近期，深圳学区房价“大跳水”的热度一直居高不下。事情的起因很简单：
深圳有一个叫国城花园的小区，位于深圳最牛学区福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。因为，该楼盘有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。
按照深圳人对于该片区的追捧来说，不应该降价。但最近，有一套127.82平米的国城花园小区房子以2206万元成交，与2月初同一户型房源相比，大幅下降了662万。
这种降价幅度放在四五线城市，可能是少了近10套房子的总价。而在深圳，这仅仅是一个“砍”下来的价格而已。
实际上，不止这套房子，深圳学区房降价成为一种普遍现象。以国城花园为例，最近中介平台的房源，无论挂牌价还是成交价，都有不同幅度的降价，有业主降价10万、15万，最高下调55万。
作为房产中最保值、最增值的部分，深圳学区房为何会出现如此大的“跳水”行情呢？
想要知道为何降价，首先我们先要知道深圳学区房处于一种什么样的状态：从上述127.82平米的国城花园小区房子以2206万元成交，可以很轻松推算出其单价达到了17.26万元/平方米，这也完全是一个“天价”了。
这就意味着，深圳学区房一直在行走在“高位”，并在相关因素的驱动下始终难以平民化。这些因素包括：
首先，人口因素。作为中国改革开放的“窗口”，从90年代涌动的下海潮开始，深圳一直是外来人口流入的首选之地。大量涌入的外地人口，带来各种日常化、常规化的需求，比如日常消费、娱乐等，以及孩子的教育问题等。
而深圳的教育水平怎么样呢？受到历史文化原因，比如深圳经商的土壤浓厚，起初对于教育不十分上心，再加上教育发展的历程较短，无法拥有与北上广一样的浓厚教育基础。
而随着外来人口的增多，以及人们生活水平的提升，“鸡娃”成为中国人最为关心的一件事情，从而导致深圳学区房价格的不断攀升。
昨日，“三胎”政策的出台，似乎又助推了学区房概念的高涨。但从几个维度来看，学区房已经失去了“炒作”的空间。
其一，国家对学区房乱象已经有所察觉，开始着手重点打击。4月30日，中央政治局会议提出“坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”，房住不炒、增加供给之前多次提到过，但学区房是中央重大会议上首次提及，估计学区房重磅调控政策很快就会到来。
而在深圳，随着二手房参考价格的出台，以及对“二手房水果暗语”等行为的严查，学区房价格会受到重点照顾。
其次，深圳人口增量出现新问题。之前，深圳对外来人口是一概不拒，“来了就是深圳人”。现在不一样了，据深圳最新的人口政策，如果没有大专以上学历，或者特殊技能，来了深圳不一定能够“落户”。作为一个地理面积最小的一线城市，控制人口增长将会成为深圳此后的一项基本任务。人口流动速率的减少，可能会导致学区房交易的频次也相应下降。
再者，教育制度的完善。学区房不仅是一个房子问题，更重要的是教育属性的加持。
决定教育水平的因素有哪些？生源、师资、以及其他硬件。参照其他地区的经验，一些教育改革措施已经在探索并落实过程中：
比如，北京，实行多校划片，一套住宅对应多所小学，有房子也不一定能上对应的好的学校，没法确定到底可以上哪所小学。
上海，实行名额分配，即优质高中超半数的名额分配给几乎每一所初中；中小学教师轮岗，优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动，打破“名校壁垒”“学区壁垒”，着力推进教育公平。
当然，还有不断更新的教育技术方面的进步，比如在线教育的兴起，打破了教育的时空界限，使得学区房的“优质教育”属性被严重削弱。
学区房最后的比拼，或许会变成学生们的“较量”。前些年，为了保住“学区房”的概念，一些小区的学生家长们“联合”起来，希望通过家庭教育等方式，进一步提升孩子们的学习成绩，最终支撑起该小区的高房价。
未来，决定学区房优质与否的元素，或许不再是学校，而是小区的居民的“鸡娃”程度。