房地产私募股权基金的管理团队能力变得尤为重要，基金管理团队的投资策略、从业经验、项目判断能力能够放大资本的增值效应，在优质项目的早期精准判断项目的预期收益率和利润确定性，才能够最大程度的获得超额利润，带来更高的资本增值。
2021年6月24日，易德资本与融中集团旗下融中研究联合制作的《2021房地产私募股权基金研究报告》（以下简称《报告》）重磅发布，《报告》基于易德资本与融中研究双方优势互补，以房地产股权投资为主要业务的易德资本近5年来深入房地产私募股权行业的典型案例为基础，重点分析了房地产行业、私募基金行业、房地产私募股权基金的发展现状及趋势，主要论述了房地产私募股权基金的优点、盈利模式、介入时点、运作流程、投资策略等使读者能够更全面、准确地把握整个房地产私募股权行业的市场走向和发展趋势。
《报告》总结，房地产行业政策强监管带给房地产私募股权基金明确的发展趋势。在国家层面坚持“房住不炒”、“去杠杆”，政策上通过“三条红线”、“房地产贷款集中管理制度”等政策对房地产行业不断加强监管的大背景下，房地产企业融资渠道进一步缩窄，房地产企业也开始重视降杠杆、降负债，从而使房地产企业愈加重视与房地产私募股权基金的进一步合作，房地产私募股权基金红利期即将到来。
图1：三条红线监管细则
- 房地产股权基金红利期：三大推动力、四大优势
房地产私募股权基金，本质上是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与PE基金类似。同时，由于房地产私募股权基金属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种，和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份额募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域。《报告》论述房地产私募股权基金红利期即将到来，主要有三大推动力：监管部门政策强监管导向、房企债权受限、房地产私募股权基金诉求不断上升。
在监管部门政策导向方面，国家层面在政策上为房地产行业不断加强监管，使房地产企业融资渠道进一步缩窄，从而推动房地产企业愈加重视与房地产私募股权基金的进一步合作。2020年9月11日，中基协下发《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》，监管明确私募基金回归投资本质，重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质。明确要求房地产私募股权基金行业禁止明股实债、控股股东或实控人自融、投向类信贷资产或其收（受）益权资产。中国房地产私募基金发展到今天，房地产私募基金产品从过去“明股实债”逐渐转向“真股权”，房地产私募股权投资基金代表了未来发展的方向。
对于房企而言，房地产私募股权基金是债权受限下重要的融资渠道。过去几十年，中国房地产行业多年的狂飙突进让整个行业负债率极高。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。从近20年的房地产资金到位情况看，国内贷款比重正在逐渐下降，自筹资金比重逐渐上升，房地产私募股权基金将成为房地产企业在债权受限下重要的融资渠道。
同时，在银行理财及货币基金等收益率持续下降的背景下，我国体量庞大的民间资本和不断增加的高净值人群也在寻求安全可靠的投资标的。基于监管大形势的要求和目前房地产行业融资的现实形势，为了让房地产行业回归其长周期的本源，未来实质股权投资将成为房地产私募股权基金的转型方向，目前无论是房地产开发商还是投资者对房地产私募股权基金的诉求都在上升。
《报告》总结，房地产私募股权基金具有四大明显优势：房地产私募股权基金有较大的概率获得更高的收益率、房地产私募股权基金有较大的概率面临的风险较低、房地产私募股权基金是资产配置的重要组成部分、房地产私募股权基金具有“高周转”属性。
