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从去年年底开始，西安楼市调控政策持续加码，市场不断释放出收紧信号，其中包括严控信贷资金违规流入、开发商拿地摇号、满二满三改为满五等等。
与冷冰冰的调控政策不同，楼市给出的反应却依旧火热，“万人摇”频率走高，至今西安已经出现第11个“万人摇”楼盘，购房者情绪明显降低，更多人将目光瞄向二手房市场。
可即便满五政策出台后，二手新房之间倒挂现象依旧存在，为此，大众对于西安将逐步建立二手住房交易参考价格发布机制这一政策尤为期待。
近日，网传许久的“西安版二手房指导价”可能真的要来了。
XI'AN
高价二手房“集体消失”
春江水暖鸭先知，风吹草动看朋友圈。
21日，西安人的朋友圈和群聊中开始流传几张截图。
内容基本围绕“贝壳应西安政府紧急要求，对二手房挂牌房价进行限价管理，会将部分房源进行限价关黑处理。”
如此劲爆的消息，在多家地产媒体向多方求证后，表示西安的确将在近期出台二手房指导价，贝壳上一些高价二手房的具体信息无法查看，页面提示原因为“挂牌价格过高”，还有部分此前出现过的二手房楼盘连名字都查不到了。
几张截图搅动风云后不久，6月22日，西安市房地产中介行业协会发出行业自律倡议，号召各会员单位及从业人员切实开展自查自纠活动，强化内部房源管理和规范信息发布，维护西安市房地产市场秩序。
划重点：
1、不得为不符合住房交易条件的房屋提供挂牌服务；
2、所有挂牌房源必须持有不动产权证，且满足西安市住房限售政策；
3、对“无业主委托、无实地图片、长期无人带看以及明显高于市场成交价格”的问题房源信息及时进行下架处理；
4、不得诱导，煽动出卖方抬高房屋挂牌价格；
5、不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息；所有房屋必须按照实际价格挂牌交易；
6、不得以任何方式制造购房恐慌情绪。
西安市房地产中介行业协会还不清楚能不能算是半官方组织，毕竟该协会成立时间很短，今年5月21日才挂牌成立。但其成立的目的不言而喻，协助政府监管中介市场。
这份倡议也基本坐实了传言的真实性，也在一定程度为西安未来二手房市场提前标注了红线。
XI'AN
摸着石头过河
西安房地产调控政策的特点之一是习惯“摸着石头过河”，本次也不例外。
2021年开年，在住建部督导之后，深圳版二手房指导价横空出世，开了二手房限价之先河。
同样是在住建部“上门”督导之后，3月22日，成都立即出台了楼市新政，其中最受瞩目的一项是：建立二手住房成交参考价格发布机制。3月30日，西安深夜“压哨”出台楼市新政，二手住房成交参考价格发布机制赫然在列。
除此之外，表示将出台二手房指导价的还有东莞、宁波、无锡等诸多城市。当然，指导价的出台少不了长时间的市场调研，目前，只有深圳、成都实质性出台了一版二手房指导价，东莞尝试性发布了“热点二手楼盘网签价格情况说明”。
目前全国各城市楼市调控政策基本都是“因城施策”“一城一策”，但“房住不炒”的大方向不会变。西安摸着石头过河的好处是，可以参考已发布类似政策城市的具体实施情况，再根据自身条件进行调整。
大众也能以此为自己的购房选择做判断。
距离深圳发布二手房指导价已过去4个月，参照国家统计局新近发布的数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。
0.1个百分点，幅度不高，意义重大。
去年深圳楼市不断上演“魔幻故事”，房价一路狂飙，天价楼盘水涨船高，带着学区、学位属性的二手房一房难求，炒房团狂热到集资倒房的程度。
如今在政策强压下，一发不可收拾的深圳房价出现下跌，市场情绪逐渐从躁动状态中脱离，背后体现出一系列调控和监管措施的效力开始显现。
