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或许,一二线城市房价还没到顶

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环线房产咨询 2021-06-26 13:30

本文部分分析来自《大国大城》,作者陆铭。

一直有一线城市房价到顶的说法,数据支持通常是租售比和房价收入比。

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以上海为例,一个家庭要在上海买房,需要不吃不喝攒25年。看了一眼万恶的美帝,大部分城市房价收入比都在10以下。

部分城市租售比

租售比更为夸张。以北京为例,租售比仅为1.88,意味着需要出租53年才能收回成本,而在纽约仅需要16年。

众所周知,房价中有部分投资因素,房租才真正居住价值以及大家愿意在居住上消费的成本。按照这个算法,北京房价高估的相当严重。

当然有个隐性因素,美帝有房产税,持有成本更高,不过总体不影响结论。

关于以上分析的漏洞之前也有过大量分析,在北京上海买房的家庭,大部分并不完全依赖家庭收入。

本地客户大部分购房资金来自房屋置换,而卖出房屋之前有过相当的涨幅,家庭资产暴涨。

外地客户也并不是白手起家,近几年南京、杭州、苏州、宁波等城市房价涨幅没有低于上海,置换进上海跳板也相对较高。

即,外来客群并不仅仅是掏空四个钱包那么简单,而且还有了家族资产过去几年暴涨的助推。

比如2015年至今,宁波不少房源房价涨幅高达100%,意味着之前300万的房产,至今已经达到600万。

而让人羡慕的上海拆迁户,现在户均获得拆迁款也仅300万左右。所以在二线城市有房的新上海人,上车难度并不一定比本地人高。

在这个逻辑下,任泽平喊出了那句口号:长期看人口。

外来客群卖出原来的房子,携带者天量资金入市,而房地产短期供应相当有限,自然房价就被推高。

而且楼市一直存在严重的供需错配,即,人口流入区域供应量小,人口流出区域供应量反而更大,造成了房价进一步扭曲。

以2020年为例,西部城市乌鲁木齐土地供应量超过全部一线城市,与当地人口流入情况、经济发展状况并不匹配。

不过一直有种看空的声音告诉我们,一线城市人口流入放缓,房价自然不会进一步上升。

上面的分析中至少有两个地方需要理清楚。

前面提到过不管本地客户还是外地客户,置换购房已经是主流,名下有房的家庭享受了过去房价暴涨的红利,现在买房自然不难。

那么过去房价暴涨的根本动力是什么?是改革开放后人民收入的不断提升。

收入高了,对房子这种稀缺资源的估价自然上升,就好像华人经济实力崛起后,国际收藏市场中国藏品价格遽升。喜欢中国藏品的,还是以华人为主。

当然还有一个重要因素是人口流动,收入提升做大了整体蛋糕,部分居民带着蛋糕走向城市、走向大城市,大城市的房价涨幅自然领跑。

所以我们大致可以将城市分为两类:抢夺蛋糕城市与失去蛋糕城市。

到这里看空房价的朋友又提出另一个疑问:现在收入提升速度在放缓,房价增长自然应该放缓。

人口流入放缓,抢夺蛋糕能力丧失;人均收入增速放缓,蛋糕进一步做大可能性降低。

房价不应该就见顶了吗?

其实人均收入还存在进一步提升的潜力,而且这次人均收入的提升伴随着人口流动。

近些年西部大开发的口号渐渐的消失,结果是好是坏不好评判,好的方面是西安、重庆等西部城市的确发展顺利,不好的地方是东西差距依旧巨大。

取代这个口号的是“乡村振兴”,改变农村落后面貌、提升农民收入水平。

那么如何实现这个目标?

其实实现这个目标只有一个方法,放开户籍,让更多的农民进入城市。其他方法都是徒劳,因为影响农民收入的不是技术、不是资金,而是人均耕地实在有限。

以河南为例,河南耕地多达1.2229亿亩,不过人均却只有2.7亩,因为河南有4476万农民。

2.7亩能带来多少收入?

河南通常每年两收,一次玉米一次小麦,小麦亩产量约为900-1100斤,玉米亩产量大约为800-1200斤,但是两者单价都在1元左右。

意味着每位农民年收入5400元左右,家庭收入不会超过2万。

一瓶粮食不如一瓶水贵的年代,人均2.7亩土地带来的收入真的微乎其微。更重要的是,粮食的亩产量已经多年徘徊不前,除非再出现一个袁隆平。

但是农夫山泉产量却不断提升,城乡差距不断拉大。

在单位面积产量无法提升的情况下,出路只有一个:提高人均耕地面积。

提高人均耕地面积,只能让更多的农民进城。进城的农民收入自然提升,留在农村的农民收入也随之提升。

其实这个逻辑不仅适用于河南农民,一切以资源为主要收入来源的行业,都存在单位产出限制,人口离开反而是提升收入的方法。

所以无论是西部大开发还是振兴乡村,真正解决当地人经济问题,不是靠将人口留住,而是让人口离开。

不过这样一定会带来问题:区域间经济发展不均衡。的确,在总量上讲,落后地区人口离开后数据下滑,但是人均数据却不断提升。直至人均数据与发达地区持平。

而真正影响我们幸福指数的,不正是人均收入吗?

还是以美帝为例,美帝2019年各州GDP总量差距相当悬殊,加州比最后一名高了100多倍,但是人均GDP却相差不大。

当然区域经济发展不仅仅是一个经济问题,更重要的是政治问题,人口自由流动可能永远也不会放开。

不过大家对美好生活的向往不会消失,对更高收入水平的追求不会消失,一定会有更多的人口加入到迁徙队伍中去。

即使落户没有放开。

前面提到过河南农民有4476万,其中一定有不少比例在城市工作,只是因为户口问题被统计为农民。

而且更严重的是,80后在家乡务农的比例相当低,现在真正的农民仍然是70后以前的老农民。

当这批老人渐渐老去,农民的数量进一步下滑,农村收入自然会有提升。

所以上海2500万人的人口上限一定守不住,只要城乡收入差距存在,一定会不断的有农民进入城市,小城市进入大城市。

这个核心动力如果一直强压,将持续稳定的释放;如果有新的政策出来,将一次性释放出来。

无论是哪种方式,人口流动没有停止。人口流动不停止,看租售比、看收入房价比就没有太大意义。

当然人均收入的提升之路也未停止,后续会详细论述。

以上为正文

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