- 房地产股权基金项目策略：项目所处城市、项目本体、供求与竞争、经济指标四维度
《报告》提出，由于国家层面监管要求趋严，房地产私募基金产品逐渐由过去“明股实债”逐渐转向“真股权”方向，资本增值方式也由之前的利息收入变为与项目实际效益相关的股权分红收入及转让收入。房地产私募股权基金收益不再是固定的资本回报，而是与基金管理团队的产品管理能力、项目判断能力和项目管理能力相关的浮动收益。因此，房地产私募股权基金的管理团队能力变得尤为重要。
深耕房地产股权投资业务领域的易德资本，具有独到的房地产私募股权基金投资策略。易德资本投资团队认为，与一般私募股权基金相比，房地产私募股权基金对于项目的选择标准更为复杂，所考虑的因素更加多元化。《报告》中论述，从市场的角度出发，易德资本对于房地产私募股权基金项目的选择策略主要从项目所处城市综合条件、项目本体条件、供求与竞争、经济指标等四个方面出发。一般来说要求项目所处城市发展潜力大、项目本体条件优质，市场供求健康，竞争优势明显，同时项目开发内在要求与企业开发能力匹配，且与投资目标相契合的项目是易德资本眼中的好项目。
图2：房地产私募股权基金项目筛选流程
对于房地产开发项目所处的城市，房地产私募股权基金一般从经济、人口、规划、交通等方面对城市发展潜力进行综合研判。
图3：项目选择的区位条件因素
从项目本体条件看，房地产项目本身所具有的一些核心指标，如交通、配套设施、展示面、配建要求、容积率指标以及其他因素，房地产私募股权基金选择项目时要进行综合考量。在项目资质方面，主要考量项目地段、项目规模、容积率、车位配比、交通条件、配套设施等因素；在项目产品力方面，主要考量项目的产品业态、租售比例、项目定位等因素；在项目经济性方面，主要考量项目的可售比、货地比等因素。
图4：项目本体条件之资质
从供求与竞争方面看，供求关系的选择策略包括三个方面，分别为市场的供应量/成交量、存量和土地成交量。竞争关系的选择策略同样包括三个方面，分别为竞争范围、有效竞争和竞争维度。
最后，经济评价指标是判断一个项目优劣的终极落脚点。《报告》提出，经济评价指标一般分为5个部分，分别为销售净利率、项目内部回报率（项目IRR）、股东内部回报率(股东IRR）、自有资金年化回报率和自有资金回收周期。销售净利率：项目的净利润与项目的销售金额的比值，反映了项目的盈利能力。一般认为，销售净利率在4%~8%是一个比较合理的空间。项目IRR：也是体现项目盈利能力的指标，同时还反映项目的资金使用效率。项目IRR越高，不仅反映项目盈利能力强，而且项目盈利速度也较快。股东ROE：自有资金年化回报率：自有资金的收益与自有资金出资的比值，这个数值体现出股东出资的盈利能力。自有资金回收周期：股东投入全部收回所需要的时间。目前多数开发商，一般可以做到周期为10至12个月。部分开发商做得更极致，8至10个月就能收回。
《报告》总结，房地产私募股权基金的管理团队能力变得尤为重要，基金管理团队的投资策略、从业经验、项目判断能力能够放大资本的增值效应，在优质项目的早期精准判断项目的预期收益率和利润确定性，才能够最大程度的获得超额利润，带来更高的资本增值。
机构背景：
易德资本：易德资本依托易居中国深厚的地产行业背景、强大的平台资源，整合房地产全价值链资源，围绕房地产及产业链紧密相关优势成长型行业，打造专业、可信赖的房地产产品，充分发挥平台功能和资本价值，实现投资人、投资项目与合作伙伴之间的多方共赢。团队主要成员经历了不同周期下全品类地产项目的起伏考验，专业背景覆盖了战略、投融资、运营、营销、财务、工程、成本等全链条管理，对房地产企业及项目运营有着敏锐的洞察。
融中研究：依托融中集团整体实力，凭借其系列对接交流活动和聚焦产融结合的水母研究微信公众号平台，通过研究咨询、行业报告、数据服务和榜单评选四大业务，为各级政府、产业园区、上市公司以及各类投资机构等提供具有参考价值的产业投资研究、股权投资研究、母基金研究及产融结合的专业解决方案。