一、主要股指/板块涨跌幅
截至收盘，上证指数涨0.01%，报3566.65点，深证成指跌0.40%，报14784.80点，创业板指跌1.20%，报3279.16点。
指数午后窄幅震荡，创业板指一度跌近2%，稀土永磁、建筑装饰等板块活跃，光伏建筑板块近15股涨停，鸿蒙概念、数字货币板块走弱，芯片概念全天回调盘整，两市个股跌多涨少，涨停股超百家，赚钱效应较弱。
最近，随着鸿蒙、光伏、芯片等行业的市场情绪不断发酵，地产行业似乎慢慢的淡出的了大家的视野。今天我们简单来聊聊万科，一只从今年三月份之后不断下跌的股票。
二、房地产行业还能买吗？
今年3月份以来，万科股价从34.6跌倒到今天24块多，跌幅达到30%；几乎没有什么反弹，导致很多朋友对万科的长期投资价值产生怀疑，怀疑万科是不是不值得投资了。
如今谈及地产行业，也许大家的本能反应是“三道红线”，也就是剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一。这个政策有点像有点像08年金融危机后，巴塞尔协议加强了对银行业的资本充足率和流动性的要求，重在用长效机制规范行业的发展，防范金融风险。因此，从某种意义上讲，“三道红线”政策也属于“供给侧结构性改革”的一部分，限制房企融资相当于限制产能的扩张、稳定库存水平，从而削弱房地产行业的周期性。
因此我们也就明白了，过去的地产行业发展，主要是依赖搞财务杠杆带来的增幅。如今，地产行业的杠杆快速扩张机会减少了，控制银行对地产的贷款规模，小银行无序的地产融资扩张按住了，核心城市集中供地，那么对于中小地产商高价拿地更难了。因此，从某种角度来说，如今的政策是利好头部地产的，三道红线对于中的每一条政策都是对地产公司一份大考，能撑过去的企业或许能迎来胜者为王的时代，而走不出去的企业，很快就会萎缩。所以，如今再谈及地产行业，就要关注哪些企业能够走出政策的寒冬。
当前地产股的股价压力，主要还是来自于财务风险。过去几年，市场处于住宅开发大跃进状态，大部分房企都在全力加杠杆，这是资本市场所担心的，尤其是在港股上市的内房股，其估值与业绩增速不匹配，已经广泛存在。从2020年的年报和今年一季报中可以看出，虽然受到结算房源的影响，房企整体上处于增收不增利的局面，但各家的负债情况已经有了好转的现象。接下来的房地产行业的发展，重点还是要看整体负债情况和未来成长逻辑，并且即使再有机会，很难再现2019年那种地产股集体爆发的局面。
尽管现在万科不是行业销售规模最大的企业，但就品牌影响力来看，万科依然是行业的标杆。基于房地产的房源结算机制通常有三年的延迟性，因此20年结算的房源中拿的地往往是16年或者17年的，也就是比较贵的。而这些地销售的时候，又遇到了限价和18年下半年经济整体不景气的双重压力，销售费用更高，净利润更少。目前而言，导致房地产行业不景气的主要原因，一是土地价格居高不下，一线城市房价限价，二三线城市房价出现下跌。二是国家相关部门严查贷款资金流向、防止消费贷流入房地产等相关调控政策继续趋紧，导致个别高杠杆的地产企业面临现金流紧张，比如19年的华夏幸福、20年的泰禾、21年的恒大。三是如今国家经济转型，国家的经济增长对房地产的依赖明显减少。四是受政策和房价的影响，住宅地产开发这一块业务利润却很低。
从数据来看，万科在行业的地位和竞争能力仍然是存在的，虽然说很多时候财报上的数据往往用来验证企业过往的发展。但是不得不说，只要是万科的财报数据没有造假，它的财报数据表现是非常可观的，20年万科的营业收入是4191亿，同比增长13.92%，归属于上市公司股东的净利润是415亿，同比增长6.8%，加权平均净资产收益率是20.13%，同比减少2.34%。从近几年的万科的财报来看，在整体行业受大环境的影响的情况下，万科的净利润表现出稳步上涨的趋势；近几年净资产收益率也维持在20%以上，并且17年到20年的每股分红分别为1.05元、1.02元、1.25元。按今天的股价来计算，股息率在5%左右，这在A股相当于一个高息债券了。
总的来说，万科作为房地产行业，受行业的相关的政策打压的问题和影响任然存在，但是从它自身财务报表上来看，还是比较不错的，并且目前不到7倍的PE，也是处于历史上相对较低的估值水平。但是值不值得投资还需要进一步的观察，主要是观察万科是否能走出政策打压，完成自身的业务转型，成为胜者为王的行业佼佼者。
三、打新提示
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