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以上这些都是发生在南京的真实案例,有太多人说,当年凭实力抢到的房,现在要凭实力亏进去靠真金白银买来了血泪教训。

你买的房子,是涨了还是跌了?最近南京楼市做了这项投票,让我意外的是,在南京买房没涨的大有人在。甚至其中有19%的人,买的房子还跌了。

图源南京楼市

我总结发现,这些跌价的房子,要么位于弱势板块,要么周边缺乏人口、产业利好,要么缺少交通、学校和商业配套

这恰恰说明,十年前闭着眼买房赚钱的时代,已经永远翻篇。现在买房,考验的是认知和判断,你需要懂城市、懂政策、懂市场、懂产品,一旦挑错就完蛋。

01.

闭眼买房时代落幕

买错房比不买房更可怕

对于我们大多数人,买房是这一生风险最大的一次财富投资。买对房,或许就能拉开财富阶层。买错房,未来十年甚至更长时间,都要陷入财务泥潭。

所以,我们要把有限的资金,用在抢占不可替代的城市资源上,来保证房子能够升值。这也是为什么南京的强势板块,比如河西、江北核心区、南部新城、燕子矶新城等,几乎每次都能吸引大批人摇号,几乎每个楼盘开盘都能当天卖光。

其中占据大多数优质城市资源的板块,就是河西。从河西不断上涨的二手房价和租金也足以证明,核心价值对了,时间就会给你答案。

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图源网络,侵删

根据建邺播报数据显示:南京常住人口高达931万,其中河西每年都在保持净增2万“年轻人+新居民”的流入量,40岁以下人口占比超40%,是南京人口结构最年轻的板块。无论住宅还是租赁市场,都有着庞大人口的支撑。

随着河西板块能级的提升,产业、人口发展迅猛,河西出现豪宅化、新房少的特点,有大批买房人开始转换思路,选择在河西买一套公寓收藏或自住。

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“与住宅相比,酒店式公寓的最大特征就是不限购不限贷,非常适合没有房票或钱票不足的买房人。”有楼市专家就曾公寓发出过这样的价值肯定。

02.

公寓3大趋势曝光

南京这类产品正在绝版

确实,南京曾经历过一段时间的公寓之痛,导致本地公寓市场几乎停滞不前。

但如果我们深入了解,会发现一线、准一线城市的公寓市场,有其独特的发展趋势和投资价值南京在对公寓价值的挖掘上,还要远落后于这些城市。

趋势1:公寓市场回暖,成交量和成交价上升。

据戴德梁行数据显示,杭州近三年公寓平均成交量达到121万㎡,当前公寓成交均价约34503元/㎡

图源南京公寓情报

而对比南京,近三年公寓平均成交量只有38万㎡,成交均价只有23138元/㎡。无论成交价、库存量还是成交均价,南京都远低于杭州。

趋势2:公寓产品越来越豪宅化、大平层化。

据戴德梁行数据研究发现,杭州的观云钱塘城、滨江龙湖·东潮府、迪凯金座、国邦·朝龙汇等公寓,主力面积段都在300㎡以上,均价更是高达60792.33元/㎡

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图源南京公寓情报

目前南京小户型公寓正在绝版中,河西世茂天誉、城中金陵中環等一批代表性豪宅公寓陆续出现在市场。由此可见,核心地段公寓产品的豪宅化、大平层化将成为一种趋势。

趋势3:多城市针对公寓产品,推出政策性调控。

2017年5月,南京市发布《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》,限高从4.8米降低到了3.6米。

2020年2月1日,南京推出《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》,其中明确指出:配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得少于45㎡。

杭州没有针对酒店式公寓的政策,但对2018年后取得的商办项目,基本分割面积不能低于300平方,意味着小户型酒店式公寓将没法获批。

公寓让我们用较少的钱,工作在CBD,生活在CBD。但越做越大的公寓户型,让城市里的小户型、低总价的公寓,具备了一层收藏价值。

03.