即便是5月28日发布首批201个小区的二手房指导价的成都，在指导价发布前后，首先消失的是“高价二手房”，其次是购房者由着急下手改为等待观望，最直接的体现是，5月份成都二手房成交量环比减少了约45.93%。
XI'AN
西安能为二手房价刹住车吗？
政策调控的成与败不能简单的以短周期内的表现下定论，深圳、成都也仅能为西安提供一定参考价值而已，具体情况还得以西安现状具体分析。
西安楼市新房市场火爆的因素，其中一项原因是在新房备案价上。在5月70城房价指数中，西安新房价格环比上涨0.5%，仍然在连续上涨，可怕的是，二手房环比涨1.0%，倒挂情况明显。
低于周边二手房价的开盘价，摇到就是赚到的心理，让大量投机者挤占刚需购房者的摇号几率，也创造了一次又一次万人摇，同样，价格倒挂的诱惑也让刚需购房者愿意一次又一次的陪跑。
来源：图虫
但由于西安在备案价和土地供给上的强势，也让商品房存量不足，今年以来开盘项目大多远离主城区，对囊中羞涩的购房者，尤其是刚需购房者来说，距离和学区还是重要考虑因素，因此不少购房者不得不选择主城区的二手房。
有需求就有市场，而市场缺乏监管却容易产生混乱。归根结底，还是差价的诱惑。
二手房指导价，并不能强行要求二手房按照指导价售卖，可来自官方的标准，对卖方市场能起到实质的监管作用。
1、从中介入手，加强监管，结束乱象。
还是如前文说的，官方发布的指导价不是定价。那么卖方和中介是不是可以像冰峰一样，我建议你零售价2.5元，但终端市场就要提价到3元，不接受你的建议和指导。
很遗憾，目前从政府对贝壳的要求和实际动作，以及西安房地产中介协会的倡议来看，是这样一种情况：
“我建议你接受我的建议和指导，否则......”
当然，具体情况还得看西安发布的二手房指导价是否合理，以及细则是否具备约束力。
2、提供合理议价权，打破卖方和中介的“默契”。
不知道从何时开始，西安中介机构将房东“挤出了市场”，当然是购房者看不到了卖方，基本是通过中介来议价。以往卖方自己找买方的情况越来越少见，中介机构实质上的霸占了话语权。
这种房东和中介的“默契”，让中介费不断上涨，而且全由买方承担，让买方感觉不只是为房东、银行打工，也在为中介打工。
买方不断丧失议价权，也让卖方底气十足。在西安大力推动基建时，不少小区为路通了、学校多了高兴之余，想要卖房的业主，每逢利好就在业主群里鼓动大家联手抬高房价，“反正总有人买”。
二手房指导价在发布后，如果能做到管住了中介，打破中介与卖方的“默契”，也让卖方能稍作收敛，为买方争取了一部分议价权。
3、抬高了买方的资金储备。
政策永远是具备两面性的。通过其他城市经验，西安二手房指导价出台时，应该会伴随银行的房贷业务持续收紧。
在向二手房给出贷款标准时，银行可能会以指导价给出额度，而实际成交价如果高于指导价，买方不得不付出高首付的代价。
甚至有些城市部分银行直接暂停了二手房贷款业务，让买方只能全款买房。
从政策角度来看，这是试图纠正倒挂现象的利器，而是否实行，会实行到何种程度，还得看西安具体出台政策情况。
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二手房指导价到底会何时公布，我们不得而知，在汇总诸多信息后，相信西安离正式发布政策的那一天并不遥远。
需要注意的是，首次发布的二手房指导价必然不会给每个小区都挂上牌。但筹备了这么久，曲江、高新等高房价、高热度、高溢价的核心区域应该会囊括在其中，在点名各区域热门楼盘的同时，也为区域房价盖上盖子，该区域中低价位的楼盘也可以以此做参考。
在期待西安二手房指导价发布时，我们也要思考西安楼市调控总是在需求端、存量上进行限制，什么时候能在抑制房价时，让购房者能在市场上有更多选择空间呢？
主笔：号称嬉皮
审核：Lyna、解革
监制：号称嬉皮
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