本文由河南创业圈（ID：hncyqz）整理编辑推送。
河南创业圈获悉，康桥悦生活集团有限公司通过港交所聆讯并披露聆讯后资料集。
康桥悦生活的业务高度集中于河南省，并逐步将业务拓展至河南以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省。
招股书显示，根据中指研究院的资料，按2020年12月31日的在管建筑面积计，康桥悦生活在总部位于河南省的物业服务百强企业中排名第二。按2020年的收入计，康桥悦生活排名第三。
根据中指研究院的资料，在中国百强物业管理公司中，按截至2020年12月31日的在管建筑面积计，康桥悦生活排名第78位及按2020年的收益计，康桥悦生活排名第97位。
截至2020年12月31日，康桥悦生活拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，覆盖三个省的17个城市。截至同日，康桥悦生活已签约管理238个物业，总合同建筑面积为3900万平方米，覆盖8个省的28个城市。
财务方面，招股书显示，康桥悦生活营收主要来自三大业务——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其收入由2018年的2.29亿元增加58.5%至2019年的3.63亿元，并进一步增加至2020年的5.76亿元。康桥悦生活的净利润由2019年的6010万元增长52.6%至2020年的9180万元。
毛利率方面，康桥悦生活整体毛利率由2018年的23.6%上升至2019年的30.6%，并于2020年维持相对稳定于30.7%。
康桥悦生活方面称，其毛利率的增加主要是由于随著扩大在管项目组合、与传统物业管理服务相比拥有相对较高毛利率的增值服务增长以及通过增加智能设备及系统实施有效的成本控制措施，实现了更大的规模经济。
从不重要的边缘部门
到扎堆赴港上市
据河南创业圈了解，目前，在港交所排队上市的物业企业已达22家。除去康桥悦生活外，处于不同IPO进程的物企还有朗诗绿色生活、中南服务、德信服务、东原仁知服务、融信服务、世纪金源服务、新力服务、天誉青创智联服务、海悦生活、富力物业、明宇商服等。
2019年10月以来，河南本土地产商旗下物业服务公司相继赴港IPO，已有鑫苑地产旗下鑫苑服务、正商地产旗下兴业物联、建业地产旗下建业新生活等先后在港交所上市。
物业公司缘何开始大规模上市？
要知道，过去的物管是地产开发公司底下的一个非常不重要的部门，因为过去的20年是地产开发的黄金年代，各家企业都在不断冲规模，更大的规模意味着更高的行业地位，融资成本更低，融资额度更大，所以他们都希望能从几十亿做到几百亿再做到几千亿，融资、土地、销售是他们的核心部门，至于销售完后，物管这些几十万几百万的收入地产大老板真的看不上，于是物管这个行业你就不要希望有高端的人才、有完整的外拓团队，更别希望有团队激励这种奢侈品。各家地产商盖完楼，就成立一个部门或者物管公司，然后招一些人，然后大家做好保安、保洁、保绿、保修就可以了，可能企业也没有考核制度，于是我们看到很多物业管的很差。
但是随着时代的发展，地产行业的市场规模基本停止增长，政府也加强各种调控，包括从土地端、价格端、融资端调控都更加严格，去年颁布的三条红线，这基本将过去高负债、加杠杆屯地、等待房价上涨、然后扩大规模的发展模式打入牢底。剩下的只有高周转模式，过去碧桂园玩的很溜，在人才激励管理层面和跟投机制做的非常好，但是近几年公司的规模也基本不怎么增长了，后来大家也开始纷纷效仿碧桂园。整个地产行业基本已经固化了，行业没有增长，top30的集中度缓慢提升，再往后看二十年，进入老龄化以后，销售规模可能会大幅下降。
在面这种行业背景下，房企开始做精细化管理，部分房企开始关注这个庞大的存量市场，开始将自己的物管公司独立出来，去管别人的楼盘。另外物管的商业模式非常受二级市场投资者欢迎，16和17年的时候，绿城服务是仅有的几家上市物业公司，估值高达50X，而地产公司只有7-8X，这种巨大的估值差异也促使了地产公司将物业分拆上市。在18和19年，市场给物管公司的估值都非常高，这也进一步刺激了物管资本化的时代到来。物管上市后，有更高的收入规模目标，这也加速了行业市场化的节奏，因为过去这是个不充分竞争的市场，但随着更多公司上市后，开始走向充分竞争。即过去的5-6年，物业的市场化和资本化是同时进行的。
纵观当下物业管理市场，大大小小的公司众多，规模之战正愈演愈烈。同时，物业管理行业可谓“现金为王”的行业，而融资上市则可以帮助企业实现现金流的大幅增长。
于是乎，近年来，“并购热”、“分拆上市潮”等在物业管理行业中频频涌现。
（图片来源：第一太平戴维斯）
究其背后的原因，有以下两点：
1、物业管理目前行业集中度快速提升，但仍处于较低水平，在跑马圈地阶段中，企业扩大规模的诉求增加；
2、物业企业现金流稳定，增长率确定性高，具备较强的抗周期能力，解决了“最后一公里”的问题。服务人群潜在信息流量巨大，有助预测市场需求，因此物业企业逐步受到资本青睐，估值显著提高。
对此，根据数据分析，我们不难发现，部分物业管理企业上市后，市值着实有了明显的变化。有统计数据显示，目前TOP10物业管理企业均经历了倍数增长，资本青睐程度可见一斑。
（图片来源：第一太平戴维斯）
如前面提到，近几年大量物业公司登陆资本市场，热钱的涌入正好助力其更好地拓展业务版图。当中，我们也看到，物业公司热衷于扎堆赴港上市，至今热度未退。赴港上市真有那么“香”吗？为什么扎堆港股？
第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事徐忆在接受搜狐焦点采访时分析表示，之所以物业管理公司多选择在香港而非大陆上市，主要原因有：
1.房地产开发企业在大陆上市融资暂停已久，物业管理公司和房地产关系比较紧密，所以在大陆成功上市的管理公司与房地产开发企业的联系不强。众多房地产开发企业也陆续到香港市场进行IPO；
2.大陆要求物业管理公司的关联交易比例低，这限制了大部分从房地产开发企业分拆出来独立上市的物业管理公司上市，而香港市场更关注这类交易是否公允；
3.大陆对上市企业盈利要求高，很多物业管理公司处于初始发展的阶段，盈利未能满足要求，而香港则没有如此严格的要求；
4.香港再融资的市场化程度更高。