S3号线上盖 175米高地标

我想推荐 河西阿里巴巴邻居盘

有人说,好的公寓是一个很好的理财产品,它能提供稳定的现金流、回报率和可持续性,它很多时候可以跑赢银行理财,跟信托回报率差不多,但比信托更安全。

不过,购买公寓需要谨慎,我认为,具有投资价值的公寓必须具备4大条件:

核心地段,越是市中心越好。

② 选择地铁沿线,紧邻地铁是租房人群的铁律。

③ 区域拥有强势产业,能够虹吸到超强的人流量、资源和资金。

价格够低。最好用核心板块里住宅一个卫生间的代价,就能拿下一套公寓。

南京有满足以上4个条件的公寓吗?答案是:有的。最近,经过实地考察后,我发现河西有这样一家宝藏楼盘,它叫做金地中心菁华,在南京公寓市场销售业绩奇佳。我认为,这家楼盘有3大优势,让它能直接区别于其他公寓项目,立于市场不败之地。

它的优势1:地处城市主轴之上,是地铁S3号线上盖。

金地中心菁华位于河西南CBD核心、江东路主轴之上,是S3号线地铁上盖公寓,8站南京南,并接轨S1号线,直达禄口机场。另外还有地铁9号线、有轨电车1号线等,地段上四通八达。

图源网络,侵删

它的优势2:紧邻4大综合体,拥有全能配套。

项目周边集聚有4大综合体总投资300亿。金地中心菁华本身就属于河西南1号综合体项目,体量31万方,由金地商置操盘,定位体验式文体综合体。

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河西南金地中心商业体

项目东侧是2号综合体正荣中心,定位个性化品牌定制汇集的商业综合体。项目东南侧的河西南3号综合体,将由香港嘉华打造高品质商业中心。另外项目还配套有200亿的华侨欢乐海岸、190亿的鱼嘴商务高楼、约500米的金茂摩天楼等。

河西南金地中心商业体

它的优势3:自带175米高天际线+云端视野

项目建有一栋超高层写字楼,高度达175米,成为河西南的点睛之笔,同时也是目前区域内最高地标。

金地中心菁华效果图

楼盘紧邻世界五百强企业,是阿里巴巴、京东的邻居盘。周边还聚集有鱼嘴湿地公园、河西中央公园、南师附中河西分校、明基医院、儿童医院河西分院、江苏大剧院、南京国际博览中心、保利大剧院等。

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此外,公寓后期由金地物业管理服务,目前金地物业也是国家首批物业管理一级资质企业,为业主提供优质服务,为项目提供全周期护航。

04.

总价130万起 户型35-82㎡

买河西精装公寓 挑高4.8米

从去年开始,金地中心菁华的公寓销售业绩就非常亮眼。2020年11、12月蝉联全市公寓销售金额冠军。我了解到,目前金地中心菁华不少客户都来自于河西业主,买房给父母养老或分巢居住。还有大批投资客因为看好项目稀缺性和极小户型优势,扎堆涌入。

图源朋友圈

目前金地中心菁华目前在售的公寓,建筑面积约35-82㎡,挑高4.8米,买一层送一层,一层双享,就是当下南京正在绝版的户型,非常稀缺。项目全配置软硬装,内部配套有云上行政公馆,可以俯瞰长江、城市盛景。

金地中心菁华沙盘实景图

目前在售户型图如下:

金地中心菁华这批4.8米挑高LOFT值得关注,据我了解,总价130万起就能买到。目前河西南公寓租金领跑南京,据统计,平均租金在3500-4000元/月,而且河西出租率高,后期租金涨幅空间大。

样板间实景图如下:

一楼主要是公共空间,设置有客厅、厨房、卫生间等功能区。

公寓精装修交付,整体布置偏暖色调,生活化且温馨。

二楼做了两房,主要是办公和居住区。