作者：公子不悔
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杭州二手房成交量转向
房地产投资市场，有一个共识：炒房第一城是深圳，炒房第二城是杭州，炒房第三城是合肥。
进入2021年之后，这三个炒房之城，均遭遇了新一轮调控重拳。数据显示，三座炒房之城的楼市均已转向，所不同的是，深圳、合肥量价齐转，杭州则是出现了分化。
深圳方面，在2月份发布二手房官方指导价以及之后上调的新房与二手房贷款利率多重作用下，其新房与二手房成交量均大跌，尤其是二手房，更是上演了量价齐跌。
5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡，成交套数为3027套，同比大幅减少60.98%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。
价格方面，根据国家统计局公布的数据显示，5月深圳二手房环比下跌0.1%，是两年来首次回调。
合肥方面，在4月初发布新政八条之后，效果立竿见影。
合肥房地产协会发布的数据显示，4月份，合肥市区新建商品住宅、二手住宅成交量环比分别下降14.3%和27.1%；新建住宅、二手住宅成交价格环比分别下降1.7%和5.3%。
与深圳、合肥一致下跌不同的是，炒房第二城杭州，市场发生了明确分化：二手房量跌价稳，新房成交量创下历史新高。
克而瑞数据显示，杭州二手房成交量4月份就已转向。4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿元， 环比下跌21.1%。
5月份成交量继续下跌，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；成交金额284亿元，环比下跌1.2%。
相比于深圳、合肥的成交量大幅度下跌，杭州的成交量跌幅非常有限，而且杭州的价格依然稳固，国家统计局公布的数据显示，5月杭州二手房价格环比上涨0.9％，同比上涨8.7％。
更重要的是，杭州的新房成交量创新高了。
数据显示，与二手房成交量下跌不同的是，杭州新房5月成交量高达35936套，是近十年以来，杭州商品房月度成交量的新高。（排名第二为2016年3月，26381套）
2
分化的关键：利率上浮、新房限价
今年1月27日，杭州杭发布了“关于进一步加强房地产市场调控的通知”，收紧了限售限购等措施，其中包括：
1、落户杭州未满5年的，限购1套住房
2、赠与人须满3年方可获得购房资格
3、除了红盘，中签率低于10%的楼盘也将纳入限售5年的范围
4、增值税免征政策的年限由2年调整为5年
在此之前，外地人一落户杭州，只要是已婚的，即可购买2套住房，收紧之后，落户五年内，仅允许购买一套。
第二条则堵住了炒房客通过亲属赠与炒房的通道。很多投资客通过将自己名下的房产赠与亲属这个捷径获得房票。第四条，则是通过增加持有成本，打压炒房客。
这几条看似严厉的政策，从成交量来看，并未对杭州楼市产生多大影响。
二手房最近两个月成交量微跌，主要是受二手房贷款利率上调和周期延长影响。
最近两个月，杭州各大银行纷纷延长了放款周期，原来杭州各大银行的放款周期为1-2周，现在多个银行的放款周期为1-3个月。贷款难，成交量自然就少。
此外，过去两个月杭州一些银行两次上调了新房与二手房贷款利率。
5月20日，杭州多家国有银行将首套房利率上调至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大约为首套5.2%、二套5.38%，即分别上调20个BP左右。
6月10日，杭州多家银行，再次集体上调了房贷利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行，目前其它银行的房贷利率也都普遍在收紧。
两次调整之后，杭州相当于对新房加息了40个基点，对二手房加息了32个基点。这无疑加大了刚需和改善型需求人群的购房压力。
在6月份上调之后，本月杭州的二手房成交量可能还会继续下跌。
但从成交量可以看到，杭州的新房既没有受到年初新政影响，也没有受到利率上调的影响，反倒创下了历史新高，好似一条拉不回头的牛。
