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闵行,为什么这么优秀??

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环线房产咨询 2021-06-23 23:22

闵行区的优秀几乎是公认的。

在徐家汇一路向西,走过田林走过康健,市区的繁华是相当连续的,甚至跨过中环进入古美你完全感受不到这里是闵行。

古美的莲花路商圈有百联南方、莲花国际广场、中庚·漫游城等大型购物中心,地铁上建的三井商业马上投入使用,目标是打造郊区的美罗城。

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向北走5公里是近年兴起的万象城商圈,这里华润万象城、爱情海购物公园坐镇,两个商业体量都在20万方以上。

万象城向西出外环是七宝商圈,七宝一直以商业的繁华闻名上海,这里的万科广场2020年人流量超过2400万,稳进上海前十。

七宝向南5公里是莘庄,莘庄凭借仲盛商城、凯德广场以及发达的底商成为西南部另一个商业重镇,仲盛超过23万方的体量曾经是西南一霸。

这样的商业体量以及密度,全市无出其右。不过闵行四个主要商圈存在同质化之嫌,无论是商业体量还是品牌定位都存在相当的重合度。

即,全部是面向中产客群的商业中心,没有一处商业体达到港汇的高度,也缺少一些市级影响力。

商业的定位是闵行在上海地位最好的注脚,因为闵行就是这样一个总体发展的不错,但是还没有能力挑战市区大佬的区域。

在2025规划中也可以看得出来,勤勤恳恳开发了20多年,闵行大部分区域步入主城区的序列,不过没有一寸土地被划进中央活动区。

主城区范围

中央活动区范围

看清楚了这个规划,就看清楚了闵行。

没有被划进中央活动区,很大程度是因为过去闵行地理位置并不好——仅有金虹桥一个板块在中环内,大部分区域甚至在外环外。

与闵行地理位置类似的是宝山,宝山仅大华一个板块位居中环内,大部分土地远处外环,不过闵行比宝山运气好得多。

宝山背靠普陀、闸北,两个地区产业极其匮乏,商业发展也相对滞后,所以并没有受到太多资源外溢。

更重要的是,宝山向北就是上海边界。

向内看,闵行背靠长宁、徐汇、浦东三个大佬,长宁古北的外籍客群外溢出来造就了金虹桥,虹桥经济技术开发区曾经为金汇的成长提供了不少弹药。

徐汇漕河泾与静安新城、古美融为一体,古美凭借着漕河泾的优质客群晋升中产+居住区,甚至连学区都被改善。

闵行唯一没有被划进主城区的是浦江镇,而浦江却成为闵行房价增长最快的区域之一,因为这里才是真正的前滩南。距离前滩6公里,房价打5折,价格形成的巨大势能源源不断的将客群吸附过去。

