作者：公子不悔
01
在2021年新一轮强调控之下，炒房第一城深圳与炒房第二城合肥，均已量价齐跌。虽然已经转向，但两座城市的房价还只是象征性的回调，并没有实质性下跌。
与深圳、合肥不同的是，东北地区的长春，正在上演一场非常有诚意的价格调整。或者说，东北地区，打响了真实降价的第一枪。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：
“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市之所以发布这个整肃房地产市场文件，是因为最近一段时间，“返本销售”行为重现江湖。
所谓“返本销售”，就是开发商按照备案价卖给购房者房子，但私下与购房者签订合同，给予一定的资金返还。说白了，就是开发商打着返利的旗号，进行降价销售。
除了背地里降价外，公开降价也在去年划入长春版图的公主岭市上演。
按照长春市的文件描述，这种返本销售的行为，扰乱了市场秩序，与房地产调控政策相左。
02
根据每日经济新闻报道，长春多个楼盘此前展开了返本下手。
而据当地的中介介绍，其中的某楼盘，就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。
备案件8322元/平方米，返本之后的价格是5000元/平方米，足足降了40%。
每日经济新闻了解到，有购房者告诉每日经济新闻实地探访的记者，已经收到了开发商的返款。
而晰晰悦府备案价1.25万元/平方米，返本销售之后，实际价格降到了6200元/平方米左右，降幅更是超过了50%。
不过，当地该楼盘的销售表示，这只是一种吸引人才的购房行为。
除了这种挂羊头卖狗肉的降价方式外，还有公开降价的行为。比如在长春市下辖的公主岭市花溪谷项目，已经公开降价。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
在降价之下，该楼盘看房的人确实增加了不少。该楼盘虽然公开降价，但不接受公积金贷款。理由是，开发商想要快速回款。
可见，长春楼市之所以出现“返本销售”与公开降价等行为，主要可以归结为两个原因：
第一，长春楼市冷了。
要是不冷，要是开盘即火爆，开发商怎么可能返本销售，不收你的喝茶费就算不错了。
今年年初，贝壳研究院公布的2020年十大房价下跌城市榜单中，长春赫然在列。
进入2021年，凉凉依旧。目前，长春房价仍在阴跌，根据中国房价行情网数据显示，长春目前的均价为9958元/平方米，同比下跌了3.15%。
同样体现长春楼市凉凉的，还有长春已经举行的两场集中供地。
4月15日长春进行的首轮集中供地，推出了51块住宅用地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，流拍率达到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。
上周，长春进行了第二场集中供地，68宗宅地中仅成交了42宗，且多为底价成交。而且在成交之前，有8宗地块因为无人报价，而被迫终止出让。
第二，开发商急需回款。
在去年管理层给开发商划定了三条红线之后，去年年末，银保监会与央行又限制了银行给予房地产贷款和个人住房贷款设置了红线。
在这种背景下，开发商一方面难贷款难融资，另一方面房子又很难卖出去，很多房企资金链吃紧，不得不打折销售，包括很多头部房企。
所以，才会出现返本销售这种违规行为出现。
03
长春楼市冷却的本质，是东北地区的人气财气全面流失所致。
最新七普数据显示，东北三省过去十年常住人口减少了1099万，其中辽宁省人口规模为4259万人，较十年前减少了115.5万人；吉林省人口规模为2407万人，较十年前减少了338万人；黑龙江省人口规模为3185万人，较十年前减少了646万人。
具体到各个城市来看，东北地区37个城市，只有沈阳、大连和长春3个城市增加，其余包括哈尔滨在内的34个城市，均不同程度减少。
而长春表面数据显示，过去十年增加了139万人，但这其中有相当一部分是由被吞并的公主岭贡献。
如果扣去2020年因为吞并公主岭获得的86.23万人，长春过去十年真实的常住人口增量，实际只有53万人，真实人口增量不如沈阳和大连。
制图：城市财经；数据：各省统计局
经济方面，东北振兴进行了十几二十年，但效果并没有多大。当年经济排名位居前十的东北四大城市，如今三个已经不在内地30强之列，长春位列全国第32位，沈阳位列第33位，哈尔滨位列第44位。
大连虽然还在30强内，但从形势来看，今年年末很有可能也会掉出前30阵营。
东北的人口与经济，已经形成了恶性循环。没有人口和经济支撑，东北很多城市的楼市已经上演了白菜价。
目前，全国房价最低的10个城市，东北占了一大半，包括鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新、黑河。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
当下的东北楼市，已经没有多少投资价值了。整个东北37个城市，除了沈阳、大连的核心区，其他城市投资都需要谨慎。