新房之所以不受影响，且创下历史限购，有两方面的因素：
第一、年初的新政加重了二手房调控，导致需求转向了新房。
第二、新房受限价影响，与二手房存在价格倒挂，创造了套利空间，更受欢迎。这一点是新房成交量创新高的关键。
自2016年10月大调控以来，新房限价成为了很多城市的调控手段，但这一条看似控制新房价格的规定，却成为了每个城市上演千万抢房、万人抢房的始作俑者。
以杭州去年接近6万人抢购的远洋西溪公馆来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而当时项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套取毛利100万元左右。
100万，是很多人十几二十年才能赚到的钱，这样的机会，但凡有实力有机会的人，谁甘心错过？
在利益驱使下，我们经常能够看到万人摇号抢房的场景出现。
比如在杭州新政发布不久的2月份，杭州就上演了历史最大开盘潮和摇号潮。
当时，从一万余元到7万余元每平方米不等的楼盘项目共有22个入市，合计约1万余套，初步统计有10万左右报名参与摇号，冻结资金1000亿元。
这场交易，被成为杭州史上最大的开盘潮和摇号潮。数据显示，杭州2016年以来，万人摇号抢房上演了30多次，西安上演了8次。
新房摇号、限价，本就是人为加剧了供需矛盾，可以说，只要存在价格倒挂，新房就很难降温。
3
购房建议
在当下杭州楼市分化的背景下，笔者对于杭州的购房建议是，无论是刚需还是投资，都可以买。
因为，无论是短期来看，还是长期走势，杭州的购房成本都会增加。
短期，一方面根据国家统计局数据显示，杭州新房价格和二手房价格依旧在上涨。
另一方面，首套房和二套房利率还在不断上涨。
楼市定向加息已经成为了趋势，贝壳研究院数据显示，6月份有28个城市的首套房或二套房利率上调。
没有等来房价下跌，却等来了贷款利率上涨。成本双重增长之下，上车时间拖得越久，购房成本越高。
长期来看，杭州人口、经济、资金增长都非常迅猛。七普数据显示，杭州过去十年人口增长了324万，增量位居全国第六，平均每年常住人口增加32.4万。
资金总量方面，杭州紧咬广州，位居全国第五，且从增速势头来看，大有超越广州，抢占第四席位的意思。
按照任泽平“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的观点，杭州未来房价也只有一个“涨”字，很难转向。
所以说，无论短期看还是长期看，杭州的购房成本会越来越高，如果实力允许，且有房票，买房不用过多犹豫。
从潜力来看，杭州的钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城五大板块，确定性更大一些。
不仅杭州值得买，整个浙江下下的城市，基本都值得买，包括很多县级市。根据七普数据显示，浙江省是全国唯一一个下辖城市人口全部保持正增长的省。
换句话说，浙江各城市的人口过去都在增加。
除了人口增加外，经济也是浙江楼市的有力支撑。
钱塘自古繁华，浙江富庶，古来有之。
最关键的是，浙江还是个藏富于民的大省。
数据显示，2020年各城市人均可支配收入排行榜中，Top15城市中，浙江占了7个，其中杭州位列全国第四，高于广深，宁波第六，绍兴位居第8位，比深圳还高。嘉兴第11、温州第12、台州第13、金华第14。
正因为浙江富庶，且藏富于民，所以浙江才会被管理层作为“建设共同富裕示范区”的首选之地。
富裕的浙江人都有保持增值自己资产的需求，在投资方向，都热衷于买楼。在强烈的买房需求和经济支撑下，浙江房价整体非常高，县城房价普遍过万。
数据统计显示，中国内地县域（县和县级市）房价Top20中，仅浙江一省就占了14个。很多县与县级市，比很多省会城市房价都要高。
房价是经济增长、人口迁移的结果，它体现的是市场无数次交易结果和心理预期博弈后的结果。
目前，义乌、永康、昆山、江山等县级市均遭遇了调控，但其作用也只是延缓了涨速，并没有改变上涨方向。
可见，市场对于浙江楼市的预期，有多看好。
总之，现在杭州乃至整个浙江楼市就像一壶快要烧开的水，表面平静，水底却冒泡不断，保持着高热度。