中央公园套内直追2.5万/㎡,
西永板块套内1.6万/㎡,
蔡家组团,套内均价将破2万/㎡……
曾经大家觉得还要发展5-10年才有“盼头”的区域,不过1、2年时间,就让人“高攀不起”。
未来重庆主城还有哪些板块值得提前上车?就像10年前的西永、5年前的中央公园?
重庆市规划和自然资源管理局,最新发布的《重庆市中心城区强度高度密度管理办法》,给大家指明了新的价值方向——陶家、龙盛、南彭!
(中心城区强度高度密度分区图)
1
高强度、高密度≈重点打造新中心
市规划和自然资源管理局发布的《重庆市中心城区强度高度密度管理办法》,主要是为了合理利用土地资源,优化城市空间形态。
根据不同的区域属性,制定不同的开发强度、建筑高度和建筑密度,比如说,临四山及重要城中山体,头排地块建筑高度不高于24米;临长江、嘉陵江以及面积大于5公顷的公园,头排居住地块建筑高度24米以下的,面宽应不超过80米……
(《管理办法》从侧面指点了主城未来发展方向)
而城市中心区域,因为居住、商业、产业聚集,自然就是高开发强度、高建筑高度、高建筑密度的地方。
按照《重庆市中心城区强度高度密度管理办法》,这样的高密度区域(一区、二区)包括,现有的城市中心区、两江、西永、茶园、钓鱼嘴-龙洲湾、北碚、陶家、龙盛、南彭等8个组团中心。
两江、西永、钓鱼嘴,都是大家耳熟能详的热点板块,相较之下,陶家、龙盛、南彭似乎就“偏僻”了很多。
从容积率分区控制表来看,未来一区二区不管是居住容积率,还是商业容积率,都相对三、四、五区更高,这也意味着未来主城刚需,在西永、茶园开发过半之后,大量的房企将向陶家、龙盛、南彭三个新兴板块迁移。
(图片来源:市规划和自然资源管理局)
2
陶家
加入科学城天团,陶家出道在即
很多年前,第一次听到“陶家”这个地方,S姐还以为是在北碚,毕竟礼家、蔡家,陶家,听起来都像是“jia”字辈的。那个时候陶家还只是属于九龙坡的一个非热门板块,只是重庆“二环时代”21个聚居区之一。
时隔10年,当年21个聚居区中的西永、大学城、龙洲湾、茶园等,早就热过好几轮了,而陶家还是那么寂寂无名。如果不是高新区科学城的“独立”,或许陶家的发展还够得等。
好在,加入科学城天团后,陶家的出道在即。
(现在的陶家,是妥妥的价值洼地)
交通网络,是陶家发展的重要助力:
一机场:落子在璧山的重庆第二国际机场,即将开建,从陶家至新机场不至1小时车程;
二高铁:渝昆高铁九龙坡站将择址陶家镇附近。这条高铁会直接和西站连通;
三轨道:轨道5号线陶家段已经开工,年内就会通车;轨道快线19号线规划中,29号线远期规划。
(陶家上承金凤,下接双福)
不只是交通,从地段来看,陶家上承西永、金凤(科学城核心),下接双福,在科学城规划中,是作为辐射100万+人口的居住聚居区存在。
从前几年开始,恒大、财信、万腾、旭辉、弘阳等大牌房企就先后强势入驻陶家,目前恒大时代新城、财信九悦府、万腾御景城在售,建面单价在7500-9000元/㎡。
3
龙盛
重庆再向北,或由龙盛收官
20年来,重庆向北开启了从新牌坊、金开大道、照母山、礼嘉、中央公园的一路高歌猛进,当重庆再向北,由谁收官?或许就是龙盛。
龙盛产业新城,由龙兴工业园和鱼复工业园组成,与悦来两江商务中心、江北嘴-解放碑中央商务区同为重庆新城市三大副中心。建成区面积178万平方公里,规划常住人口高达80万人,与照母山+礼嘉+悦来三者人口之和相比,只少了10万人。
(图片来源:两江新区官网)
从产业来看,龙盛新城已落户韩国现代、上汽通用五菱等全球知名汽车品牌,及韩国SK、美国GE,玉柴、中联重科等重大项目。两江新区航空产业园、中新产业园、中韩产业园相继建成,为龙盛新城带来了稳定且充足的居住人口。
如果说国际产业是龙盛必不可少的经济引擎,优质的教育则是龙盛新城打造中高端宜居的一大王牌。
目前龙盛新城已建成两江南开中学、两江人民小学、哈罗国际学校等优质中小学校,正加快建设IA国际学校、八中两江分校、新村实验小学两江分校等优质学校。
不只是学校,龙盛新城的商业、医疗、文化等配套,都是一流水准。
商业方面:龙湖天街、国瑞天街、黄金嘉年华天街、星汇龙盛商业综合体的龙盛商圈最早将于2022年开业;
医疗方面:除了首个医院江北区人民医院两江分院已环评公示,龙盛还将引进全国知名三甲医院;
休闲文化方面:际华园、两江国际影视城、龙兴古镇、鱼嘴传统风貌区,不仅丰富了龙盛的休闲生活,更是重庆文化旅游的一张名片。
(龙盛新城各项配套齐全且优良)
优秀的龙盛也格外吸引优秀的房企,早在2012年,绿城、中航就入驻龙兴,随后龙湖、金科、金茂、碧桂园、恒大……数十家国内品牌房企齐聚于此,在售项目也有10余个。
4
南彭
南彭-界石-鹿角,或将一体化发展
与前两个组团相比,南彭算是最没有存在感的了,或许在很多重庆人心中,这就是一个摘草莓的地方,怎么以后还能成为一个主力发展方向?
与近两年较火的鹿角相比,南彭还要发展得更早,不过它发展的不是居住区,而是物流产业园。
作为国家重点打造的物流园区,50余家物流龙头企业,二次招商企业超3000家,南彭物流基地目前已形成电子商务、专业市场、商贸物流、国际贸易等产业链的千亿级物流产业集群,累计市场交易额超2000亿元。
(南彭以物流基地为发展基础)
虽然产业迅猛发展了,但目前南彭的居住氛围一般,板块内主要项目为华南城的住宅产品,实际上,大部分在物流园工作的中高端客群,都选择在鹿角、界石居住。
从长远看来,南彭-界石-鹿角组团式发展的可能性较大,沿着樵坪山,南彭大力发展商务物流中心,界石一半是数码产业,一半是中高端居住,鹿角改善型居住占比则是更大。
(南彭-界石-鹿角或将一体化发展)
5
结语
单价不过万,错过别后悔!
整体看来,陶家、龙盛、南彭这3个都还有单价不过万的项目,龙盛因为配套已基本齐全,单价约在1.2万,但是比起热门的西永等板块,也是可以接受的。
只是说,他们的成熟、甚至是壮大,还需要等上几年。
其实,不管是西永、中央公园、蔡家等板块,都谈不上成熟,但是因为种种原因,房价已经先行一步。
可能有人会说,中央公园成熟起码还有个5-10年,陶家、龙盛又要等多久呢?
虽然说不好,他们什么时候能成熟,但是这个不过万的单价,S姐觉得可能持续不了多久。
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法律顾问丨北京盈科(重庆)律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产S姐
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