本文部分分析来自《大国大城》，作者陆铭。
一直有一线城市房价到顶的说法，数据支持通常是租售比和房价收入比。
以上海为例，一个家庭要在上海买房，需要不吃不喝攒25年。看了一眼万恶的美帝，大部分城市房价收入比都在10以下。
部分城市租售比
租售比更为夸张。以北京为例，租售比仅为1.88，意味着需要出租53年才能收回成本，而在纽约仅需要16年。
众所周知，房价中有部分投资因素，房租才真正居住价值以及大家愿意在居住上消费的成本。按照这个算法，北京房价高估的相当严重。
当然有个隐性因素，美帝有房产税，持有成本更高，不过总体不影响结论。
关于以上分析的漏洞之前也有过大量分析，在北京上海买房的家庭，大部分并不完全依赖家庭收入。
本地客户大部分购房资金来自房屋置换，而卖出房屋之前有过相当的涨幅，家庭资产暴涨。
外地客户也并不是白手起家，近几年南京、杭州、苏州、宁波等城市房价涨幅没有低于上海，置换进上海跳板也相对较高。
即，外来客群并不仅仅是掏空四个钱包那么简单，而且还有了家族资产过去几年暴涨的助推。
比如2015年至今，宁波不少房源房价涨幅高达100%，意味着之前300万的房产，至今已经达到600万。
而让人羡慕的上海拆迁户，现在户均获得拆迁款也仅300万左右。所以在二线城市有房的新上海人，上车难度并不一定比本地人高。
在这个逻辑下，任泽平喊出了那句口号：长期看人口。
外来客群卖出原来的房子，携带者天量资金入市，而房地产短期供应相当有限，自然房价就被推高。
而且楼市一直存在严重的供需错配，即，人口流入区域供应量小，人口流出区域供应量反而更大，造成了房价进一步扭曲。
以2020年为例，西部城市乌鲁木齐土地供应量超过全部一线城市，与当地人口流入情况、经济发展状况并不匹配。
不过一直有种看空的声音告诉我们，一线城市人口流入放缓，房价自然不会进一步上升。
上面的分析中至少有两个地方需要理清楚。
前面提到过不管本地客户还是外地客户，置换购房已经是主流，名下有房的家庭享受了过去房价暴涨的红利，现在买房自然不难。
那么过去房价暴涨的根本动力是什么？是改革开放后人民收入的不断提升。
收入高了，对房子这种稀缺资源的估价自然上升，就好像华人经济实力崛起后，国际收藏市场中国藏品价格遽升。喜欢中国藏品的，还是以华人为主。
当然还有一个重要因素是人口流动，收入提升做大了整体蛋糕，部分居民带着蛋糕走向城市、走向大城市，大城市的房价涨幅自然领跑。
所以我们大致可以将城市分为两类：抢夺蛋糕城市与失去蛋糕城市。
到这里看空房价的朋友又提出另一个疑问：现在收入提升速度在放缓，房价增长自然应该放缓。
人口流入放缓，抢夺蛋糕能力丧失；人均收入增速放缓，蛋糕进一步做大可能性降低。
房价不应该就见顶了吗？
其实人均收入还存在进一步提升的潜力，而且这次人均收入的提升伴随着人口流动。
近些年西部大开发的口号渐渐的消失，结果是好是坏不好评判，好的方面是西安、重庆等西部城市的确发展顺利，不好的地方是东西差距依旧巨大。
取代这个口号的是“乡村振兴”，改变农村落后面貌、提升农民收入水平。
那么如何实现这个目标？
其实实现这个目标只有一个方法，放开户籍，让更多的农民进入城市。其他方法都是徒劳，因为影响农民收入的不是技术、不是资金，而是人均耕地实在有限。
以河南为例，河南耕地多达1.2229亿亩，不过人均却只有2.7亩，因为河南有4476万农民。
2.7亩能带来多少收入？
河南通常每年两收，一次玉米一次小麦，小麦亩产量约为900-1100斤，玉米亩产量大约为800-1200斤，但是两者单价都在1元左右。
意味着每位农民年收入5400元左右，家庭收入不会超过2万。
一瓶粮食不如一瓶水贵的年代，人均2.7亩土地带来的收入真的微乎其微。更重要的是，粮食的亩产量已经多年徘徊不前，除非再出现一个袁隆平。
但是农夫山泉产量却不断提升，城乡差距不断拉大。
在单位面积产量无法提升的情况下，出路只有一个：提高人均耕地面积。
提高人均耕地面积，只能让更多的农民进城。进城的农民收入自然提升，留在农村的农民收入也随之提升。
其实这个逻辑不仅适用于河南农民，一切以资源为主要收入来源的行业，都存在单位产出限制，人口离开反而是提升收入的方法。
所以无论是西部大开发还是振兴乡村，真正解决当地人经济问题，不是靠将人口留住，而是让人口离开。
不过这样一定会带来问题：区域间经济发展不均衡。的确，在总量上讲，落后地区人口离开后数据下滑，但是人均数据却不断提升。直至人均数据与发达地区持平。
而真正影响我们幸福指数的，不正是人均收入吗？
还是以美帝为例，美帝2019年各州GDP总量差距相当悬殊，加州比最后一名高了100多倍，但是人均GDP却相差不大。
当然区域经济发展不仅仅是一个经济问题，更重要的是政治问题，人口自由流动可能永远也不会放开。
不过大家对美好生活的向往不会消失，对更高收入水平的追求不会消失，一定会有更多的人口加入到迁徙队伍中去。
即使落户没有放开。
前面提到过河南农民有4476万，其中一定有不少比例在城市工作，只是因为户口问题被统计为农民。
而且更严重的是，80后在家乡务农的比例相当低，现在真正的农民仍然是70后以前的老农民。
当这批老人渐渐老去，农民的数量进一步下滑，农村收入自然会有提升。
所以上海2500万人的人口上限一定守不住，只要城乡收入差距存在，一定会不断的有农民进入城市，小城市进入大城市。
这个核心动力如果一直强压，将持续稳定的释放；如果有新的政策出来，将一次性释放出来。
无论是哪种方式，人口流动没有停止。人口流动不停止，看租售比、看收入房价比就没有太大意义。
当然人均收入的提升之路也未停止，后续会详细论述。
以上为正文
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