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​悲凉!逐渐消失的郑州开发商

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郑州楼市 2021-06-23 09:50
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最近TOP房企某大,全国性大降价,资金链极度紧张的消息,像是一颗石头扔进平静的湖面。很多人讶异的是过去我们眼中巨无霸的房企竟然有如此捉襟见肘的尴尬局面,庞然大物却又摇摇欲坠!

中国开发商正在进入一轮黑暗周期,华X、泰X、蓝X,绿X等等房企都深陷债务漩涡,举步维艰。

海恩法则告诉我们,每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。

同样雪山之下,中国成千上万开发商正在经历生死磨砺和残酷淘汰。郑州开发商就是一个典型剖面,正在逐渐走向消失。

1

掐住命运的咽喉

郑州6月3日集中土拍从火山处来到冰山处去,一通大闹之后,市场无半点水花。但对于郑州本土开发商可能感受到了一种窒息的绝望。

▲来源于郑州土地

唯三的净地北龙湖10号地、北龙湖11号地、经开9号地,让所有开发商感受到了资本笼罩之下的恐怖。

北龙湖10号地44家马甲公司、北龙湖11号地55家马甲公司、经开9号地64家马甲公司,保证金780亿元,三块地合计光保证金就将近1500亿元。其中中海三块地合计出动29家马甲公司,保证金高达260亿,万科21家马甲公司,保证金高达190亿。

这种资金体量的竞争轻轻松松掐住郑州开发商的脖子,基本上郑州本土房企已经放弃了挣扎。

这个10年房地产残酷市场已经露出獠牙。

2020年郑州全年土拍中,一共筛选了34块非城改地块,除了金桥&永威、龙湖&雅宝、建业产业用地、北龙湖定向用地之外,其余地块全部被外来房企摘走。

这种土地的侵蚀,像是灰犀牛慢慢开始走到我们眼前。

不仅是郑州,全国22城第一轮集中供地已经结束,对于竞地基本上都是神仙打架的局面,央企、国企、抢的不可开交,地方开发商只能蹲板凳。

土地是开发商的第一生产力,没有生产力的开发商,明天注定黯淡。

2

时代向左,市场向右

从宏观市场来看,中国开发商的增量时代已经结束,存量倾扎像刀片一样凌厉。

2020中国经济形势解析高层报告会上,黄奇帆表示中国以后每年的建设量会趋于缩小,到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后,就变成一个平衡点。

中国房地产企业,特别是民营房地产企业的唯一出路就是规模效应,高周转和过度融资是核心策略。即将萎缩的市场和不断膨胀的房企形成了极具矛盾的二元对立。

美国次贷危机就是房地产泡沫破裂引发的。宽货币、宽信用、弱监管导致资本市场流动性过度流入住房市场。金融自由化又将住房市场风险充分传导到整个金融体系,引发经济危机。

所以从去年到今年,中央的改革和监管真的不开玩笑。

无论是三道红线还是两道红线,都是结构性改革,都是系统性的降风险,都是金融体系的长效管理机制。

包括国有土地出让收入等全面划转税务部门征收政策的发布,本质上也是中央、地方土地螺旋关系的解体,房地产步入中央强监管时代。

中国的房地产整体从增量时代已经进入减量时代。这中间同样进入结构性分化,一二线增量倾扎,三四线存量倾扎。而集中土拍的22城代表着最优质的市场,也代表着最残酷的市场。

对于大多数普普通通的开发商,时代不怀好意的打了招呼。

3

最后一根稻草

但对于郑州开发商,他们又是幸运的,毕竟还有一堆城改的蛋糕。

目前全国大多数一线城市、强二线城市都是政府主导、或者政府市场多主体开发。郑州早期开发中,政府受限于资金实力,多运用城中村专项改造模式-提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交。

房地产企业先与村民、村委会甚至所辖区域主管单位进行接触,对拆迁费用、安置房补偿、过渡安置达成统一意见,签署所谓“协议”。之后再由政府介入,将土地收归国有、进入一级土地市场,最终的招拍挂走过场。

城中村开发模式的优势是:

1、保证了政府可以用较少资金撬动体量巨大的城中村改造项目,加速了城中村拆迁。

2、开发商可以分批投入拆迁、建设资金、成本相对较低。

但劣势也非常明显:

1、整体区域缺少统一规划,往往从一个城中村开发成一个高楼村;

2、开发商开发能力直接决定了区域的开发速度、开发品质;

3、市场缺乏充分竞争,劣币驱逐良币。

所以城市要想实现优质的开发、优质的发展,模式的改革势在必行。近几年郑州市政府也陆续尝试了一级土地整理、定向产业用地引进等等,也取得了不错的成功。但郑州早期城中村改造太过突飞猛进,四环内外大部分用地已经“名花有主”,留给政府发挥的空间太小了。

对于早期牵手城中村改造的郑州本土开发商来说,这些反而是最宝贵的土储,最美妙的粮仓。

6月3日土拍前某央企意欲抢地消息传出后,牌桌下交锋十分激烈。城改模式对于郑州本土开发商来说就是一份无法盖章的[前置契约],如果央企抢地成功,破窗效应非常可怕,这一刻所有本土开发商是利益共同体。

换个角度,遗留的城改又何尝不是一根坚韧的稻草。

4

敢问路在何方?

对于郑州开发商来说,走出去太难了。从泯然众人矣的鑫苑,到建业、正商、永威、康桥、正弘等,失去主场优势开发难度指数级升级。

想要下沉到地市去,地市也已经打的头破血流。对于外来开发商来说,除了郑州,河南的三阳一新都已经是标准的拓展序列,郑州开发商中只有建业抓住了三四线这一波红利。

城市开发到三四线拓展、产业新城到一级土地整理,再到现在大热的文旅地产,中国TOP级开发商的开发序列已经迭代了N个版本,竞争壁垒远超很多人想象。[撑死胆大的,饿死胆小的]正在成为现实演绎。前有大跃进爆雷的福晟、泰禾,后有蓝光要么撑死,要么撑个半死,而默默消失的中小房企更是不计其数。

前面这条路太难了!

▼滑动查看河南房地产企业100强名单

上图是2010年河南房地产企业百强研究报告名单及代表项目,很多很多已经消失在我们的视野。我经常看二手房的时候发现很多极其陌生的开发商,背后都有或长或短的故事,历史的车辙就这样刻印在千家万户。

只是对于开发商这个角色,时代变革惨烈如刀,上个10年,下个10年从来没有变过。

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