近几年，南京楼市预期向好发展，房企也看好南京市场，不管是已进驻还是外地房企，均在南京积极抢地，推高土地市场热度。
而经过2016-2018年的土地密集成交后，在2019年中下旬陆续迎来新盘入市，再加上2020年土地双限下利润被压缩，房企为了获取更大利润空间将开发周期缩短至6个月，甚至更短。
这也导致2020年以来，新房上市量激增，库存量持续走高。2020年9月周末迎来53家楼盘领销许，刷新南京新房供应记录。克而瑞数据显示，经过2020年的疯狂加推，2021年1月，住宅库存量升高到680万方、5.4万套，是2017年以来的高峰值，去化周期拉长至7.2个月。
近两年南京商品住宅库存量及去化周期
2021年1月以来，在调控收紧的大趋势下，南京新盘市场推盘节奏有所放缓，库存量在连续上升一年后出现回落。截至6月20日，住宅库存602万方、4.9万套，再次回落至5万以内，去化周期缩减至5.7个月。
在库存充裕的市场环境下，南京区域间的分化愈加明显。
截至2021年6月20日南京各板块库存及去化周期
部分区域如江北核心区、河西南，虽然供应量高，但是由于市场热度居高不下，整体去化快，根据克而瑞数据显示，2021年河西南和江北核心区的供求比分别是0.88、0.86，市场呈现明显的供不应求，一房难求依然是市场常态。这就导致这些区域供货量大，但无库存积压，去化周期均不足半个月。
大校场是近年的热门区域，作为城市更新的主城区，随着大校场搬迁，空置出大量经营用地，2020年来陆续上市，凭借老南京人对其认可、未来规划能级等因素，基本逢开必罄，截止6月20日，库存量不足1万方、76套，去化周期仅0.19个月，是南京去化周期最短的板块。
这些供小于求，去化周期短的板块，市场健康度高，是各家房企重点关注的板块，因为基本上只要竞得土地都不愁卖。而对于购房者而言，这些板块基本上新房二手房倒挂明显，城建、配套能级高，是优选的置业区域。
市场分化的另一极是一些去化周期长的区域。市场热度低，随着长期的供大于求，库存逐步积压，去化周期拉长。这些区域的特征是板块无明显利好支撑，房地产市场认可度低。
比如栖霞的龙潭新城，截止6月20日，区域库存量20万方，与禄口新城21万方存量相当，但是从去化周期来看，长达24.4个月，与禄口新城相比多了10个月。该区域供大于求明显，2021年至今供求比1.37。
该板块距离南京市中心较远，缺乏优质的教育、医疗、商业，无轨交通达，城市界面一般，对城区置业人群吸附力低。在南京大部分区域没有优惠、提首付的市场环境下，龙潭新城的部分项目给到了4-6个点优惠。且据透露，龙潭新城提高了分销点数刺激中介带看，市场相对比较冷清。
除龙潭之外，六合、高淳、溧水的部分区域及淳化、汤山、谷里、湖熟等交通基建一般的区域，去化周期明显高于主城区。
在回归居住属性的政策调控之下，今年的楼市以稳为主，在严格的限价政策之下，大部分区域陆续出现了一二手房倒挂的现象，新房价值进一步凸显，成交量稳中有升，南京的库存量和去化周期将持续保持在健康范围内。
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