然两座城市长线，房价依旧会上涨，但短期内无论是投资还是刚需，都可以暂缓，等到四季度再看。