向外看,闵行面向青浦、松江、奉贤三大郊区,成为三个区域进出市区的第一站,这些区域的优质资源也受到闵行相当的虹吸作用。

如果还原到地图上,你将发现闵行的位置更加得天独厚。

内环时代,上海的地理中心是人民广场,这时杨浦、虹口得尽地利,闵行仍然是一片农村,谓之闵大荒。

甚至到外环时代闵行还没有绝对优势,这时人民广场依旧占据中央位置,直到后来——五大新城来了,上海郊环时代正式开启。

如果以郊环线作为上海城市开发边界,上海的地理中心一定南移,大约会在徐汇、闵行、浦东交界处,以这里为坐标原点,闵行就是核心地段之一。

其实上海的发展史就是边界拓展的历史。

为了开发内中环,上海画了真如、五角场、花木、徐家汇四个副中心,引领城区版图扩张。

为了开发外环,上海画了大虹桥、闵行、川沙、宝山四个主城区,力图将外环范围全部纳入市区。

目前闵行开发基本完毕,大虹桥如火如荼,外环内基本城区化,现在又提出了开发郊环线的野心。

开发郊环,就是开发五大新城,因为五大新城就是郊环的边界。

如果上海进入五大新城时代,闵行将由开发外环时的边缘区域晋升为中心板块。

不仅在城市规划上,在产业布局上闵行也必然会成为中心区域。

2019年上海GDP大约为0.55万亿美元,纽约高达1.03万亿美元,差不多是上海的两倍。

不过上海的优质办公面积仅1600万方,同期纽约高达7000万方,差距高达4倍以上。

两所城市写字楼的单平产值固然不同,差距更大的是产业类型。2019年上海第三产业占比70%,国内领先,不过距离纽约高达90%的占比依旧有不少差距。

而上海的第三产业中,引起为傲的金融行业仅占36%,其他大量数字都来自于金桥华为、张江科创企业、紫竹高新区等等。

以华为为例,这家民族企业是贡献GDP的利器,不过通常不会在市区办公。华为全国总部之前在深圳坂田,后来搬到东莞松山湖,上海总部即将由金桥搬迁至青浦。

这些企业虽然计入第三产业,不过并不占用市区甲级写字楼,因为需要研发面积的企业一定要在郊区降低成本。

所以微软、可口可乐、英特尔等世界500强落户闵行紫竹,妥妥的郊区。

在吸收这些适合郊区的产业形态上,闵行具备充分的优势:

老静安、黄浦、徐汇内环以甲级办公为主,不是目标区域;

虹口杨浦缺乏土地储备,承载不了这样的产业形态;

普陀、宝山一直缺乏良好的产业氛围;

松江、青浦、奉贤等远郊,缺乏市区资源辐射,对产业的吸收能力较差。能落户闵行,何必去松江?

放眼上海,能与闵行一较高下的只有政策导向的浦东。

所以地倾西南,真的是“地”倾西南,当这些优质外资企业来上海圈地时北部的虹口、杨浦、闸北只能干着急,大量的厂房拆不动,大量的老公房迁不走。

后来杨浦搞了一大片空地,开发了著名的房地产项目:新江湾城,不得不让人惋惜。

在这波外企收割战中,紫竹高新落户企业有:微软、英特尔、埃克森美孚、可口可乐、博格华纳;

闵行经济技术开发区落户企业有:三菱电梯、可口可乐、富士施乐、强生、百事可乐、 博朗、西门子开关、美铝等等;

莘庄工业区落户企业有:迪卡侬、大金空调、巴斯夫、松下、东芝、三井、爱默生、拜耳、丰田、杜邦、蒂森克虏伯等等;

而且由于老闵行地区的工业基础,航天城也落户在此,形成了浓厚的产业氛围。

粗略估计,落户闵行的世界500强企业接近60家,这些优质企业提供了闵行腾飞最基础的动力。

以及,为闵行贡献了大量税收。

2019年,闵行的财政收入高达297亿元,仅次于浦东新区。有这样雄厚的财力,闵行的城市建设才能不断提速。

大虹桥是近期上海最火的规划之一,环二多次提到过这个商务区的问题是没有独立出来成为一个新的片区,而是由长宁、闵行、青浦、嘉定共管。

目前来看,除了长宁,闵行部分无疑发展最为顺利。大家津津乐道的壳牌石油、阿里落户大虹桥,其实都是落户在闵行。

大虹桥核心区已经基本建成,下一个增长点在前湾,而前湾就是闵行华漕镇的核心部分。

前湾地区的施工围栏上,无一例外的写着大大的“huacao town”。 而归青浦建设的西虹桥、嘉定建设的北虹桥,建设进度大家心知肚明。

当然闵行的野心不止于此,需要大量土地才能带来GDP的产业类型迟早需要升级,就像上海晋升世界一线城市必须依靠金融等第三产业一样。

所以闵行规划了莘庄CBD、七宝商务区、前湾商务区,试图改变郊区形象,借助真正的第三产业走向市区。

目前莘庄商务区已经吸引了哈罗出行、喜马拉雅、途虎养车、一起作业、悦管家等优质新型企业,初步具备了互联网产业氛围,这样的产业能级外环外可谓头一家。

不过与中环内核心地段的确存在差距,当郊环开发真正取得阶段性胜利,闵行的中心地位可能进一步加强。

当然闵行的房价已然不低,具体每个板块的房地产市场分析我们后续持续推文。

如果您对闵行的发展有不同看法,欢迎留言讨论。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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